Договорные формы удовлетворения жилищных потребностей граждан. Т. Система договорных форм пользования жилыми помещениями
Основными договорными формами пользования жильем, связанными с удовлетворением жилищных потребностей граждан (прямо или косвенно) являются:
1) договор найма жилого помещения. ГК РФ выделяет два вида договора найма: социального (жилищное и частичное гражданское законодательство) и коммерческого найма(регулируемый гражданским законодательством, а в случаях, им установленных, и жилищным)
В литературе вопрос о соотношении данных договоров решается не однозначно: 1) это два вида одного договора найма (Седугин); 2) это самостоятельные типы договоров (Брагинский).
Помимо договоров социального и коммерческого найма, жилищное законодательство предусматривает договор найма специализированного жилого помещения (ст.100 ЖК РФ) и договор найма жилого помещения в доме жилищного или жилищно-строительного кооператива (ст. 128 ЖК РФ).
Договор аренды жилого помещения (регулируемый только гражданским законодательством гл.34 ГК РФ). Спорным является вопрос о субъектном составе рассматриваемого договора: 1) в роли арендаторов могут выступать только юридические лица; 2) арендаторами могут быть и физические лица. Правильный подход второй, т.к. п. 2 ст. 671 ГК РФ ограничений в субъектном составе собственно договора аренды жилого помещения не устанавливает.
Вместе с тем из смысла ГК РФ, специально регламентировавшего договор найма жилого помещения как соглашения порождающего отношения владения и пользования в целях проживания граждан, а также установившего специальное назначение жилых помещений можно сделать выводы о том, что: 1) договор аренды, в котором арендатором выступает гражданин, не предназначен для регулирования отношений по проживанию этого гражданина; 2) договор аренды, выступая промежуточным звеном влечет необходимость заключения договора с гражданином- пользователем жилого помещения. Гражданский кодекс не определяет, какой должен заключаться договор, по мнению многих авторов, оправданным здесь является использование модели договора найма жилого помещения.
Договор безвозмездного пользования жилым помещением, регулируемый гражданским законодательством Гл. 36 ГК РФ.
Наряду с основными можно выделить и иные договоры, опосредующие пользование жилыми помещениями, например: 1) договор поднайма (ст.685 ГК РФ); 2) соглашение с временными жильцами (ст.680 ГК РФ); 3) соглашение собственника с бывшим членом семьи собственника (ч.4 ст. 31 ЖК РФ).
Т. Социальный наем жилого помещения. П.Т. Основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма.
Основания предоставления жилого помещения по дсн.
Договор социального найма заключается только в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования. На основании п.3 ст.40 К РФ ЖК РФ выделяет 2 категории граждан, нуждающихся в социальном фонде: 1) малоимущие; 2) иные граждане. Круг лиц, которым предоставляются жилые помещения в фонде социального использования и правовое регулирование порядка предоставления зависит от вида жилищного фонда.
Жилые помещения муниципального жилищного фонда:
А) предоставляются малоимущим гражданам, причем, признанным нуждающимся в жилых помещениях по установленным ЖК РФ основаниям;
Б) порядок предоставления помещений определяется ЖК РФ.
2) Жилые помещения государственного жилищного фонда:
А) предоставляются иным определенным ФЗ, указом президента или законам субъекта РФ категориям граждан, причем признанных нуждающимися по основаниям, установленным ЖК РФ, иным ФЗ, указом президента или законом субъекта РФ. (иные категории граждан смотреть ФЗ от 12.01.95 «О ветеранах» (ст.23.2), закон самарской области от 11 июля 2005 года №87- ГД и т.д.) Помещения предоставляются в порядке, определенном ЖК РФ, если иной порядок не предусмотрен специальным ФЗ, указом президента. К иным категориям граждан. Следует учитывать, что иным категориям граждан жилые помещения муниципального жилищного фонда также могут предоставляться, но лишь в случае наделения органов местного самоуправления государственными полномочиями (закон самарской области от 24 октября 2006 года №115-ГД «О наделении органов местного самоуправления на территории самарской области отдельными государственными полномочиями по обеспеченью жилыми помещениями отдельных категорий граждан»).
Предоставляется лишь гражданам РФ.
Малоимущие- граждане, если они признаны таковыми органами местного самоуправления в порядке, установленным законом субъекта РФ с учетом двух критериев: 1) дохода, приходящегося на каждого члена семьи; 2) стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению.
Методические рекомендации для органов государственной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления по установлению порядка признания порядка граждан малоимущими… утверждены приказом Министерства регионального развития РФ от 25 февраля 2005 года №17. В Самарской области, правила признания граждан малоимущими установлены главой второй закона «О жилище». В частности, данный закон устанавливает, что граждане признаются малоимущими при одновременном наличии следующих условий: 1) среднедушевой доход заявителя не превышает размера дохода ежегодно определяемым органом местного самоуправления (но не менее однократной величины прожиточного минимума в соответствии с законодательством самарской области). При расчете среднедушевого дохода учитываются все виды доходов, полученные каждым членом семьи заявителя в денежной и натуральной форме после уплаты налогов и сборов. Расчетный период один год. 2) общая стоимость имущества, находящегося в собственности членов семьи заявителя и подлежащего налогообложению, меньше стоимости приобретения жилого помещения, наличие которого не дает оснований для признания лиц нуждающимися в помещении по дсн. Стоимость жилого помещения рассчитывается по формуле СЖ=СМ*НП*ЧС, где
СЖ- стоимость помещения;
СМ- стоимость одного квадратного метра, установленного органом местного самоуправления;
НП- норма предоставления;
ЧС- количество членов семьи.
При установлении стоимости имущества учитывается инвентаризационная стоимость строений сооружений, кадастровая стоимость земли, отпускная цена транспортного средства с учетом поправочного коэффициента.
Основания нуждаемости смотреть ст. 51 ЖК РФ применительно к последнему основанию действует Перечень тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире, утвержденный постановлением о 16 июня 2006 №378.
Нормы, применяемые к жилым помещениям по договору социального найма.
1)Норма предоставления площади жилого помещения по договору социального найма. Это минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади помещения, предоставляемого по договору социального найма;
А)органом местного самоуправления (в Самаре: 26 на одинокого человека и по 14 метров на семью из 2 и более человек)
Б) применительно к специальным категориям граждан могут быть установлены и иные нормы федеральными законами, указами президента и законами субъекта.
Учетная норма площади жилого помещения- минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью в целях принятия на учет в качестве нуждающихся.
В) устанавливается по общему правилу органом местного самоуправления, при этом размер учетной нормы не может быть больше нормы предоставления. В Самаре учетная норма составляет 11 кв. метров на человека для проживающих в отдельных квартирах и 13 кв. метров на человека для проживающих в квартирах коммунального заселения. Применительно к специальным категориям граждан могут быть установлены иные учетные нормы федеральными законами, указами президента и законами субъектов. Нормы предоставления и учетная норма используется и в других случаях, не связанных в предоставлением помещения по договору социального найма (пример: ч. 1 ст. 70; ч. 1 ст. 76; ч. 1 ст. 80).
Новый ЖК РФ специально не предусматривает институт дополнительной жилой площади. Прежний ЖК РСФСР устанавливал, что сверх нормы жилой площади отдельным категориям граждан предоставляется дополнительная жилая площадь в виде комнаты или в размере 10 кв. метров. Вместе с тем, в настоящее время возможность получения дополнительной площади сохраняется и связана она с реализацией положений ч.3 ст. 50; ч. 2 ст. 58 ЖК РФ.
На ряду с рассмотренными нормами в жилищной сфере используются и иные нормативы (пример: норма общежития- 6 кв. метров п.1 ст. 105 ЖК; норма площади жилого помещения маневренного фонда п. 1 ст. 106 ЖК РФ; нормативная площадь жилого помещения, используемая для расчета субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг ст. 159 ЖК РФ).
Договор найма жилого помещения: общие положения, правовое регулирование.
Понятие — По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Консесуальный, возмездный, 2сторонне обязывающий.
Предмет – помещение, конструктивно предназначенное и пригодное по санитарному и техническому состоянию для постоянного проживания в нем людей. Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).
Стороны – наймодатель и наниматель – ф.л.
Основания возникновения жилищных отношений: ордер / в случае социального найма/ и договор; договор / коммерческий найм и аренда/. Виды договоров: договор социального найма, договор коммерческого найма, договор аренды / для ю.л./
Форма — Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.
В государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения. Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
Обязанности наймодателя жилого помещения: 1. Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. 2. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении. Обязанности нанимателя жилого помещения: Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.
Наниматель и постоянно проживающие вместе с ним граждане: 1. Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин. 2. В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. 3. Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения. Вселение граждан, постоянно проживающих с нанимателем: С согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется.
Плата за жилое помещение: 1. Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер. 2. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором. 3. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.
Срок в договоре найма жилого помещения — Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок. По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Поднаем жилого помещения — По договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель.
Замена нанимателя в договоре найма жилого помещения. 1. По требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем. 2. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними.
Расторжение договора найма жилого помещения. 1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца. 2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: * невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; * разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре: * если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния; * в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.
Глава 11 Формы пользования жилыми помещениями
Законодательство Российской Федерации предусматривает следующие формы пользования жилыми помещениями:
? частное жилье (жилье в собственности граждан);
? наем (социальный наем, поднаем, коммерческий наем);
? аренду и субаренду жилья.
Данный текст является ознакомительным фрагментом.
Продолжение на ЛитРес
Читайте также
2.1. Дела о праве пользования жилыми помещениями, относящимися к жилищному фонду социального использования
2.1. Дела о праве пользования жилыми помещениями, относящимися к жилищному фонду социального использования 2.1.1. Дела о признании права пользования жилыми помещениями В соответствии со ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона (наймодатель) обязуется
2.1.1. Дела о признании права пользования жилыми помещениями
2.1.1. Дела о признании права пользования жилыми помещениями В соответствии со ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) за плату жилое помещение во владение и пользование для проживания в
Статья 7.21. Нарушение правил пользования жилыми помещениями
Статья 7.21. Нарушение правил пользования жилыми помещениями 1. Порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольное переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению –влечет предупреждение или наложение
§ 2 Пользование служебными жилыми помещениями
§ 2 Пользование служебными жилыми помещениями За последние годы после принятия законодательства, регулирующего формирование рынка жилья, и, как следствие, существенного увеличения частного жилищного фонда случаев включения жилых помещений, находящихся в домах,
§ 3 Пользование жилыми помещениями в общежитиях
§ 3 Пользование жилыми помещениями в общежитиях В соответствии со ст. 94 ЖК РФ жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения.Под общежития предоставляются специально построенные или
§ 2 Безвозмездное пользование жилыми помещениями
§ 2 Безвозмездное пользование жилыми помещениями Как верно отметил Г. Е. Авилов, в последние десятилетия в обиход вошло некорректное употребление термина «ссуда» применительно к отношениям займа (например, «банковская ссуда», «ссуда в кассе взаимопомощи»), а сам
§ 1 Общие положения о сделках с жилыми помещениями
§ 1 Общие положения о сделках с жилыми помещениями Раскрывая содержание права собственности на жилое помещение, ГК РФ указывает на то, что собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его
Глава 4 Правила пользования жилыми помещениями
Глава 4 Правила пользования жилыми помещениями Правительство Российской Федерации постановлением от 21 января 2006 г. № 25 утвердило Правила пользования жилыми помещениями, которые определяют порядок пользования жилыми помещениями государственного и муниципального
Обеспеченность жилыми помещениями
Обеспеченность жилыми помещениями Чуть более 3 млрд м2 составляет сегодня в России объем жилищного фонда. Панельные дома – около 60 % от всего городского фонда, кирпичные – примерно 35 %. Средняя обеспеченность жильем – 22,4 м2 на человека. Таблица 6.1. Построено жилья по
Формы пользования жилыми помещениями в странах Западной Европы
Формы пользования жилыми помещениями в странах Западной Европы В нашей стране достаточно широко распространен миф, что за границей почти каждый человек преклонных лет живет в собственном шикарном доме и только российская молодежь вынуждена более половины своих
Статья 7. 21. Нарушение правил пользования жилыми помещениями
Статья 7. 21. Нарушение правил пользования жилыми помещениями 1. Порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольное переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению –влечет предупреждение или наложение
Статья 7.21. Нарушение правил пользования жилыми помещениями
Статья 7.21. Нарушение правил пользования жилыми помещениями 1. Порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольное переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению -влечет предупреждение или наложение
ЛЕКЦИЯ № 10. Распоряжение жилыми помещениями
ЛЕКЦИЯ № 10. Распоряжение жилыми помещениями 1. Договор купли-продажи жилого помещения Самой распространенной сделкой, направленной на отчуждение жилья, является договор купли-продажи жилого помещения. По такому договору продавец обязуется передать в собственность
2. Договор мены жилыми помещениями
2. Договор мены жилыми помещениями В соответствии со ст. 567 ГК РФ по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность один товар в обмен на другой. Если происходит мена одного жилища на другое, то каждый участник договора должен обладать правом
