Тема 7. Жилищные правоотношения в домах жилых, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативов.
Правовое регулирование жилищных кооперативов и жилищно- строительных кооперативов.
Правовое положение членов жилищных кооперативов.
Правовое регулирование жилищных накопительных кооперативов.
1. Правовое регулирование жилищных кооперативов и жилищно- строительных кооперативов.
Отношения по поводу создания и деятельности жилищно-строительного кооператива строятся так же, как и для потребительских кооперативов.
Потребительским кооперативом признается добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов (п. 1 ст. 116 ГК РФ).
Потребительский кооператив является некоммерческой организацией, юридическим лицом, не преследующим в качестве основной цели своей деятельности извлечение прибыли. Потребительский кооператив вправе осуществлять предпринимательскую деятельность, которая служит достижению целей, ради которых он создан, и при условии, что эта предпринимательская деятельность соответствует целям деятельности кооператива. Доходы, полученные потребительским кооперативом от предпринимательской деятельности, осуществляемой кооперативом в соответствии с законом и уставом, распределяются между его членами (п. 5 ст. 116 ГК РФ).
ЖК и ЖСК создаются с целью удовлетворения потребностей в жилье (ст. 110 ЖК РФ). Поэтому правовой статус ЖК и своеобразен: фактически они занимают промежуточное положение между коммерческими и некоммерческими организациями,оставаясь при этом юридически некоммерческими юридическими лицами.
Различия указанных двух видов кооперативов ЖК И ЖСК состоят в следующем:
1. члены ЖК своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома (п. 2 ст.110ЖК РФ);
2. члены ЖСК своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома (п. 3 ст.110 ЖК РФ).
Далее необходимо разобраться в правовом регулировании создания и деятельности ЖК и ЖСК.
Собранием учредителей принимается решение об организации жилищного кооператива, оно считается принятым при условии, если за это решение проголосовали лица, желающие вступить в жилищный кооператив, то- есть его учредители. Количества учредителей жилищного кооператива не может быть менее пяти и не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом многоквартирном доме. На собрании учредителей принимается устав жилищного кооператива. Устав является единственным учредительным документом жилищного кооператива. Статья 113 ЖК РФ содержит открытый перечень сведений, которые должны содержаться в уставе жилищного кооператива.
Необходимо знать, что органами управления жилищного кооператива являются:
1) общее собрание членов жилищного кооператива;
2) конференция, если число участников общего собрания членов жилищного кооператива более пятидесяти и это предусмотрено уставом жилищного кооператива;
3) правление жилищного кооператива и председатель правления жилищного кооператива.
При этом высшим органом управления жилищного кооператива является общее собрание членов кооператива или конференция, которые созывается в порядке, установленном уставом кооператива. Решение общего собрания членов жилищного кооператива является обязательным для всех членов жилищного кооператива.
Из всех форм реорганизации юридического лица (слияние, присоединение, разделение, выделение, преобразование) в отношении жилищных и жилищно-строительных кооперативов Жилищный кодекс РФ допускает одну форму — преобразование. Такое преобразование возможно не в любую некоммерческую организацию, а только в товарищество собственников жилья. Основанием преобразования жилищного кооператива в товарищество собственников жилья является решение общего собрания его членов (конференции).
В соответствии со статьей 14 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» 12 , жилищный или жилищно-строительный кооператив, в котором все его члены полностью внесли паевые взносы за предоставленные этим кооперативом жилые помещения, подлежит до 1 января 2007 г. преобразованию в товарищество собственников жилья. В противном случае он подлежит ликвидации в судебном порядке по требованию органа осуществляющего государственную регистрацию юридических лиц. Порядок ликвидации установлен ст.ст. 62-64 ГК РФ. Жилищный кооператив может быть также ликвидирован вследствие признания его несостоятельным (банкротом) в порядке установленном ФЗ от 26.10.2002 г. «О несостоятельности (банкротстве)».
Действующее законодательство предусматривает еще один случай возможной принудительной ликвидации жилищного кооператива. Если члены потребительского кооператива в течение трех месяцев после утверждения ежегодного баланса покрыть не покроют, то кооператив может быть ликвидирован в судебном порядке по требованию кредиторов (п. 4 ст. 116 ГК РФ).
Глава 11. Жилищные, жилищно-строительные, жилищно-накопительные кооперативы
ЖК РФ предусматривает два вида кооперативов: жилищный и жилищно-строительный. Их деятельность регулируется жилищным, а также гражданским законодательством.
В соответствии со ст. 116 ГК РФ потребительским кооперативом (к которым отнесены и жилищные, и жилищно-строительные кооперативы) признается добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов.
Жилищный или жилищно-строительный кооперативы — это юридические лица, создаваемые в форме потребительских кооперативов. Значит, они представляют собой некоммерческие организации. Соответственно, в данном случае подлежат применению общие нормы ГК РФ о юридических лицах.
Согласно ст. 48 ГК РФ юридическим лицом признается организация, которая имеет в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам этим имуществом, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде.
Юридические лица должны иметь самостоятельный баланс или смету.
Указанная статья ГК РФ содержит общегражданские признаки юридического лица, к которым отнесены и жилищные, и жилищно-строительные кооперативы.
Статья 49 ГК регламентирует правоспособность юридического лица. Юридическое лицо может иметь гражданские права, соответствующие целям деятельности, предусмотренным в его учредительных документах, и нести связанные с этой деятельностью обязанности.
Правоспособность юридического лица возникает в момент его создания (согласно п. 2 ст. 51 ГК РФ юридическое лицо считается созданным со дня внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр юридических лиц) и прекращается в момент завершения его ликвидации (в соответствии с п. 8 ст. 63 ГК РФ ликвидация юридического лица считается завершенной, а юридическое лицо — прекратившим существование после внесения об этом записи в Единый государственный реестр юридических лиц).
Юридическими лицами могут быть организации, преследующие извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности (коммерческие организации) либо не имеющие извлечение прибыли в качестве такой цели и не распределяющие полученную прибыль между участниками (некоммерческие организации). Именно к последнему виду юридических лиц отнесены жилищные и жилищно-строительные кооперативы.
Некоммерческие организации могут осуществлять предпринимательскую деятельность лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых они созданы, и соответствующую этим целям. При этом согласно общим нормам ГК РФ, приведенным ранее, некоммерческие организации не имеют права на извлечение прибыли в качестве цели своей деятельности и не распределяют полученную прибыль между участниками. Согласно п. 5 ст. 116 ГК РФ доходы, полученные потребительским кооперативом от предпринимательской деятельности, осуществляемой кооперативом в соответствии с законом и уставом, распределяются между его членами.
Примером получения жилищным кооперативом доходов могут служить положения п. 2 ст. 128 ЖК РФ, согласно которым жилищный кооператив в порядке, установленном уставом кооператива, вправе сдать внаем за плату освободившиеся жилые помещения, которые находились во владении членов кооператива, вышедших или исключенных из жилищного кооператива, до приема в жилищный кооператив новых членов.
При этом на потребительские кооперативы Федеральный закон от 12 января 1996 г. N 7-ФЗ «О некоммерческих организациях», который определяет правовое положение, порядок создания, деятельности, реорганизации и ликвидации некоммерческих организаций как юридических лиц, не распространяется. В соответствии с п. 3 ст. 1 указанного Закона деятельность потребительских кооперативов регулируется нормами ГК РФ, законами о потребительских кооперативах, иными законами и правовыми актами. В настоящее время законов, рассматривающих вопросы, связанные с созданием и деятельностью жилищных и жилищно-строительных кооперативов, нет. Регулирование деятельности указанных кооперативов осуществляется непосредственно в ЖК РФ, причем очень большой круг вопросов отнесен на усмотрение самих кооперативов, они должны быть рассмотрены непосредственно в их уставах.
И жилищный, и жилищно-строительный кооперативы представляют собой добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц.
Основой деятельности кооперативов является членство указанных лиц.
Их целью, согласно ст. 110 ЖК РФ, является следующее:
1) удовлетворение потребности граждан в жилье (например, путем его строительства, приобретения, реконструкции и т.д.);
2) управление жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.
То есть жилищные или жилищно-строительные кооперативы могут осуществлять предпринимательскую деятельность лишь постольку, поскольку это служит достижению указанных целей.
Отличительными чертами этих видов кооперативов являются следующие признаки:
1) члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома;
2) члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.
Таким образом, правовую основу возникновения имущества у жилищного или жилищно-строительного кооператива (в зависимости от избрания одной из указанных форм) составляет одно из следующих действий:
1) приобретение многоквартирного дома;
2) строительство многоквартирного дома.
После того как принято решение, каким из двух способов будет создаваться объект дальнейшего содержания жилищного или жилищно-строительного кооператива, необходимо конкретизировать его форму.
Только после факта появления многоквартирного жилого дома на жилищный или жилищно-строительный кооператив возлагаются полномочия по его реконструкции и содержанию.
Непосредственно в эксплуатации жилищного фонда и его реконструкции могут участвовать и жилищные, и жилищно-строительные кооперативы. Кроме того, жилищно-строительные кооперативы по своему определению могут осуществлять и строительство объекта недвижимости. А так как регулирование функций строительства не входит в сферу регулирования ЖК РФ, то в нем в большинстве случаев рассматриваются вопросы, связанные с деятельностью только жилищных кооперативов, или вопросы, связанные с эксплуатацией жилья жилищно-строительными кооперативами. Полномочия, порядок строительной деятельности жилищно-строительных кооперативов регулируются гражданским и градостроительным законодательством.
Раздел 6. Жилищные, жилищно-строительные, жилищно-накопительные кооперативы
В соответствии со ст. 110 ЖК РФ под жилищным или жилищно-строительным кооперативом понимается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.
ЖК РФ различает два вида потребительских кооперативов:
Действие положений ЖК РФ не распространяется на иные специализированные потребительские кооперативы, создаваемые в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, в соответствии с федеральными законами о таких кооперативах. Порядок создания и деятельности таких кооперативов, а также правовое положение их членов определяются федеральными законами.
Жилищные кооперативы следует отличать от жилищных накопительных кооперативов, хотя им присущи и общие черты. К числу общих черт относятся:
1) оба вида кооперативов являются потребительскими;
2) как жилищные кооперативы, так и жилищные накопительные кооперативы создаются в виде добровольных объединений граждан на основе членства;
3) цель деятельности обоих видов кооперативов — удовлетворение потребности в жилье их членов, а также управление жилыми помещениями в кооперативном доме;
4) члены жилищных и жилищных накопительных кооперативов вносят дополнительные взносы при необходимости покрытия убытков кооперативов;
5) органы управления кооперативами (общее собрание членов кооператива, правление кооператива, ревизионная комиссия (ревизор) кооператива) выполняют сходно-подобные функции;
6) имущество кооперативов образуется за счет паевых и иных взносов членов кооперативов, доходов полученных кооперативами от осуществляемой ими предпринимательской деятельности, которая служит достижению целей, ради которых кооперативы созданы и соответствует этим целям;
7) государственная регистрация как жилищного кооператива, так и жилищного накопительного кооператива осуществляется в едином порядке в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц;
8) те и другие кооперативы являются юридическими лицами, имеют в собственности обособленное имущество, учитываемое на их самостоятельных балансах, а следовательно могут от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцами и ответчиками в суде;
9) как жилищный, так и накопительный кооперативы отвечают по всем своим обязательствам всем своим имуществом и не отвечают по обязательством своих членов.
Наряду с отмеченными общими чертами этим кооперативам присущи и следующие отличия:
1) членами жилищных кооперативов могут быть как физические лица (граждане), так и юридические лица, а членами жилищных накопительных кооперативов только физические лица (граждане);
2) число членов жилищного кооператива не может быть менее пяти, а накопительного — менее пятидесяти;
3) количество членов жилищного кооператива не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме, а число членов накопительного кооператива не может быть более пяти тысяч человек и т.п.
Решение об организации жилищного кооператива принимается собранием учредителей.
Членами жилищного кооператива, с момента его государственной регистрации в качестве юридического лица, становятся лица, проголосовавшие за организацию жилищного кооператива. Решение собрания учредителей жилищного кооператива оформляется протоколом.
Государственная регистрация жилищного кооператива осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.
Органы управления и контроля за деятельностью жилищного кооператива
В соответствии со ст. 115 ЖК РФ органами управления жилищного кооператива являются:
1) общее собрание членов жилищного кооператива;
2) конференция, если число участников общего собрания членов жилищного кооператива более пятидесяти и это предусмотрено уставом жилищного кооператива;
3) правление жилищного кооператива и председатель правления жилищного кооператива.
Высшим органом управления жилищного кооператива является общее собрание членов кооператива (конференция), которое созывается в порядке, установленном уставом кооператива. Компетенция общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) определяется уставом кооператива в соответствии с ЖК РФ.
Правовое положение членов жилищных кооперативов
Гражданин или юридическое лицо, желающие стать членом жилищного кооператива, подают в правление жилищного кооператива заявление о приеме в члены жилищного кооператива.
Гражданину или юридическому лицу, принятому в члены жилищного кооператива, на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) предоставляется жилое помещение в домах жилищного кооператива в соответствии с размером внесенного паевого взноса.
Решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) являются основанием вселения в жилые помещения в домах жилищного кооператива.
Порядок и условия внесения паевого взноса членом жилищного кооператива определяются уставом жилищного кооператива.
Член жилищного кооператива и проживающие совместно с ним члены его семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением правления жилищного кооператива вправе разрешить проживание в жилом помещении, находящемся в их пользовании, временным жильцам в порядке и на условиях, которые предусмотрены в статье 80 ЖК РФ.
Сдача в наем жилого помещения в доме жилищного кооператива осуществляется по правилам, предусмотренным статьями 76 — 79 ЖК РФ.
Член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью.
Членство в жилищном кооперативе прекращается в случае:
1) выхода члена кооператива;
2) исключения члена кооператива;
3) ликвидации юридического лица, являющегося членом кооператива;
4) ликвидации жилищного кооператива;
5) смерти гражданина, являющегося членом жилищного кооператива.
Заявление члена жилищного кооператива о добровольном выходе из жилищного кооператива рассматривается в порядке, предусмотренном уставом жилищного кооператива.
Член жилищного кооператива может быть исключен из жилищного кооператива на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) в случае грубого неисполнения этим членом без уважительных причин своих обязанностей, установленных ЖК РФ или уставом жилищного кооператива.
В случае смерти члена жилищного кооператива его наследники имеют право на вступление в члены данного жилищного кооператива по решению общего собрания жилищного кооператива (конференции).
Реорганизация и ликвидация жилищного кооператива
В соответствии со ст. 122 ЖК РФ жилищный кооператив по решению общего собрания его членов (конференции) может быть преобразован в товарищество собственников жилья. При такой ситуации одно юридическое лицо превращается в другое путем преобразования.
Жилищный кооператив считается преобразованным в товарищество собственников жилья с момента государственной регистрации вновь возникшего юридического лица. При этом к вновь возникшему товариществу собственников жилья переходят права и обязанности кооператива в соответствии с передаточным актом (балансом).
В соответствии со ст. 123 ЖК РФ жилищный кооператив может быть ликвидирован в порядке, который предусмотрен гражданским законодательством.
Ликвидация жилищного кооператива представляет собой способ прекращения его деятельности без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам (п. 1 ст. 61 ГК РФ).
Жилищный кооператив как юридическое лицо ликвидируется по решению общего собрания. Статья 61 ГК РФ предусматривает и иные основания ликвидации жилищного кооператива.
Порядок ликвидации юридического лица, а следовательно и такого юридического лица, как жилищный кооператив, определен в ст. 63 ГК РФ.
Ликвидация жилищного кооператива считается завершенной, а жилищный кооператив прекратившим существование после внесения об этом записи в Единый государственный реестр юридических лиц.
Понравилась статья? Добавь ее в закладку (CTRL+D) и не забудь поделиться с друзьями:
