Что необходимо сделать чтобы заявить застройщику-банкроту свои денежные требования

Банкротство застройщика при долевом строительстве: что делать дольщику, какие требования можно заявить?

Банкротство застройщика при долевом строительстве – неприятное известие для дольщиков. Но в последнее время механизм признания финансовой несостоятельности компании, которая занимается строительством жилого дома, был существенно усовершенствован законодательно. Все правки были направлены на обеспечение интересов дольщиков.

Что такое банкротство застройщика

Банкротство юридического лица обозначает официальное признание арбитражным судом факта невозможности исполнения компанией своих обязательств. Порядок погашения требований кредиторов в делах о банкротстве устанавливается в арбитражном суде. Суд располагается по адресу официальной регистрации компании.

Порядок банкротства застройщиков, как и иных юридических лиц, регулируется положениями 127-ФЗ. Банкротству застройщиков посвящен параграф 7 Главы 9 ФЗ-127. Данные положения появились в ФЗ-127 в 2011 году через принятие 210-ФЗ. Эти поправки часто называют законом о банкротстве застройщика при долевом строительстве, хотя по факту отдельный нормативно-правовой акт по данному вопросу не принимался.

Для того чтобы положения 7 параграфа начали применяться при банкротстве, арбитражный суд должен признать, что рассматривается дело о банкротстве застройщика, а не рядового юрлица. Если такое решение судом принято не было, то заинтересованные лица подают ходатайство в суд о признании должника застройщиком. Ходатайство могут подать участники дела о банкротстве: в данном случае это могут быть дольщики, чьи требования были включены в реестр.

Обычно дольщики непосредственно заинтересованы в признании должника банкротом-застройщиком, так как применение 7 параграфа главы 9 ФЗ-127 предоставляет им целый ряд привилегий. В частности, будет сформирована специальная часть реестра требований кредиторов – реестр требований о передаче жилых помещений.

Требования дольщиков в таком случае будут погашаться в составе третьей очереди, а других кредиторов – позже. Также дольщики вправе признать замаскированные под договоры купли-продажи соглашения договорами купли-продажи.

Для положений о банкротстве застройщика характерен особый состав участников. Это застройщик и участник долевого строительства. Данные термины имеют в 127-ФЗ несколько отличное значение от закона «О долевом строительстве …» от 2004 года №214-ФЗ.

Перед тем как определиться с порядком действий при банкротстве застройщика в процессе долевого строительства, необходимо разобраться с разницей в терминологии. По 127-ФЗ под застройщиком понимается юрлицо независимо от его формы собственности, а также ИП (по 214-ФЗ это должно быть хозяйственное общество или НКО). Такая компания занимается привлечением денежных средств или иного имущества участников строительства. По 214-ФЗ такая компания должна обладать не менее, чем трехлетним опытом застройки в МКД.

В 127-ФЗ при отнесении компании к застройщикам не имеет значения, каковы ее права на застраиваемый земельный участок. Тогда как по 214-ФЗ обязательным требованием к застройщику является наличие у него права собственности на застраиваемый участок.

Для объявления застройщика банкротом к нему должны быть предъявлены денежные требования или требования о предоставлении жилых помещений.

Таким образом, по требованиям 127-ФЗ понятие застройщика трактуется более широко. Подобной расширительной трактовки придерживается и арбитражный суд.

Согласно определению ВС от 2018 года №305-ЭС18-5428 по делу №А40-180791/2016, положения ФЗ-127 позволяют признать застройщиком лицо, которое является правообладателем объекта строительства (даже если оно напрямую не занимается привлечением денежных средств), независимо от факта наличия или отсутствия у него жилых помещений для передачи в натуре. Также Верховный суд указал, что застройщиком может быть признано даже физическое лицо без статуса ИП, если оно привлекало средства под строительство МКД (то есть обратиться с требованиями можно к физлицу, с которым был подписан договор о передаче квартиры в строящемся доме).

Что делать дольщику

127-ФЗ оперирует двумя понятиями: участник строительства и участник долевого строительства. Под участником строительства понимается физическое или юридическое лицо, отвечающее следующим признакам:

1. Оно имеет денежные требования к должнику или требования о передаче жилого помещения.
2. Основанием возникновения требования является возмездный гражданско-правовой договор.

В качестве участника долевого строительства выступает гражданин (физлицо) либо фонд. Отличительной чертой является основание возникновения требований. Применительно к участнику долевого строительства это не любой возмездный договор, а именно договор долевого строительства.

Если покупатели приобрели недвижимость не в рамках договора долевого участия, а, например, по предварительному договору купли-продажи, то им стоит попробовать переквалифицировать договор первого типа. Это расширит их права в процессе банкротства.

При этом по нормам 127-ФЗ не каждый гражданин, который заключил договор долевого строительства, признается дольщиком. Для этого требуется, чтобы соблюдалось одно из следующих условий:

1. Застройщик перечислил средства в компенсационный фонд.
2. Средства внесены дольщиком на счет эскроу.

Банкротство застройщика имеет одну важную особенность: оно происходит в ускоренном формате. Данный процесс не предполагает введение наблюдательной и реабилитационной процедур. В отношении должника сразу устанавливается финальная стадия банкротства, или конкурсное производство по п. 2.7 ст. 201.1 127-ФЗ.

Если застройщик был признан банкротом, то нужно предъявить требования, которые вытекают из договора долевого строительства для попадания в реестр.

Какие требования можно заявить

В законе 127-ФЗ было вынесено определение относительно того, что ожидает дольщиков при объявлении застройщика банкротом. Они вправе:

1. Приобрести права участника кооператива, который создается в целях завершения строительства (на основании ст. 201.10 127-ФЗ).
2. Получить оплаченный объект через признание права собственности или как отступной, если МКД был введен в эксплуатацию по ст. 201.11 127-ФЗ.
3. Принять официальное решение о передаче обязательств от застройщика-банкрота к другому застройщику или отказаться от этого и получить средства от Фонда защиты прав граждан. Данный вариант подходит для владельцев счетов эскроу.
4. Получить назад свои деньги по нормам ст. 201.13 127-ФЗ. При этом дольщик вправе требовать уплаты неустойки и возмещения убытков.

Тем кредиторам, которые решили заявить свои требования о возврате денежных средств, стоит понимать, что:

• у банкрота редко хватает всей суммы для оплаты по долгам;
• остаток денежных средств на счетах компании постоянно уменьшается за счет оплаты по текущим счетам – например, по оплате судебных расходов и вознаграждения управляющего;
• выплаты дольщикам происходят только в рамках третьей очереди;
• недвижимость, которая была оформлена в собственность некоторых кредиторов, не участвует в конкурсной массе (не продается на торгах для увеличения выплат кредиторам).

Стоит отметить, что у дольщиков, которые купили свои квартиры после 1 июля 2019 года, шансы на возврат денег существенно возросли. Дело в том, что такие деньги подпадают под защиту банков или АСВ. Деньги, которые вносят дольщики, теперь не передаются застройщикам, а попадают на специальные счета эскроу (средства передаются застройщику банками, только если дольщик подтвердил исполнение обязательств перед ним). В случае банкротства застройщика деньги вернут дольщикам.

Не стоит забывать о возможности включения лица в специальный реестр обманутых дольщиков. Такие реестры ведут местные власти в регионах. Статус обманутого дольщика позволяет рассчитывать лицу на помощь от государства, например, в виде целевой финансовой поддержки.

Порядок действий для включения в реестр требований кредиторов

При предъявлении требований к застройщику применяется следующий алгоритм действий:

1. Руководитель или собственник застройщика передает управляющему перечень дольщиков в течение 10 дней после назначения управляющего арбитражным судом.
2. Конкурсный управляющий обязан оповестить дольщиков о введении в отношении должника процесса банкротства в течение 5 дней после получения списка дольщиков.
3. Дольщики передают свои требования в установленные сроки.
4. Конкурсный управляющий рассматривает поступившие требования и принимает по ним решения о включении в реестр, частичном удовлетворении или об отказе включить в реестр.

В процессе банкротства застройщика ведется как общий реестр кредиторов (в него также может быть включен дольщик), так и реестры участников строительства по каждому МКД. Для компаний-застройщиков в стандартном реестре есть специальный пункт о требованиях по передаче жилых помещений.

При включении в реестр дольщиков лицо может заявить одно из следующих требований:

1. О необходимости передачи жилого помещения (квартиры или комнаты), которые указаны в договоре жилого строительства. Такие требования можно заявить при наличии подписанного договора о передаче недвижимости, а также в случае, если объект не был введен в эксплуатацию. При этом в реестр вносятся данные о выплаченной за квартиру сумме и остатке долга.
2. О возврате уплаченных денег и возмещении реально причиненного ущерба. При предъявлении данного требования по п. 1 ст. 201.5 127-ФЗ дольщик может отказаться от него в одностороннем порядке.

В рамках дела о банкротстве застройщика также рассматриваются дополнительные требования: о признании прав собственности или оспаривании недействительных сделок и пр. Перечень и процедура предъявления указанных требований содержатся в ст. 201.8 127-ФЗ.

При определении суммы к выплате в рамках дела о банкротстве должны учитываться не только затраты дольщика по договору участия, но и реально причиненный ему ущерб. Он определяется в виде разницы между рыночной стоимостью недвижимости и выплаченной за нее суммой. При неполной оплате размер ущерба определяется пропорционально внесенной сумме.

Объем денежных требований участника строительства, который заключил договор на передачу машино-места и нежилого помещения, устанавливается только в размере задолженности по ст. 4 127-ФЗ.

Обязательной для применения формы требования дольщика 127-ФЗ не содержит, но предполагается, что оно должно иметь письменную форму. Нередко управляющий прилагает форму бланка для предъявления требований дольщиком к отправленному уведомлению.

Заявление дольщика на имя конкурсного управляющего должно содержать указание на следующие сведения:

1. ФИО конкурсного управляющего в деле о банкротстве.
2. Наименование компании-банкрота и ее юридический адрес.
3. Сведения о дольщике: его ФИО, адрес регистрации и контакты для связи.
4. Наименование документа: требование о включении в реестр или заявление.
5. Сведения о договоре долевого участия, произведенных по нему выплатах и принятых судебных решениях.
6. Заявление об отказе от договора при предъявлении денежных требований.
7. Указание на требования дольщика: денежные требования или требования о передаче объекта в натуре.
8. Приложения.

В качестве приложения к требованиям выступают копии: судебного решения или определения, договора долевого участия, исполнительного листа и платежных документов.

Документ можно передать лично управляющему с получением от него отметки о вручении или направить по почте заказным письмом с описью вложения.

Помимо требований о погашении основной задолженности, дольщик может предъявить требования об оплате:

1. Штрафных санкций. .
2. Компенсации морального вреда (по определению ВС это не рассматривается как злоупотребление правом).

При обосновании указанных требований дольщики могут ссылаться на положения 214-ФЗ, Закона «О защите прав потребителей» и Гражданский кодекс. Данные требования можно предать, только если лицо приобретало жилые помещения для личных целей. Но такие требования нужно направлять не конкурсному управляющему, а в арбитражный суд в деле о банкротстве. Они попадают не в реестр дольщиков, а в общий реестр ведения требований кредиторов и погашаются в составе четвертой очереди.

Таким образом, дольщики могут передать две группы требований: о передаче помещения и выплате денежной компенсации к конкурсному управляющему и о взыскании штрафных санкций и неустоек – в арбитражный суд.

Сроки подачи заявления о включении в реестр

Требование передается дольщиком в течение 3 месяцев со дня получения уведомления. При пропуске сроков требование не подлежит рассмотрению, но сроки допускается восстановить при наличии уважительной причины. Дольщик вправе заявить о своих требованиях и до получения уведомления от управляющего.

Сроки для включения в реестр кредиторов требований общий: месяц с момента введения наблюдения или 2 месяца – после введения конкурсного управления.

В процессе формирования реестра требований участников строительства возможно возникновение различных спорных ситуаций. Например, если конкурсный управляющий отказался включить сведения о дольщике, или в реестр попали дублеры, несуществующие дольщики.

При возникновении подобных спорных моментов по ст. 201.4 127-ФЗ допускается только один порядок разрешения — через подачу заявления в арбитражный суд. После того как суд рассмотрит требование, он может включить определенного дольщика в реестр участников строительства на основе судебного акта.

Дольщик может оспорить решения управляющего через арбитражный суд в течение 15 рабочих дней после получения уведомления по п. 8 ст. 201.4 127-ФЗ. Процедура рассмотрения возражений и жалоб осуществляется с учетом ст. 60 127-ФЗ. На рассмотрение жалобы суду отводится 1 месяц.

На основании положений ст. 201.4 127-ФЗ управляющий обязан предоставить копию реестра всем участникам дела. После ознакомления с ним участники могут заявить свои возражения в 15-дневные сроки (например, при обнаружении поддельных сведений).

Преимущества требований перед другими кредиторами

Требования кредиторов в рамках дел о банкротстве выплачиваются строго в определенной очередности.

В процессе банкротства застройщика таких очередей предусмотрено не три как в стандартном порядке, а четыре. При этом дольщики обладают приоритетом в погашении своих обязательств перед другими кредиторами.

Очередность погашения требований кредиторов в делах о банкротстве следующая:

1. Граждане, перед которыми застройщик обязан компенсировать вред здоровью.
2. Сотрудники компании в части требований по зарплате и выходным пособиям.
3. Участники долевого строительства (дольщики, которые приобрели квартиры по договору долевого участия).
4. Все прочие кредиторы.

Таким образом, у дольщиков в делах о банкротстве приоритетное положение перед всеми остальными кредиторами компании. В рамках одной очереди требования перед кредиторами погашаются пропорционально сумме конкурсной массы.

Требования о передаче жилых помещений подлежат погашению через передачу жилых помещений по ст. 201.11 127-ФЗ. Если такие требования не были погашены жилыми помещениями, то у таких кредиторов возникает право на включение в состав денежных требований 3 очереди кредиторов.

Порядок действий дольщика для включения в реестр требований кредиторов при банкротстве застройщика

В соответствии с требованиями Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, в ходе внешнего управления в деле о банкротстве застройщика требования о передаче жилых помещений, требования о передаче нежилых помещений, денежные требования участников долевого строительства предъявляются конкурсному управляющему.

1) Соберите все документы, подтверждающие приобретение вами квартиры, нежилого помещения (договор долевого участия, дополнительные соглашения к нему, если приобретали право требование по уступке – также договор уступки права требования, документы по оплате вышеуказанных договоров).

2) Определиться с требованиями, которые будете заявлять конкурсному управляющему: на жилые помещения (если желаете получить квартиру), нежилые помещения (кладовки, машино-место и т.д.), денежные (если хотите расторгнуть договор и получить деньги).

3) Составьте заявление о включении в реестр требований кредиторов застройщика в 3-х экземплярах. В заявлении должны быть указаны:

— Ф.И.О арбитражного управляющего, адрес для направления заявления о включении в реестр требований кредиторов;

— наименование застройщика и его адрес, ОГРН, ИНН (указаны в договоре долевого участия или Едином государственном реестре юридических лиц (egrul.nalog.ru);

— Ф.И.О участника строительства и его адрес, контактный телефон;

— описание требования к должнику;

— обязательство, из которого возникло требование застройщика перед участником строительства, и срок исполнения такого обязательства.

4) Направьте составленное заявление по почте заказным письмом с уведомлением:

один экземпляр – в адрес застройщика (должника).

Снимите копию почтовой квитанции об отправке.

Второй экземпляр направьте в адрес арбитражного управляющего, рассматривающего заявления участников долевого строительства о включении в реестр требований кредиторов застройщика, заказным письмом с уведомлением, либо лично отвезите.

К каждому экземпляру заявления необходимо приложить:

— копию договора, подтверждающего приобретение прав на жилое помещение, нежилое помещение (договор долевого участия или иной договор, договор уступки права требования);

— копию документа, подтверждающего оплату по договору (квитанция к приходному кассовому ордеру, платежное поручение, справка о полной оплате, расписка и тд.);

— копию паспорта участника строительства;

— к заявлению конкурсному управляющему необходимо приложить копию почтовой квитанции, подтверждающую направление заявления с приложением застройщику.

Каждый лист копии заверяется заявителем, а именно, указывается: копия верна, Ф.И.О заявителя, дата, подпись заявителя.

Третий экземпляр заявления оставьте у себя (если заявление конкурсному управляющему подаете лично, на вашем экземпляре он поставит отметку о принятии заявления).

Если застройщик — банкрот. Что делать дольщику? Часть 1

Как подать заявление о включении в реестр требований кредиторов застройщика-банкрота и все-таки получить квартиру. Или хотя бы вернуть деньги. Инструкция.

Вы купили квартиру от застройщика, заказали мебель, даже подготовили любимый фикус к переезду, но приходит весть, что ваш застройщик — банкрот. Отодвигаем фикус в сторону, сейчас ваша главная задача — включиться в реестр требований кредиторов банкрота. Рассказываем, как все сделать — самостоятельно, правильно и бесплатно, без помогаек.

Если у вас есть вопрос по банкротству, субсидиарке, защите личных активов или по налоговым спорам, подпишитесь на нашу рассылку.

Раз в месяц мы разбираем обращения читателей и только для подписчиков направляем закрытым письмом по e-mail

(РТК) — не равно «реестр требований участников строительства». РТК застройщика-банкрота — общее понятие, реестр участников — частное. Последний – особый раздел РТК, куда включают только физлиц, которые купили квартиру(ы) для собственных нужд. Все остальные — купившие квартиры юридические лица, физики — покупатели коммерческой площади в доме, ресурсоснабжающие организации, которым застройщик задолжал за электричество, и прочие — встают в «общий» реестр. Но для упрощения будем употреблять здесь понятия «РТК» и «реестр требований участников строительства» как синонимы.
1. В этом тексте речь идет об «обычных» участниках строительства, так называемых непрофессиональных инвесторах. То есть о людях, которые купили квартиры (машиноместа, кладовки) в строящихся домах исключительно для нужд своей семьи, чтобы жить. О том, что делать профессиональным инвесторам, которые покупают десяток-другой квартир с целью на них заработать, расскажем в отдельной статье.
2. Участник строительства здесь = дольщик. Так проще. Извращенные эвфемизмы наподобие «гражданин — соинвестор жилого помещения» оставим госорганам.
3. Случай с апартаментами — это тоже не сюда. Мы здесь (в основном) о жилых помещениях.
4. Порядок действий дольщика здесь дается исходя из практики и той редакции закона о банкротстве, которая действует на дату выхода статьи.

Да, опять: основное, главное, решающее в случае, если ваш застройщик обанкротился, — включиться в реестр требований участников строительства.

Сразу и честно: получите ли вы квартиру (квартиры), машиноместо и прочее будет зависеть во многом от удачи, но встать в РТК — это обязательно. Иначе вы гарантированно получите большое ничего.

Отдельно — насчет охотников за вашими деньгами. Их наберется много: они пойдут друг у друга по головам и будут распихивать друг друга локтями. Эти охотники — помогальщики «достроить», «отстоять свои права» и советчики «как встать в реестр требований кредиторов» и в «реестр обманутых дольщиков». Недобросовестные юристы (да и просто прохиндеи) обычно рассказывают, как все сложно. А вы теряетесь и легко отдаете за их услуги годовой взнос по ипотеке.

Не ведитесь. Десятки тысяч людей включились в реестр требований кредиторов застройщиков-банкротов сами, и никто от этого не умер.

Когда-то правительства регионов вели так называемые реестры обманутых дольщиков. С 2019 года все эти списки заменил единый реестр проблемных объектов. Это не то же самое, что реестр требований кредиторов, «это другое» (с). Если помогайки предлагают вас включить в какой-то реестр, уточните, в какой именно.

Жизненно важен для вас именно банкротный (он же реестр требований кредиторов должника, РТК, реестр требований участников строительства, реестр требований жилых помещений). А в реестр проблемных объектов включают не лично вас, а дома и застройщиков. И делает это не конкурсный управляющий и не арбитражный суд, а Минстрой РФ. Поэтому не ведитесь на слово «реестр».

ВАЖНО! Требования к застройщику с момента признания его банкротом можно предъявить только в деле о его банкротстве. Ни в какие районные или городские суды ходить не надо, тем более к мировым судьям. Это все суды общей юрисдикции, и тот, кто гонит вас туда, мошенник. Обращайтесь только к конкурсному управляющему или в арбитражный суд.

1. Из пришедшего вам по «обычной» почте уведомления конкурсного управляющего застройщика-банкрота. , сайт тоже подойдет.
2. На ЕФРСБ (он же Федресурс).
3. В КАДе (картотеке арбитражных дел).
4. Из обсуждений в чатике дольщиков (да, но это не наш вариант).
5. Из информации, размещенной на сайте ЕИСЖ (Единой информационной системы жилищного строительства, функционирующей под эгидой Минстроя РФ). Но данные о банкротстве застройщика там публикуют, как правило, когда об этом напишет какой-то пользователь, и не факт, что разместят вообще. Это тоже не наш вариант. Поэтому доверять можно только первым четырем.

В голой теории о банкротстве застройщика дольщика должен уведомить его конкурсный управляющий и сделать это официальным письмом. На практике действует принцип «хочешь что-то сделать хорошо, сделай это сам», а банкротству застройщика обычно предшествует много чего интересного: от полной остановки работ на стройке до народных волнений среди обманутых дольщиков. И судебной бюрократии, конечно же, как без нее. Эффектного выхода на сцену застройщика с признанием: «Дорогие мои, я — банкрот!» не ждите.

Должно все происходить так: кредитором подается заявление о банкротстве застройщика, арбитражный суд его принимает, рассматривает и выносит определение о введении банкротной процедуры — конкурсного производства и одновременно утверждает кандидатуру конкурсного управляющего. Это делается не за неделю. Заложите на все месяц, как минимум.

Затем руководитель застройщика-банкрота, горько плача, передает конкурсному управляющему все документы обо всех участниках строительства. На это ему дается 10 дней, начиная с даты утверждения конкурсного управляющего (эта дата обычно совпадает с датой введения конкурсного производства).

Конкурсный, в свою очередь, за 5 дней с момента получения документов должен письмом уведомить дольщиков о банкротстве застройщика и рассказать, что делать дальше и в какие сроки надо уложиться. Конечно, все это теория.

Реальность

В реальности руководителя застройщика можно вообще не обнаружить — он будет прохлаждаться на далеких островах, попивая коктейли, документация — валяться черт знает в каком офисе, а может быть и вообще изъята в рамках какого-нибудь уголовного дела на застройщика, и поди ее еще найди.

Соответственно, передача исчерпывающей инфы о дольщиках в десятидневный срок — это классический случай в вакууме. И уведомление участников строительства в пятидневный срок может быть причислено к той же «вакуумной» категории: если, допустим, у конкурсного не десяток-другой дольщиков, а несколько тысяч. И еще несколько банкротств в работе. Убейся, но успей все за пять дней. Обычно не успевают (хотя и не убиваются).

Ожидания

В законе о банкротстве говорится, что разыскать вас и включить в реестр требований участников строительства конкурсный управляющий должен сам, ведь у него должны быть данные из ЕИСЖ. А если в числе отобранных у застройщика обнаружатся и документы, подтверждающие, что квартиру или ее часть вы оплатили, конкурсный управляющий сам внесет в реестр и эти данные.

Вы опять прочитали отрывок из сказки, время спуститься на землю.

Реальность

Вряд ли вы начинаете свои субботние утра с просмотра газеты «КоммерсантЪ», в которой публикуются сведения о банкротствах. Но от «Коммерсанта» зависят сроки предъявления ваших требований: спустя 15 дней после публикации в издании уведомления конкурсного управляющего считается, что дольщиком оно получено. Поэтому при малейших подозрениях, что что-то пошло не так, быстро (быстро! помните, что срок включения в РТК ограничен!) идите:

1. На сайт того же «Коммерсанта» или на Федресурс (см. ссылку выше). Вбивайте в строку поиска наименование вашего застройщика, например, ООО «СЗ “Палки продакшн”». Или его ИНН (ищите в реквизитах договора). Ждите, не вывалится ли что в ответ. Нет? Хорошо, ваш застройщик еще не банкрот. Вывалилось — пора действовать.

2. Если информации нет, лучше подстраховаться и сходить в картотеку арбитражных дел (см. ссылку выше). Напишите в строке поиска ООО «СЗ “Палки Продакшн”» (или ИНН «Палок»). Посмотрите, не подано ли в отношении компании заявление о банкротстве. Оно может быть подано, но пока (пока!) судом не рассмотрено. А вы похвалите себя за предусмотрительность, оформите подписку на дело из картотеки и готовьтесь: скоро начнется движуха.

Если заявление о банкротстве к застройщику подано физлицом с одной квартирой или юрлицом с парой-тройкой, то выстрел может оказаться холостым. Подобным схематозом пользуются те, кто расторг договор с застройщиком и хочет стрясти с него долг.

Все просто: если застройщик постоянно кормит тебя завтраками, типа ну вот, на следующей неделе верну все по договору, но разродиться никак не может, ты просто готовишь заявление о банкротстве (естественно, без намерения банкротить) и подаешь его в суд. Застройщик натурально пугается, мигом находит деньги, ты отзываешь заявление. И все при своих.

Такая же схема используется, когда застройщик хочет затянуть введение банкротства. В этом случае с первым заявителем о банкротстве (кредитором № 1) застройщик начинает долго и муторно заключать мировое соглашение и суд каждый раз откладывает введение банкротства. Потом, наконец-то, мировое оформлено и «засилено» судом, первый кредитор исключается из рассмотрения, и суд переходит к требованиям кредитора № 2, с которым проворачивается та же самая схема с многомесячным заключением мирового. Потом на очереди кредитор № 3, и так далее, и так далее. Пока у застройщика не порешаются все «мутные» вопросы и он передумает заключать мировое с очередным кредитором, подавшим на его банкротство. Ну или пока один из кредиторов не окажется слишком принципиальным — откажется от возможности получить деньги здесь и сейчас по мировому и решит ждать их годами с непонятной перспективой в банкротстве.

Подтвердилось: ваш застройщик — банкрот

Вы все-таки нашли эти данные. Заявление о банкротстве «Палок Продакшн» принято и рассмотрено, введено конкурсное производство, назначен конкурсный управляющий, введен 7 параграф (строго говоря, это 7 параграф главы IX закона о банкротстве, но в обиходе господствует просто «седьмой параграф»). Считается, что его введение способствует максимальной защите прав дольщиков, ведь именно благодаря правилам 7 параграфа в РТК появляется «привилегированный» раздел «реестр требований участников строительства».

Застройщики, равно как и банки, банкротятся по особым правилам, и в этом параграфе как раз описана вся специфика. Обычно 7 параграф вводят одновременно с соответствующей банкротной процедурой. Сейчас это конкурсное производство; раньше застройщикам назначали и наблюдение, но по практике последних лет до законодателя дошло, что если уж дело докатилось до недостроя, то и наблюдать там не за чем, и финансово оздоравливать этот труп бессмысленно. Поэтому сегодня горе-строителей сразу кидают в конкурс. Срок «конкурса» — 12 месяцев, но его могут продлевать на полгода. Чем арбитражные управляющие постоянно и пользуются, педантично это делая. Поэтому не ждите, что через год-полтора все закончится. Нет. Настраивайтесь лет этак на 5–7, если не больше.

Конечно, в теории есть шанс и на внешнее управление, но он такой шаткий, что не будем.

Иногда застройщики скрывают сам факт того, что они — застройщики. Выход — подать ходатайство о введении специальных правил самостоятельно. В банкротстве ООО «Грибоедова-N» дольщик, ранее включившийся в «общий» РТК (выбора же не было), так и сделал.

«А с этим ООО у меня договор долевого участия, между прочим», — сказал кредитор в суде. Но первая, апелляционная и кассационная инстанции во введении 7 параграфа ему отказали: у так называемого застройщика земли под стройку ни в аренде, ни в собственности нет, да и разрешение на строительство ему никогда не выдавалось.

За дело взялся Верховный Суд, но тут кредитор передумал и внезапно решил отозвать ходатайство, а от ответа на вопрос: «Почему?» элегантно уклонился. Однако кодовое слово «застройщик» уже прозвучало, поэтому суд был вправе проявить собственную инициативу. Что и сделал: выяснил, что договоры насчет квартир с ООО действительно есть, и несмотря на то, что разрешения на строительство никогда не существовало, квартиры уже построены, право собственности на них признано, и в них даже прописаны люди.

Поэтому неважно, имеется ли у должника земля для стройки или разрешение, все равно к нему применяются правила о банкротстве застройщиков. Главное — установить наличие требований о передаче жилых помещений. Акты трех инстанций относительно 7 параграфа были отменены, вопрос отправили на новое рассмотрение.

Если хотите развлечься — скачайте это определение:

Арбитражный (в случае с застройщиком — конкурсный) управляющий — специальный человек, который занимает место руководителя застройщика и рулит всем процессом. Также здесь он не простой арбитражный управляющий, а аккредитованный федеральной организацией — Фондом развития территорий.

Если у вас есть время, а вы — пытливый дольщик, узнайте больше о вашем конкурсном. Из какой он СРО (и туда тоже будете при необходимости на него жаловаться), вел ли банкротство застройщиков или это его первый опыт, что творил в процедурах (требовал ли необоснованной доплаты за построенные квадратные метры, например, топил ли за застройщика или за какого-то кредитора, оспаривал ли чье-то включение, чье именно и по каким основаниям), был ли дисквалифицирован и почему, поступали ли на него жалобы и т.д. Пригодится.

Конкурсный управляющий на этом этапе — основная фигура. Заявление о включении подается именно ему. От него зависит, включат вас в РТК с первого раза или придется судиться.

До принятия поправок в закон о банкротстве заявления о включении в РТК застройщика рассматривал исключительно арбитражный суд. Но дольщиков было много, судей — мало, суды пухли от документов, в 2018-ом вступила в силу новая редакция закона о банкротстве, и обязанность ведения реестра перекинули на конкурсных управляющих. Теперь их очередь пухнуть.

Предъявить вы можете одно из двух:

1. потребовать «изначальную» квартиру, нежилое помещение (коммерческое до 7 кв. м, кладовку, машиноместо, в случае с нежилыми помещениями есть нюансы);

2. выставить денежные требования, то есть попросить вернуть уплаченные за квартиру, кладовку, машиноместо деньги.

Возможны и смешанные варианты: потребовать квартиру в натуре, а на машиноместо встать в деньги.

В общем, решите, что будете предъявлять. Одновременно будьте морально готовы к тому, что далеко не факт, что получите именно заявленное.

До декабря 2018 года участник строительства, заключивший договор на нежилое помещение в новостройке, имел право требовать только деньги. Но сейчас может требовать и кладовку, и машиноместо «в натуре». Однако если площадь нежилого помещения более 7 кв. м, вам придется либо вставать «в деньги», либо, если деньги вас не устраивают, оспаривать принудительное погашение записи о залоге нежилого помещения (которое будет), либо пытаться признавать в арбитражном суде свое право собственности на нежилое помещение. Но дело это неблагодарное, потому что практика пока не очень.

Пример: в 2015–2016 гг. ООО «Радуга» строило жилые дома с нежилыми коммерческими помещениями. И жилье, и коммерческие площади раскупали по ДДУ. Покупателями были и граждане, и юрлица.

В 2017 году «Радуга» обанкротилась, не достроив дома. В 2019-ом было введено конкурсное производство, и в этом же году региональный Фонд взял достройку на себя. А заодно потребовал в арбитражном суде погасить в ЕГРН записи о залоге в пользу залоговых кредиторов — неучастников строительства.

По вступившим в 2019 году в силу поправкам в закон о банкротстве кредиторы по требованиям о передаче нежилых помещений свыше 7 кв.м и юрлица — неучастники строительства, их требования не должны передаваться Фонду. Как следствие, залог их прав на землю, «автоматом» возникший по ДДУ, прекращается, а требования принудительно переводятся в денежные.

Суд первой инстанции заявление Фонда удовлетворил, залог снял. Апелляция изменила в судебном акте только сумму текущих платежей. А вот суд округа с отменой залоговых прав соглашаться не стал и признал покупателей нежилых помещений участниками строительства. Поэтому право залога на землю за ними сохраняется. По логике, покупатели нежилых помещений обладают теми же правами, что и «обычные» дольщики, и могут рассчитывать на передачу им коммерческой площади.

Фонд обжаловал это постановление кассации в Верховном Суде. А тот взял постановление Конституционного Суда РФ № 34-П, который признал неконституционными те изменения в законе, которые говорили: когда Фонд берется достраивать дом, то залоговые кредиторы — «не участники строительства» остаются без выплаты компенсаций, и их согласие на передачу недостроя Фонду не требуется и…

…и все равно отказал покупателям нежилой недвижимости в сохранении залога и прав на коммерческие площади. Ведь, по логике Верховного Суда, признание положений неконституционными — не повод, чтобы не передавать права застройщика Фонду. И тем более не повод для того, чтобы восстанавливать права. И вообще скажите спасибо, что вам хотя бы какие-то деньги могут выплатить. Кстати, о деньгах: ни одна из инстанций денежный вопрос не решила, чего и сколько, так что идите-ка в этой части на новое рассмотрение.

Да, вот так пока грустно.

В то же время право собственности на нежилое помещение свыше 7 кв.м может быть признано, но только если ваше требование носит текущий характер (то есть договор долевого участия в строительстве был заключен уже после возбуждения дела о банкротстве застройщика).

Скачать судебные акты по нежилым помещениям и это Постановление Конституционного Суда.