Как определить период владения квартирой, если размеры долей менялись
Минфин пояснил нюансы исчисления НДФЛ при продаже квартиры, если состав собственников и размеры их долей в общем имуществе менялись.
В письме от 15.11.2019 № 03-04-05/88189 рассматривается ситуация перехода имущества к одному из участников общей долевой собственности и последующей продажи этого имущества до истечения трехлетнего срока с момента перехода долей.
Как отмечает финансовое ведомство, получение дополнительной доли в собственности не влечет для получателя прекращения права собственности на указанное имущество, хотя изменение состава собственников имущества и предусматривает государственную регистрацию такого изменения.
В связи с этим моментом возникновения права собственности у налогоплательщика является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности на квартиру в связи с изменением состава собственников квартиры и размеров их долей, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности.
Если с этого момента прошло более трех лет, то доход от продажи недвижимости не подлежит обложению НДФЛ.
Сроки владения недвижимым имуществом для целей освобождения от НДФЛ доходов от его продажи установлены в соответствии со ст. 217.1 НК РФ. По общему правилу, чтобы доход от продажи жилья не облагался налогом, данное жилье должно находиться в собственности продавца не менее 5 лет. Регионам разрешается снижать общий минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества вплоть до нуля.
При этом на федеральном уровне для ряда сделок с недвижимостью установлен сокращенный срок владения, равный 3 годам. Например, сокращенный срок применяется, если право собственности на недвижимость было получено в результате приватизации или в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.
Также трехлетний минимальный предельный срок владения объектом недвижимости для целей НДФЛ применяется, если право собственности на объект недвижимости было получено в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи или близким родственником. С 2020 года трехлетний срок владения будет применяться также в отношении единственного жилого помещения, находящегося в собственности налогоплательщика, включая совместную собственность супругов.
Отсчет срока владения недвижимостью в зависимости от оснований перехода прав собственности (покупка, наследование, раздел имущества, изменение доли, выдел объекта и другие)
Как было указано выше, не всегда срок владения объектом недвижимости отсчитывается с момента регистрации права в Росреестре.
Ниже приведены разные ситуации со ссылками на соответствующие разъяснения. Разъяснения (реквизиты соответствующих писем) приводятся выборочно, поскольку по одному и тому же вопросу могут существовать десятки аналогичных писем.
• Покупка квартиры на первичном или вторичном рынке
Срок владения будет отсчитываться с момента регистрации права собственности. Нюанс: момент подписания акта приема-передачи в случае «первички» является отправной точкой для получения имущественного налогового вычета по факту покупки квартиры, но не отправной точкой для отсчета срока владения. Многие до сих пор смешивают эти факторы воедино.
• Переход в порядке дарения
Срок владения будет отсчитываться с момента регистрации права собственности.
• При изменении размера доли в собственности на квартиру
Здесь существует сразу три подхода.
Наиболее распространенный подход, который выучили практически все налоговые инспекторы, состоит в том, что срок владения будет отсчитываться с первичной даты регистрации прав на квартиру – вне зависимости от оснований, по которым переходили в собственность последующие доли. Дата, когда получили новое свидетельство, значения не имеет, срок владения заново не исчисляется – см. Письмо Минфина России от 19 июля 2016 г. № 03-04-05/42215, Письмо Минфина России от 25 декабря 2017 г. № 03-04-05/86232 и др.
Выдержка-обоснование из письма №03-04-05/86232 от 25.12.2017: «Пунктом 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
Исходя из изложенного, изменение состава собственников, в том числе переход имущества к одному из участников общей долевой собственности, не влечет для этого лица прекращения права собственности на указанное имущество. При этом на основании статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение состава собственников имущества предусматривает государственную регистрацию такого изменения.
В связи с этим моментом возникновения права собственности на квартиру является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности на имущество в связи с изменением состава собственников и размера долей в праве собственности на квартиру, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности».
Второй подход довольно редкий и привожу я его скорее для сведения. Существует Письмо о том, что, если несколько долей квартиры приобретены в разное время, но при этом каждая из долей зарегистрирована как отдельный объект недвижимости и имеет отдельное свидетельство (до электронной регистрации прав собственности бывали случаи, когда на каждую долю выдавался отдельный бумажный документ, особенно при так называемом выделе доли в натуре или в случае с коммунальными квартирами), то каждая доля рассматривается отдельным объектом имущества и для каждой доли высчитывается свой срок владения (Письмо Минфина России от 20.05.2014 № 03-04-05/23772). Сейчас такой случай может быть применим, когда, к примеру, квартира, приобретенная по долям в разное время, так же по долям продается разным покупателям. Вместе с тем эту позицию можно обернуть и в свою пользу при продаже, т.к. за одну долю-объект можно применить вычет по фактическим расходам, за другую – 1 млн при продаже отдельным договором. И все это в составе одного объекта недвижимости.
Третий вариант – объединение комнат в коммунальной квартире с целью дальнейшей продажи единым объектом.
Применительно к коммунальной квартире вопрос стоит особняком в связи с судебной практикой (учитывая приоритет судебной практики над разъяснениями Минфина и ФНС). Срок владения, полагает суд, считается с даты регистрации в ЕГРП прав собственности на последнюю приобретенную комнату, а дата возникновения права собственности на квартиру как цельный объект значения не имеет. Это следует из п. 11 Обзора, направленного письмом ФНС России от 7 июля 2016 г. № СА-4-7/12211 со ссылками на Определение Верховного Суда Российской Федерации от 06.04.2016 № 70-КГ15-16. С одной стороны, обзор судебной практики относится к конкретному делу (Ахмедова Б.И. против Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы России № 5 по Ямало-Ненецкому автономному округу), а право у нас не прецедентное. С другой стороны, письма ФНС или Минфина устанавливают приоритет судебной практики над разъяснениями финансовых ведомств (см. Письмо Минфина №03-01-13/01/47571 от 7 ноября 2013 года).
Всегда лучше ориентироваться на судебную практику, сложившуюся именно в вашем регионе, особенно если она более лояльна, чем позиция ведомств.
• Объединены две квартиры в одну
Ранее позиция фискалов была не в пользу налогоплательщика: они считали срок владения с момента получения свидетельства на новый (объединенный) объект. Однако в связи с судебной практикой позиция поменялась и теперь срок владения считается с даты первоначальной государственной регистрации права собственности на исходные квартиры (Письмо Минфина России от 23.08.2016 №03-04-07/49241).
• При разделе одного земельного участка на несколько
Срок владения считается с даты регистрации в ЕГРП прав собственности на новый (полученный в результате раздела) объект – см. Письма Минфина России от 17 декабря 2013 г. № 03-04-07/55742, от 12.07.2017 № 03-04-05/44405, от 16 мая 2018 г. № 03-04-05/32819. Также данная позиция подтверждена определением Конституционного Суда Российской Федерации от 13.05.2014 № 1129-О.
Из этого правила есть два исключения в соответствии с Земельным кодексом, которые фигурируют в вышеуказанных письмах.
Согласно пункту 1 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование. Исключения прописаны в пунктах 4 и 6 статьи 11.4 ЗК:
«П.4. Раздел земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства, осуществляется в соответствии с проектом межевания территории. При разделе такого земельного участка могут быть образованы один или несколько земельных участков, предназначенных для ведения гражданином садоводства, огородничества или дачного строительства либо относящихся к имуществу общего пользования. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок)».
«П.6. При разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах».
Отмечу, что юристы считают такой подход спорным – приведу некоторые позиции с портала pravo.ru. В частности, адвокат Марина Краснобаева, партнер КА «Юков и партнеры», говорит: «Несмотря на то, что с точки зрения земельного и гражданского законодательства налогоплательщик стал собственником новых вещей, по существу, с экономических позиций налогоплательщик остался собственником актива, который был у него на правах собственности более трех лет, и при совершении сделок купли-продажи участков не преследовал спекулятивных целей, на борьбу с которыми направлены соответствующие нормы налогового законодательства (ст. 17.1 НК). Соответственно суды должны были учесть существо, а не форму отношений». «Формалистским» подход судов называет и Антон Божко, адвокат КА «Барщевский и партнеры». На его взгляд, он идет вразрез с назначением института имущественного вычета при продаже недвижимого имущества, а кроме того, «несколько противоречит» позиции Президиума ВАС относительно сохранения разделенного земельного участка как объекта права для целей виндикации. «Иными словами, в настоящее время складывается ситуация, когда для целей применения налогового законодательства созданные в результате разделения земельные участки признаются новыми объектами права, а для целей гражданского регулирования техническое изменение границ земельного участка не имеет правового значения», – поясняет юрист.
Примечательно, что по аналогичной по своему экономическому существу операции с разделом жилой недвижимости срок считается с момента первоначального приобретения недвижимости (см.ниже).
• Раздел остальной недвижимости без изменения внешних границ, включая выдел доли в натуре
Позиция по данному вопросу менялась. Сейчас она такова, что срок отсчитывается с даты регистрации в ЕГРП прав собственности на объект при его первоначальном приобретении до раздела. См. Письмо Минфина России от 28 октября 2016 г. № 03-04-05/63232.
Выдержка с обоснованием: «На основании положений статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Пунктом 1 статьи 235 Гражданского кодекса установлено, что право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
В соответствии с пунктом 9 статьи 12 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Федеральный закон № 122-ФЗ) в случае раздела, выдела доли в натуре или других соответствующих законодательству Российской Федерации действий с объектами недвижимого имущества записи об объектах, образованных в результате этих действий, вносятся в новые разделы Единого государственного реестра прав и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами.
В новых разделах Единого государственного реестра прав и в новых делах правоустанавливающих документов делаются ссылки на разделы и дела, относящиеся к объектам недвижимого имущества, в результате действий с которыми внесены записи в новые разделы Единого государственного реестра прав и открыты новые дела правоустанавливающих документов.
Таким образом, при определении в целях налогообложения срока владения объектом недвижимого имущества, по мнению Департамента, моментом возникновения права собственности на образованные в результате раздела квартиры (без изменения внешних границ исходной квартиры) следует считать дату первоначальной государственной регистрации права собственности на исходную квартиру, которая до момента отчуждения не выбывает из владения, пользования и распоряжения налогоплательщика».
• При разделе имущества супругов, совместно нажитого в браке
Срок отсчитывается с даты регистрации в ЕГРП прав собственности на объект при его первоначальном приобретении (речь о купле-продаже) супругами. То есть в результате раздела срок владения не исчисляется заново – см. Письмо Минфина России от 23 июня 2015 г. № 03-04-05/36153, от 2 марта 2017 г. № 03-04-07/11811. Это правило действует вне зависимости от того, на обоих супругов или только на кого-то одного было оформлено право собственности. То есть если купленная в браке квартира была оформлена только на мужа, то при переходе в рамках раздела имущества этой квартиры жене срок владения будет считаться с момента покупки объекта. Также при этом не имеет значения, кто выступал плательщиком по документам.
• В результате перевода жилья в состав нежилых помещений и наоборот
Срок отсчитывается с даты первичной регистрации в ЕГРП прав собственности на объект – см. Письма Минфина России от 28 октября 2013 г. № 03-04-05/45695, от 07.04.2014 № 03-04-05/15478, от 20 февраля 2015 г. № 03-04-05/8329.
• Жилье получено в порядке компенсации за снесенное помещение (например, взамен квартиры в снесенном доме получена новая)
Существует разница в зависимости от региона – для программы реновации в Москве применяются льготы (иной отсчет срока владения).
Срок отсчитывается с даты регистрации в ЕГРП прав собственности на имущество, полученное взамен снесенного – Письмо Минфина от 21 марта 2013 г. № 03-04-05/9-259. Исключения прописаны в ст. 217.1 НК РФ, относятся только к программе реновации в Москве и распространяются на правоотношения, возникшие с 01 августа 2017 года. Цитата по ст. 217.1 НК «в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, предоставленных в собственность взамен освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем в связи с реализацией программы реновации жилищного фонда в городе Москве, при исчислении минимального предельного срока владения продаваемыми жилым помещением или долей (долями) в нем в срок нахождения в собственности налогоплательщика этих жилого помещения или доли (долей) в нем включается срок нахождения в собственности такого налогоплательщика освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем». Применительно к программе реновации в Москве 3-х или 5-летний срок владения зависит от оснований, по которым было получено прежнее жилье, то есть если прежнее жилье было получено по наследству, дарению от близкого родственника, в порядке приватизации или по договору ренты, то срок владения новым жильем составит 3 года с момента смерти наследодателя прежнего жилья или регистрации права собственности при других основаниях.
• Жилье получено по договору мены
Мена в соответствии с ГК РФ приравнивается к купле-продаже, поэтому при продаже жилья, полученного по договору мены, срок владения будет считаться с момента регистрации права собственности на полученное жилье. Исключения прописаны для программы реновации в Москве в ст.217.1 НК – в срок владения новым жильем будет включаться срок владения старым (см.предыдущий абзац «Жилье получено в порядке компенсации за снесенное помещение»).
Здесь есть несколько нюансов в зависимости от обстоятельств.
По общему правилу – срок отсчитывается со дня смерти наследодателя независимо от даты государственной регистрации этих прав. Основания: ст. 1114, п. 4 ст. 1152 ГК РФ, что отражено в письмах Минфина России от 28 ноября 2014 г. № 03-04-05/60801, от 20.02.2015 № 03-04-05/8357), от 19 июня 2018 г. № 03-04-05/41648 и др.
В случае если наследуется доля в имуществе, в котором наследник уже владел другой долей, срок владения объектом пойдет с даты регистрации в ЕГРП прав собственности на первоначальную долю – Письмо Минфина России от 7 августа 2015 г. № 03-04-05/45654.
Если же недвижимость получена в наследство от супруга, то в случае, если унаследованный объект был куплен в течение брака и был зарегистрирован на супруга (наследодателя), то срок владения пережившим супругом будет идти с первоначальной даты регистрации в ЕГРП права собственности умершим супругом. Момент переоформления прав собственности на супруга-наследника значения не имеет – см. Письма Минфина России от 30.05.2016 №03-04-05/30938, от 29 апреля 2016 г. № 03-04-05/25415 и др.
• Жилье получено по решению суда
Срок отсчитывается с даты вступления в силу решения суда – см. Письма Минфина России от 30 мая 2016 г. № 03-04-05/30946, ФНС России от 4 июля 2014 г. № БС-4-11/13067.
• При вступлении в жилищно-строительный кооператив
Срок отсчитывается с даты, когда выполнены два условия одновременно (то есть с более поздней даты): полностью выплачен паевой взнос и подписан акт приема-передачи квартиры – см.Письмо Минфина от 6 июня 2018 г. № 03-04-05/38880. Цитата: «На основании пункта 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
В то же время в соответствии с пунктом 4 статьи 218 Гражданского кодекса член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.
Согласно пункту 1 статьи 556 Гражданского кодекса передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Таким образом, момент возникновения права собственности члена жилищно-строительного кооператива в недвижимом имуществе кооператива определен специальной нормой Гражданского кодекса и связан с полным внесением паевого взноса и после ввода жилого дома в эксплуатацию».
• При вступлении в гаражно-строительный кооператив (применительно к гаражу)
Срок отсчитывается с даты полной выплаты пая Письмо Минфина России от 5 августа 2016 г. № 03-04-05/46131, от 14 ноября 2016 г. № 03-04-05/66684.
• По окончании строительства жилого дома/квартиры, которые приобретались как объект незавершенного строительства
В соответствии со ст.219 ГК РФ, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Соответственно срок отсчитывается с даты регистрации в ЕГРП прав собственности на жилой дом как на достроенный объект. Письмо Минфина России от 18 февраля 2015 г. № 03-04-05/7517.
Это же относится и к ДДУ (договору долевого участия), и к уступке права требования – срок владения начинается с момента регистрации готового объекта, см. Письма Минфина России от 14.02.2013 № 03-04-05/9-103, от 15.11.2012 № 03-04-05/9-1315.
При этом важно отметить, что дата подписания акта приема-передачи квартиры с застройщиком значения не имеет (в отличие от момента возникновения права на имущественный вычет при покупке жилья на «первичке»). Если в декабре был акт, а собственность с января, то срок владения с января.
• При смене совместной собственности на долевую
При смене вида собственности с совместной на долевую это не прерывает срок нахождения имущества в собственности, даже если доли стали неравными – Письмо Минфина России от 6 февраля 2018 г. № 03-04-05/6916.
• При перепланировке квартиры с получением нового свидетельства о праве собственности на нее (даже при увеличении площади, но без изменения внешних границ)
Срок отсчитывается с первичной даты регистрации прав на квартиру. Дата получения нового свидетельства значения не имеет, срок владения заново не исчисляется – см. Письмо Минфина России 4 марта 2016 г. № 03-04-05/12595.
• При перепланировке жилого дома, в том числе с изменением внешних границ
Законодательство и соответственно позиции налоговиков менялись. Поскольку сотрудники налоговых инспекций нередко годами живут в устаревших разъяснениях, приведу подробный расклад по данному вопросу.
До 1 января 2015 г. регистрация прав на недвижимость осуществлялась в соответствии с Правилами ведения ЕГРН, утвержденными постановлением Правительства РФ от 18.02.98 № 219 (далее – Правила). Пунктом 77 Правил было предусмотрено, что изменение объекта недвижимого имущества в связи с реконструкцией или перепланировкой без изменения внешних границ не влечет за собой прекращения или перехода права на него. Исходя из этого, Минфин России разъяснял, что право собственности на дом не прекращается, если в результате реконструкции поменялась его площадь без изменения внешних границ дома. Если же внешние границы изменились, возникает новый объект и срок владения отсчитывается с момента регистрации права собственности на него – именно так ранее рассуждали налоговики. Однако с 1 января 2015 г. Правила уже не действуют, а регистрация прав на недвижимое имущество производится в соответствии с Законом № 218-ФЗ, который не содержит положений, аналогичных п. 77 Правил. Нет таких положений и в действующем сейчас Порядке ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденном приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 943. Понятие реконструкции дано в ст. 1 Градостроительного кодекса РФ – согласно ему, при реконструкции может происходить расширение объекта, что подразумевает изменение его внешних границ. Учитывая вышеизложенное, а также разъяснения Минфина России, приведенные ниже, если в результате реконструкции изменилась площадь дома с изменением его внешних границ, право собственности на дом не прекращается.
Согласно последнему письму Минфина от 17.12.2018 № 03-04-05/91675, срок владения реконструированным жилым домом начинает исчисляться заново только в случае, когда в результате реконструкции произошел раздел дома, выдел из него или объединение объектов недвижимости. То есть когда реконструкция привела к созданию нового (новых) объекта (объектов) недвижимости. Сначала приведем обоснования по существу реконструкции и этих исключений, а потом – идущую вразрез исключениям судебную практику. Письмо Минфина от 17.12.2018 № 03-04-05/91675 гласит: «Согласно статье 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) – это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов. С 01.01.2017 государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на недвижимое имущество осуществляются в порядке, установленном Федеральным законом Российской Федерации от 03.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее -Федеральный закон № 218-ФЗ). Если реконструкция объекта недвижимости привела только к изменению его характеристик, предусмотренных статьей 8 Федерального закона № 218-ФЗ, в отношении реконструированного объекта недвижимости осуществляется государственный кадастровый учет изменений сведений о нем, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости. В соответствии с пунктом 6 части 5 статьи 14 и пунктом 4 части 2 статьи 15 Федерального закона № 218-ФЗ изменение основных характеристик объекта недвижимости является основанием для осуществления государственного кадастрового учета по заявлению собственника объекта недвижимости. При этом запись о зарегистрированном праве на данный объект недвижимости не погашается. Если в результате реконструкции объекта недвижимости производились раздел объекта недвижимости, выдел из объекта недвижимости, объединение объектов недвижимости и образовались новые объекты недвижимости, то осуществляются постановка на государственный кадастровый учет таких объектов недвижимости и государственная регистрация прав на них (часть 1 статьи 41 Федерального закона № 218-ФЗ). Кроме того, частью 3 статьи 41 предусмотрено, что снятие с государственного кадастрового учета и государственная регистрация прекращения прав на исходные объекты недвижимости осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав на все объекты недвижимости, образованные из таких объектов недвижимости».
Таким образом, считает Минфин, при разделе дома, выделе из него или объединении объектов недвижимости срок исчисляется с момента регистрации новых объектов.
Вместе с тем существует судебная практика, согласно которой раздел дома не ведет к исчислению срока владения заново. Так, в Определении от 11.05.2011 по делу № 67-В11-2 Верховный Суд РФ исходил из того, что в случае разделения принадлежащего лицу помещения объем принадлежащих ему прав фактически не изменяется, а образовавшиеся в результате разделения помещения являются частями помещения, право собственности на которое возникло у данного лица ранее. Таким образом, указал суд, в такой ситуации фактически происходит закрытие раздела реестра, связанного с разделяемым объектом недвижимости, без изменения права собственности.
Факт регистрации нескольких объектов недвижимости, возникших в связи с разделением ранее существовавшего объекта, без изменения его внешних границ, не влечет прекращения прав собственности. А значит, срок нахождения объектов недвижимости в собственности физического лица необходимо исчислять с момента первичной регистрации права собственности. Напомню, что устанавливается приоритет судебной практики над разъяснениями Минфина и ФНС. Соответственно, к ней можно апеллировать, если это в ваших интересах.
• Жилье получено в результате приватизации
Срок владения в этом случае зависит от года, в котором произошла приватизация.
Если жилье было приватизировано после 1 января 1998 года, срок владения исчисляется с момента регистрации права собственности на квартиру.
Если жилье было приватизировано до 1 января 1998 года, срок владения им отчитывается с даты заключения договора о передачи объекта жилья в собственность, так как в то время свидетельства о регистрации права собственности не выдавались. См. Письмо Минфина России от 18.07.2014 № 03-04-05/35433.
Как определить срок владения имуществом при расчете налога с продажи квартиры?
Квартира приобретена в браке, право собственности получено в 2015 на одного из супругов, в 2019 по решению суда о разделе имущества при разводе вступило в силу право собственности в равных долях (по 1/2).
Квартира продана в 2019 году (обе доли по одному договору), на момент продажи это было единственное жилье в собственности у обоих продавцов.
1) Как в этом случае считается срок владения от первичного вступления в собственность одним из супругов (2015 г.) или от 2019 г., когда имущество было разделено?
2) Можно ли при этом воспользоваться п. 4 ст. 217.1 НК РФ и признать минимальный срок владения равным 3 годам на основании отсутствия другого жилья в собственности?
Юридическая помощь в г. Санкт-Петербурге, дистанционно по всей России · 15 сент 2020 · advokatskij-kabinet-absoljut.clients.site
Пунктом 1 статьи 235 Гражданского кодекса установлено, что право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. При этом на основании статьи 131 Гражданского кодекса изменение состава собственников имущества предусматривает государственную регистрацию такого изменения.
Учитывая изложенное, минимальный предельный срок владения жилым домом супругом, получившим указанное имущество в личную собственность при разделе совместно нажитого супругами имущества, исчисляется с даты первичной государственной регистрации одним из супругов права собственности на жилой дом, приобретенный в общую совместную собственность супругов.
В вашем случае квартира была приобретена в собственность в 2015г., следовательно, на момент продажи в 2019 г. срок владения объектом недвижимости составлял 4 года.
Для объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность до 01.01.2016, – минимальный срок владения составляет 3 года.
В случае нахождения жилого дома в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более доход, полученный от его продажи, не подлежит обложению налогом на доходы физических лиц.
(Письмо Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 2 сентября 2019 г. N 03-04-05/67484 Об исчислении минимального предельного срока владения жилым домом супругом, получившим указанное имущество в личную собственность при разделе совместно нажитого супругами имущества )
