Встречная покупка квартиры что это такое варианты порядок действий

Покупка квартиры в зачет старого жилья: какие есть преимущества и риски

Покупка квартиры в зачет старой квартиры нельзя назвать самым популярным видом сделок на рынке недвижимости. Дело в том, что такие операции являются сложными и подразумевают множество подводных камней. Для того чтобы покупка жилья не стала проблемой, необходимо разобраться во всех нюансах процесса, чем мы и займемся в нашей статье.

Дорогие читатели! Для решения вашей проблемы прямо сейчас, получите бесплатную консультацию — обратитесь к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефонам:

+7 495 109-30-87 — Москва и обл.
+7 812 309-07-44 — Санкт-Петербург и обл.
+7 804 333-07-22 — Другие регионы РФ

Вам не нужно будет тратить свое время и нервы — опытный юрист возмет решение всех ваших проблем на себя!

Если у вас есть квартира и вы хотите купить жилье в новостройке, то существует несколько вариантов. Зачет квартир при покупке квартиры в другом доме будет осуществляться по определенному алгоритму.

Вариант №1

Первая схема заключается в следующем: человек подписывает договор с застройщиком о продаже его недвижимости третьим лицам. При этом новый дом может находиться на любой стадии: только строиться или уже быть сданным в эксплуатацию. Выбор конкретного объекта зависит от желания клиента.

Что касается продажи, то этим занимается либо сторонний риэлтор, либо же агент, который является сотрудником компании-застройщика. Крайне важно, чтобы этот человек был профессионалом и ответственно подошел к поиску покупателя. В его задачи входит адекватная оценка и установление цены, что будет способствовать справедливой, но быстрой продаже старого помещения. Нельзя допускать занижения стоимости недвижимости с целью ускорения продажи. Это выгодно для компании, но никак не для владельца вторичного жилья.

Отметим, что реализация недвижимости должна быть осуществлена в определенные сроки, которые предусматриваются подписанным договором. Как правило, на это отводится 90 дней, поскольку этот срок считается достаточным для поиска реального покупателя. В зависимости от определенных факторов, срок может увеличиваться или уменьшаться, если того пожелают участники сделки.

Важность соблюдения сроков обосновывается тем, что на это время происходит бронь понравившегося помещения в новостройке. Если за этот период не удается продать свое жилье, то бронь будет снята, а недвижимость сможет приобрести другой человек.

Если же она была успешно реализована на вторичном рынке, то следующий этап заключается в подписании нового договора на покупку. При этом полученная за старую недвижимость сумма идет в зачет. Особенностью этой схемы является то, что на время действия брони стоимость новостройки не изменяется, а поэтому купля будет осуществляться по той цене, которая указана в договоре.

Вариант №2

Эта схема покупки в зачет старой квартиры имеет существенные отличия, которые заключаются в следующем:

• застройщик сразу же покупает старое помещение у своего клиента;
• застройщик самостоятельно реализует жилье, при этом клиент несет потери от 20 до 30% от цены недвижимости.

То есть, клиент не ждет, пока недвижимость будет продана, чтобы пойти в зачет стоимости нового жилья. Он подписывает договор и за определенную цену передает право собственности. После этого компания продает квартиру по выгодной для нее цене, что позволяет получить дополнительную прибыль. Это ключевое условие, без соблюдения которого застройщик не возьмет старую квартиру в зачет.

Далее заключается еще одно соглашение между компаний и клиентом, которое предусматривает передачу жилья в новостройке. В счет ее оплаты зачисляется та сумма, по которой была реализовано старое жилье застройщику. Оставшуюся сумму клиент обязан погасить на условиях, прописанных в договоре. Это может быть оплата одним платежом, в рассрочку и т. д. Что касается договора о покупке новой квартиры, то его вид зависит от того, в каком состоянии находится дом и на какой он стадии строительства.

[smartcontrol_youtube_shortcode key=»Старое жилье в зачет при покупке нового» cnt=»1″ col=»1″ shls=»true»]

Возможные риски

Как показывает практика, такой вариант покупки новой квартиры используется в тех случаях, когда клиенты застройщика желают отдать в зачет стоимость помещения с двумя или тремя комнатами. Эту схему используют люди, которые не желают тратить время на продажу своей квартиры и связанные с этим нюансы. Главное ее преимущество в том, что она позволяет быстро получить новое жилье. Однако необходимо понимать, что этот вариант имеет также существенные недостатки.

Основной риск, который подразумевает покупка квартиры в зачет старого жилья, заключается в том, что возможна переплата. То есть, если старая недвижимость оценена несправедливо, а ее реальная стоимость выше, то человек несет реальные потери.

[smartcontrol_youtube_shortcode key=»Покупка квартиры в зачет старой квартиры» cnt=»1″ col=»1″ shls=»true»]

Более того, в некоторых ситуациях стоимость недвижимости в новостройке может быть увеличена, а поэтому дом будет сдаваться в эксплуатацию по цене выше, которая была указана изначально. Выбирая такой вариант приобретения жилья, необходимо быть готовым к дополнительным затратам. В финансовом плане этот вариант нельзя назвать самым выгодным.

Отметим еще один возможный риск. Использование первой схемы оформления предусматривает уплаты определенного взноса при заключении договора. Если в установленный срок жилье не будет продано, то бронь снимается, при этом взнос не возвращается. Как правило, именно такой вариант прописывается в большинстве договоров.

Подводя итог, можно сказать, что приобретение жилья в зачет старой квартиры подходит в том случае, если имеется определенный запас денег. В противном случае, лучше выбрать другой вариант купли недвижимости. Помните, что в зачет можно отдать любую недвижимость, если на нее есть документы, подтверждающие право собственности и ее юридическую чистоту.

Дорогие читатели! Для решения вашей проблемы прямо сейчас, получите бесплатную консультацию — обратитесь к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефонам:

+7 495 109-30-87 — Москва и обл.
+7 812 309-07-44 — Санкт-Петербург и обл.
+7 804 333-07-22 — Другие регионы РФ

Вам не нужно будет тратить свое время и нервы — опытный юрист возмет решение всех ваших проблем на себя!

Встречная покупка квартиры, что это такое и каков порядок действий сторон

Люди покупают квартиры для самых разных целей. Кто-то инвестирует в недвижимость, кто-то стремится обзавестись собственной жилплощадью. Иногда новое жилье требуется при переезде из города в город. А бывает, что люди хотят расширить существующую площадь или, наоборот, избавиться от излишков жилья и получить при этом выгоду. В случае, если такое жилье оказывается единственным, и жить семье в период покупки-продажи негде, прибегают к такой схеме, как встречная покупка квартиры. Давайте разберемся, что это такое.

Что значит встречная покупка квартиры?

Встречная покупка квартиры – это процедура, в результате которой продавец продает недвижимость и получает за нее деньги, и сразу же направляет их на приобретение нового жилья. Фактически совершаются две сделки: одна – по продаже старой недвижимости, вторая – по покупке новой. Они проходят одновременно или с минимальным промежутком времени.

Важно! Продаваемых или приобретаемых объектов недвижимости может быть несколько. Например, супруги в случае развода могут продать одну квартиру и приобрести на вырученные деньги две других. Или наоборот – один собственник может продать три квартиры и взамен купить только одну большей площади.

Особенности договора

Встречная купля квартиры отличается от обычной сделки, а составление договора по этой операции также имеет свои особенности. Если сравнивать его с куплей-продажей, то здесь есть один нюанс, который обязательно должен быть указан в документе. Продажа квартиры возможна исключительно при покупке другого жилья. В случае если новая квартира уже найдена, то это также указывается в договоре. Это крайне важно, ведь если приобретение нового жилья по такой схеме не получиться, то можно будет вернуть предыдущую квартиру.

Еще один важный момент, который должен быть включен в договор встречной покупки – срок освобождения помещения. Наиболее подходящим является следующая схема: человек получает встречную жилплощадь и перевозит туда все свои вещи. На это дается определенное количество времени. Далее происходит передача жилья покупателю.

При организации встречной покупки квартиры крайне важно правильно выполнить все расчеты. Дело в том, что когда в сделке участвует около 10 сторон, то каждый продавец должен быть компенсирован и получить полагающуюся сумму.

Отличие таких операций от других сделок с недвижимостью заключается в том, что средства не передаются на руки никому. Они учитываются в стоимость квартир, что предусмотрено подписанными договорами. Поскольку за некоторые квартиры требуется доплата, то она может передаваться фактически продавцам. Суммы доплаты, как правило, указываются в расписках, которые дополнительно составляются участниками.

Отметим, что осуществление платежей также осуществляется в особенном порядке. Все средства кладутся в одну ячейку, причем каждый участник должен использовать пакет, подписав его. Помимо этого, в ячейку нужно добавить расписки. Когда завершается регистрация, продавцам выдаются средства, а покупателям вручаются расписки.

Учитывая вышесказанное, отметим, что встречная покупка – это довольно сложный вид операций, который требует затрат сил и времени. Для того чтобы сделка прошла успешно, нужно привлекать профессионалов, которые разбираются во всех нюансах.

Встречная покупка квартиры в новостройке

Квартиры в новостройках продаются застройщиками по договору долевого участия (ДДУ) или договору купли-продажи (ДКП). ДДУ заключается, если дом еще не введет в эксплуатацию. Если же акт введения в эксплуатацию уже есть, оформляется ДПК.

С застройщиком возможны несколько вариантов сделок:

1. Продажа старого жилья в зачет нового. Строительная компания приобретает недвижимость клиента, и взамен предоставляет ему новую квартиру.
2. Продажа жилплощади физическому лицу с последующей покупкой у застройщика.

В обоих случаях оформляются два ДКП, если строительство уже завершено. По одному договору клиент является продавцом, а компания – покупателем. По второму стороны меняются местами.

Если же старое жилье покупает физлицо, процедура будет выглядеть так:

1. Собственник-продавец продает недвижимость другому человеку, заключив с ним ДКП и взяв с него задаток или полную сумму. Документы подаются на регистрацию.
2. После продажи старого жилья оформляется ДКП с застройщиком, снова регистрируется переход права собственности.

Обратите внимание! Продажа квартиры в зачет новостройки у застройщика займет меньше времени. Но продать ее за среднюю рыночную цену вряд ли получится: для оценки пригласят специалиста, который постарается максимально сбить стоимость.

Содержание и образец договора

При заполнении ДКП с покупателем-физлицом и застройщиком важно указать существенные условия сделки, информацию о ее предмете и участниках:

1. Ф.И.О., даты рождения, паспортные данные, адреса регистрации покупателя и продавца.
2. Наименование, адрес, ИНН, ОГРН строительной компании.
3. Сведения о квартире: адрес, количество комнат, площадь, этаж, кадастровый номер.
4. Стоимость жилья, порядок и сроки расчетов.
5. Ответственность сторон за нарушение обязательств.
6. Права и обязанности участников сделки.
7. Дата составления и подписи.

Образец договора

Документы

Для продажи недвижимости собственнику понадобится:

• паспорт;
• выписка из ЕГРН;
• правоустанавливающий документ;
• техпаспорт.

Также покупатель может затребовать справку об отсутствии долгов по ЖКУ и выписку из домовой книги.

Выступая в качестве покупателя после реализации жилья, достаточно только паспорта.

Сколько времени занимает сделка купли продажи квартиры?

Предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке Сбербанка

Варианты сделок по продаже квартир

Занявшись процессом подбора или отчуждения имущества, частное лицо сталкивается с профессиональной терминологией рынка. От специалистов можно узнать, что существуют такие типы сделок:

• Альтернативная, в которой участвуют несколько объектов, а деньги от продажи первого сразу вкладываются в приобретение второго.
• Свободная продажа квартиры — сделка, завершающаяся отчуждением одного объекта;.
• Цепочка, предполагающая несколько последовательных продаж и приобретений.

Каждый тип сделки требует разного времени на подготовку: подбор объектов, составление документов и регистрацию квартир. Поэтому удобно использовать механизмы, упрощающие процесс.

Встречная покупка квартиры на вторичном рынке

Встречная сделка купли-продажи недвижимости на вторичном рынке проходит по такой схеме:

1. Собственник продает одну квартиру и одновременно находит другую.
2. Если новое жилье найдено, а старое еще не продано, заключается предварительный ДКП, согласно которому собственник обязуется приобрести квартиру сразу после продажи своего жилья.
3. На старую квартиру находится покупатель, с ним заключается ДКП, документы направляются на регистрацию.
4. Одновременно с оформлением одного договора заключается другой, но уже с продавцом новой жилплощади.
5. Производятся расчеты.

Пример: Женщина решила продать свою квартиру и купить дом. Объявление выставлено. Пока потенциальные покупатели приезжали на осмотр, она нашла подходящий дом и заключила преддоговор купли-продажи, согласно которому она обязуется оформить основной ДКП с продавцом в течение 6 месяцев.

Покупатель на квартиру нашелся через 3 месяца. Сразу после расчетов женщина оформила ДКП с продавцом дома.

Совет юриста: оформление преддоговора с продавцом новой недвижимости, когда еще не продана старая – это всегда риск. Если человек не успеет продать в установленные сроки свое жилье, ему все равно придется заключать основной ДКП с продавцом и искать деньги, чтобы рассчитаться. Лучше все тщательно взвесить перед такой сделкой.

Содержание и образец предварительного договора

В преддоговоре указывается та же информация, что и в основном из представленного выше примера. Но стороны обязаны обозначить, в какой срок должен быть оформлен основной ДКП.

Желания и возможности

Встречная покупка – не самый простой вариант изменить свои жилищные условия. Например, для улучшения можно воспользоваться и другими методами. Например, вы можете оформить ипотеку или рассрочку. А когда старая квартира будет продана, внести эти деньги в счет погашения кредита.

Чтобы определить, подойдет ли вам встречная покупка, воспользуйтесь такими советами:

1. Проведите свои собственные исследования рынка жилья. Поймите, что есть у вас, и что вы хотите получить в итоге. Оцените возможную сумму доплаты или выгоды при заключении сделки. Если вы владеете стандартным или, как его еще называют, типовым жильем, то на сайтах или в газетах вы сможете найти много вариантов с указанием приблизительной цены.
2. Определитесь, сможете ли вы сами провести сделку. Мы рекомендуем обращаться к специалистам. Слишком много возможностей встречная продажа дает недобросовестным людям.
3. Посчитайте, надо ли вам будет платить налоги. Если да, не забывайте, что вся ответственность за своевременно заполненную декларацию и выплаты лежит на вас. Не забудьте об этом при планировании расходов.

Но лучше всего – посоветуйтесь с опытным специалистом по недвижимости. Он сможет пояснить вам, на что вы можете рассчитывать, в какие сроки, и насколько такая сделка будет выгодной в вашем случае.

Обмен квартиры с доплатой

Если в сделке участвуют две стороны и вместо ДКП оформляют договор мены, обе одновременно выступают и продавцами, и покупателями. По закону оба участника обязуются передать друг другу жилье с доплатой или без таковой.
Как выглядит встречная покупка по договору мены:

1. Один собственник находит другого, договаривается об осмотре недвижимости.
2. Если обе стороны все устраивает, оформляется договор мены.
3. Документы подаются на регистрацию. Переход права собственности на обе квартиры регистрируется одновременно.

Важно! Сделки по обмену регламентируются гл. 31 ГК РФ. Стороны вправе самостоятельно определять стоимость своего жилья. Если договориться не получается, они могут прибегнуть к услугам оценщика, а расходы на него поделить поровну.

Содержание и образец договора

В договоре мены нужно указать:

1. Информацию об участниках сделки.
2. Сведения об объектах недвижимости.
3. Сумму к доплате, способ и сроки расчета.
4. Стоимость обоих объектов.
5. Порядок изменения и расторжения договора.
6. Гарантии участников сделки.
7. Права и ответственность по договору.
8. Дату и место составления, подписи сторон.

Документы

Для оформления договора мены обе стороны обязаны представить полный пакет документов на свои квартиры и паспорта. Понадобятся технические паспорта, выписки из ЕГРН, правоустанавливающие документы. Также предоставляются справки об отсутствии долгов по коммунальным услугам и выписки из домовых книг, чтобы подтвердить, что на жилплощади никто не зарегистрирован.

Как зарегистрировать право собственности при встречной покупке квартиры?

При одновременной покупке недвижимости документы подаются на регистрацию перехода права собственности только после подписания ДКП или договора мены.

Что нужно сделать:

1. Записаться на прием в Росреестр или МФЦ.
2. Прийти в назначенный день для подачи документов. Обязательно присутствие всех участников сделки.
3. Подписать заявления и подать документы.
4. Дождаться окончания регистрации перехода права собственности.

В итоге должны выдать новую выписку из ЕГРН и договор с пометкой о регистрации.

Документы

Регистратору предоставляется третий экземпляр ДКП (два других остаются у продавца и покупателя). Также понадобятся паспорта, правоустанавливающие документы, техпаспорт.

Госпошлина

Пошлину за регистрацию платит покупатель – 2 000 руб. Для организаций она выше – 22 000 руб. По договору мены 2 000 руб. платят сразу и продавец, и покупатель, так как переход права собственности регистрируется одновременно на два объекта.

Сроки

При обращении в МФЦ регистрация займет 9 рабочих дней. Если подавать документы в Росреестр напрямую, срок сокращается до 7 рабочих дней. Если договор удостоверен нотариусом, он сам передаст документы в Росреестр, а срок сократится уже до 3 рабочих дней.

Преимущества встречных сделок

Продажа со встречной покупкой обладает несколькими преимуществами:

1. Быстрое заселение. Если документы подписываются всеми участниками одновременно, переехать в новую квартиру получится сразу после регистрации права собственности и передачи ключей.
2. Экономия. За сопровождение двух одновременных сделок риэлторы возьмут больше денег, чем за одну, но меньше, чем за две разные сделки, совершенные с большим промежутком времени.

Есть и недостаток. Это сложность и возможное образование длинной цепочки участников, из-за чего возникает вероятность срыва сделки. Стороны зависят друг от друга, и, если один откажется от подписания договора, придется искать другие варианты жилья.

Как найти покупателя или продавца

В Краснодаре рынок сейчас акцентирован на секторе наиболее доступного жилья. Учтите это, если выставляете на продажу квартиру большой площади. Чем дороже ваше жилье, тем дольше придется ждать покупателей. Мы рекомендуем сначала выставить на продажу свою квартиру, и только потом начинать искать жилье по вкусу.

Имейте в виду, что как только вы ставите свое жиле на продажу, первыми визитерами будут, так называемые, «туристы» на языке риелторов. Это либо те, кто просто приценивается, либо представители агентств недвижимости. Причем агентов, скорее всего, будет больше.

Постарайтесь еще в телефонном разговоре выяснить, с какой целью человек интересуется жильем, и что может предположить взамен. Так вы заметно сэкономите свое время.

Одновременно и сами приценивайтесь. Вы также можете стать «туристом», и присматриваться к разным вариантам. Возможно, такой вариант поможет вам быстрее найти того самого партнера по сделке встречной покупки.

А лучше всего, экономьте время и силы. Специалисты всегда готовы помочь в поиске наилучших вариантов продажи квартиры со встречной покупкой. Процедура это непростая, в том числе, с юридической точки зрения, требует определенного опыта и знаний. Что-то вы можете сделать самостоятельно, но на этапе работы с документами без специалистов вам все равно не обойтись.

Ответы юриста на частые вопросы

Как платить налоги при встречной покупке квартиры?

Если продавец владел проданной квартирой более 5 лет, от уплаты НДФЛ он освобождается. НДФЛ 13% платится от доходов, рассчитанных от разницы между покупной ценой и вырученной суммой. Расходы на покупку проданного жилья придется подтверждать документами.

Если подтверждающих документов нет, можно воспользоваться налоговым вычетом в размере 1 000 000 руб. для уменьшения налогооблагаемой базы. Эта сумма вычитается от вырученной суммы.

Договорилась с человеком о встречной продаже недвижимости в мою пользу, в последний момент он все отменил. Что делать?

Если договоренность устная, ничего сделать не получится – никто не вправе принуждать человека к заключению договора. Если же составлялся предварительный договор с задатком или без такового, можно потребовать заключения основного через суд.

Возможна ли легкая встречная покупка жилья ребенку, если продается другая его квартира?

Да. Встречные сделки чаще всего и используются при продаже недвижимости несовершеннолетних. По законы им должно предоставляться равноценное жилье, без этого орган опеки не даст разрешение на продажу.

В 2015 году муж по договору дарения получил квартиру, через год продали ее и купили другую за равноценную стоимость. Собираемся сейчас разводиться. Могу ли я претендовать на купленную квартиру, если она приобретена за деньги, вырученные с продажи подаренной?

В теории это возможно, но на практике супруг может доказать в суде, что недвижимость приобретена за счет средств от продажи дарственной квартиры, и поделить ее не получится.

Собираемся купить двухкомнатную квартиру, они у нас приобретают однокомнатную с нашей доплатой. Что лучше: оформить два ДКП по каждой сделке, или один договор мены?

Проще оформить два ДКП, это привычнее и для риэлторов, и для участников сделки. Но при оспаривании договора мены все стороны получат свою недвижимость обратно, ничего особо не потеряв. Если же оспаривается ДКП, есть шанс, что жилье вернется обратно продавцу, а покупатель будет получать компенсацию его стоимости еще несколько лет.

Покупатель и продавец одновременно

Встречная покупка жилья – это сделка по купле-продаже недвижимости, при которой продавец жилья одновременно выступает покупателем. Это сложная цепочка операций, при которой человек на деньги, вырученные от продажи своих квадратных метров, одновременно приобретает новое жилье. Такие сделки обычно сложны и без помощи риелтора их провести почти нереально.

В принципе, вы можете попробовать и самостоятельно провести встречную покупку, такие «обмены» возможны по взаимной договоренности. Но здесь могут возникнуть сложности:

1. Синхронизация действий. Новую недвижимость нужно успеть купить в сжатые сроки. Цена недвижимости меняется на рынке очень быстро. И вы рискуете оказаться в ситуации, когда вырученной суммы окажется недостаточно на покупку желаемых квадратных метров.
2. Документальное оформление. В договоре должны быть прописаны сроки передачи денежных средств, а также возможность последующего проживания в уже проданном жилье определенное время.
3. Проверка «чистоты» сделки. Иногда в таких цепочках участвуют несколько покупателей-продавцов. Как при «сложных обменах», известных с советских времен. И здесь возникают дополнительные риски оказаться жертвами недобросовестных участников сделки.

Лучше всего при участии в таких цепочках пользоваться услугами надежных специалистов, и тогда все риски будут сведены к минимуму.

Встречная покупка квартиры: что это такое, порядок действий

Встречная покупка квартиры – это операция, когда человек передает право собственности на свое жилье и одновременно с этим приобретает другую недвижимость.

То есть, деньги за реализованное жилье он не получает, а сразу же передает другому лицу. Если в схеме принимает участие банк, то средства передаются через него.

Деньги хранятся в ячейке, и их получает собственник той недвижимости, которую хочет купить клиент.

Суть встречной сделки заключается в том, что одновременно совершаются 2 операции: продажа одной и приобретение другой квартиры. Преимущество такого типа покупки заключается в том, что покупатель застрахован от ситуации, когда у него на руках будут деньги, но не будет квартиры. Как показывает практика, больше половины всех операций – это встречная покупка недвижимости.

Что такое встречная покупка? Почему этот вид сделок с недвижимостью так распространен? Многие люди желают приобрести квартиру больше или сменить район проживания, но реальных денег на это нет.

Продавать свое жилье и искать новое помещение – это довольно длительный процесс, поэтому он не всегда подходит.

Как правило, распоряжаться можно следующими ресурсами: своя недвижимость, ипотека или субсидии.

Встречная покупка квартиры подходит многим людям по причине того, что она дает возможность получить новое жилье при отсутствии реальных средств. Большинство людей в этой схеме находят единственный вариант смены квартиры.

Во встречных покупках нередким является участие риелтора или агента по недвижимости. Именно на их плечи ложится поиск и оформление всех документов. Это довольно сложная работа, однако без этого обойтись нельзя. Повторимся, что большая часть операций на рынке недвижимости – это именно встречные покупки жилья.

Особенности договора

Встречная купля квартиры отличается от обычной сделки, а составление договора по этой операции также имеет свои особенности. Если сравнивать его с куплей-продажей, то здесь есть один нюанс, который обязательно должен быть указан в документе. Продажа квартиры возможна исключительно при покупке другого жилья. В случае если новая квартира уже найдена, то это также указывается в договоре. Это крайне важно, ведь если приобретение нового жилья по такой схеме не получиться, то можно будет вернуть предыдущую квартиру.

Еще один важный момент, который должен быть включен в договор встречной покупки – срок освобождения помещения. Наиболее подходящим является следующая схема: человек получает встречную жилплощадь и перевозит туда все свои вещи. На это дается определенное количество времени. Далее происходит передача жилья покупателю.

При организации встречной покупки квартиры крайне важно правильно выполнить все расчеты. Дело в том, что когда в сделке участвует около 10 сторон, то каждый продавец должен быть компенсирован и получить полагающуюся сумму.

Отличие таких операций от других сделок с недвижимостью заключается в том, что средства не передаются на руки никому. Они учитываются в стоимость квартир, что предусмотрено подписанными договорами.

Поскольку за некоторые квартиры требуется доплата, то она может передаваться фактически продавцам. Суммы доплаты, как правило, указываются в расписках, которые дополнительно составляются участниками.

Отметим, что осуществление платежей также осуществляется в особенном порядке. Все средства кладутся в одну ячейку, причем каждый участник должен использовать пакет, подписав его. Помимо этого, в ячейку нужно добавить расписки. Когда завершается регистрация, продавцам выдаются средства, а покупателям вручаются расписки.

Учитывая вышесказанное, отметим, что встречная покупка – это довольно сложный вид операций, который требует затрат сил и времени. Для того чтобы сделка прошла успешно, нужно привлекать профессионалов, которые разбираются во всех нюансах.

Основные этапы

Если говорить в целом, то подобные операции проходят в 2 этапа:

• поиск покупателя для старого жилья и подбор другой квартиры;
• осуществление встречной покупки.

Как мы уже говорили ранее, участие риелтора в таких сделках необходимо, поскольку самостоятельно оформить все бумаги и избежать проблем очень сложно.

Итак, в первом этапе можно выделить несколько подпунктов:

• оценка жилья и установление цены;
• поиск квартиры на замену;
• продажа своей недвижимости.

Для начала необходимо заняться реализацией собственного жилья. Крайне важно адекватно оценить квартиру, иначе осуществление сделки может затянуться. Самый лучший вариант – ориентироваться на среднюю стоимость на рынке недвижимости и поиск аналогичных квартир. Допустим, квартиру будет продано за 4 млн. рублей.

Теперь нужно найти квартиру, которая будет приобретена. Как правило, это более дорогостоящее жилье, которое имеет большую площадь или располагается в лучшем районе. Отметим, купленный объект имеет цену выше, а поэтому разница покрывается кредитными средствами или личными сбережениями.

После этого нужно заняться продажей квартиры и подготовить документы. Со второй стороной сделки заключается договор и вносится аванс. Первый этап завершается тогда, когда покупатель для квартиры найден и подобрано жилье для встречной покупки.

Переходим ко второму этапу. Если доплата будет происходить за счет кредитных средств, то нужно будет получить одобрение от банка для конкретной квартиры. На рассмотрение заявки требуется 2 недели, после чего будет проведена сделка.

В момент заключения сделки участники должны оформить определенные документы, среди которых можно выделить:

• договор купли-продажи;
• документ об аренде ячейки в банке;
• кредитный договор;
• закладная на квартиру;
• заявления;
• доверенности (при необходимости).

Полный список документов оговаривается с юристами. После того как заключен кредитный договор, банк положит деньги в ячейку. Отметим, что договор аренды также включает в себя перечень условий, при которых деньги будут отданы продавцу. В договоре купли-продажи должны быть подписи всех участников сделки.

После того как все документы оформлены, необходимо отправиться в Росреестр и завершить операцию регистрацией права собственности на квартиру. После этого осуществляется переезд в новую квартиру, и продавцы получают всю сумму.

Возможные проблемы

Как мы уже говорили ранее, встречная покупка квартиры сегодня является популярной сделкой на рынке недвижимости. Это значит, что практически любой юрист может помочь с ее оформлением и уладить все формальности. Однако, когда в процессе множество участников, то могут возникнуть проблемы. Сложнее всего оформлять договоры в длинной цепочке.

Дело в том, что успешная сделка возможна только в том случае, если все участники выполняют свои обязанности. То есть, последний продавец должен обеспечить выплату денег, независимо от действий других сторон.

Поскольку передача средств осуществляется по цепочке, то сделки всех лиц между собой связаны и какие-то сбои приносят проблемы остальным участникам.

Как же гарантировать безопасность операции? Есть ли какие-то механизмы?

Довольно часто клиенты меняют свое мнение и просто разрывают договор, причем ответственности никакой за это не несут. Однако есть определенные способы избавиться от таких действий и закрепить обязательства всех участников операции. Помимо основного договора, могут заключаться дополнительные соглашения или расписки, которые будут предусматривать штрафные санкции в случае отказа.

Справедливости ради стоит отметить, что риелторы в большинстве случаев пытаются защитить своих клиентов и отговаривают их от заключения каких-либо соглашений. В итоге, недобросовестные клиенту делают все, что угодно, а повлиять на них не может никто и вся сделка ставится под угрозу.

Инструкция: как продать квартиру или комнату самостоятельно

Какие документы нужны для продажи квартиры или комнаты? Как правильно рекламировать и показывать жилье потенциальным покупателям? Что такое «прямая продажа» и «встречная покупка»? Готовимся к продаже квартиры или комнаты самостоятельно.

Нам часто задают эти вопросы те наши клиенты, которые хотят сэкономить и решили воспользоваться нашей услугой сопровождение сделки при продаже квартиры или комнаты. Действительно, если у вас есть время и силы, а лишних денег сейчас нет, то можно часть работы агентства сделать самостоятельно, а самые сложные этапы продажи квартиры оставить профессионалам.

Услуга сопровождения сделки при продаже квартиры или комнаты подразумевает, что вы самостоятельно выполняете основные этапы, а специалисты агентства «Ареал» осуществляют лишь финальное оформление сделки – помогают провести безопасные расчеты, контролируют юридические аспекты сделки, подготавливают договор, подают его на регистрацию права и сопровождают передачу жилья новому владельцу. Все остальное делаете вы сами: сбор документов, необходимых для продажи, рекламирование объекта, демонстрация квартиры покупателям.

«Прямая продажа» и «продажа со встречной покупкой»

Прежде всего, рассмотрим цель продажи как тип сделки. У риэлтеров принято различать так называемую «прямую продажу» (в Москве называется «свободная продажа») и «встречку» (сделка со встречной покупкой, в Москве называется «альтернатива» или сделка «с альтернативной покупкой»).

Прямой продажей называется сделка, при которой вы продаете свою недвижимость и взамен получаете деньги, т.е. продажа вашей квартиры или комнаты никак напрямую не сопряжена с приобретением другого жилья.

Сделкой со встречной покупкой называется ситуация, когда денежные средства, получаемые вами от продажи вашего жилья, частично или полностью направляются на приобретение другого объекта. Почему это важно различать? Потому, что это напрямую влияет на то, как будет проходить сделка.

Прямая продажа более привлекательна для покупателя т.к. обычно проходит быстрее. Сама сделка при этом состоит лишь из одного этапа.

Читайте также: Оформление сделки купли продажи квартиры через нотариуса в 2023 году: документы, кто оплачивает – нужен ли нотариус, обязательно ли заверять у нотариуса договор купли продажи квартиры

Сделка с альтернативной покупкой означает для покупателя, что передача приобретаемой им квартиры напрямую зависит от того, как быстро вы подберете встречный вариант и от того, как пройдет регистрация прав на другие объекты, участвующие в сделке. По этой причине сделка со встречной покупкой – всегда дополнительный повод для торга.

Собираем документы

Прежде чем начинать рекламировать объект соберите необходимый комплект документов. Обычно он состоит из:

• свидетельства о регистрации права собственности;
• документа, являющегося основанием для возникновения у вас права собственности (обычно это договор купли-продажи, дарения, приватизации, долевого участия в строительстве и т.п.) — этот документ всегда указывается в свидетельстве (иногда это может быть несколько документов);
• кадастрового паспорта на вашу квартиру (можно заказать в МФЦ Санкт-Петербурга или на сайте Росреестра);
• форма 7 (характеристика жилого помещения) и форма 9 (справка о зарегистрированных лицах) – выдаются в вашей жилконторе;
• нотариально заверенное согласие вашего супруга (супруги) на продажу, если жилье приобреталось в браке или же нотариально заверенное заявление о том, что на момент приобретения вы не состояли в браке;
• доверенность на продажу, подачу документов на регистрацию и сбор справок, если вы планируете осуществлять сделку по доверенности. На практике никто не соглашается покупать недвижимость по доверенности, если собственник не присутствует лично на сделке;
• свежая выписка из ЕГРП – документ, подтверждающий, что на дату его получения вы действительно являетесь собственником жилого помещения, к тому же в выписке видно наличие ипотеки, арестов, запретов либо других правовых обременений, если таковые имеются;
• технический паспорт жилого помещения – не обязателен, но это достаточно информативный документ, описывающий характеристики жилого помещения и дома — его можно оформить в районных отделениях проектно-инвентаризационных бюро (ПИБ);
• разрешение органов опеки – требуется, если среди собственников квартиры или комнаты есть несовершеннолетние дети, с тем, чтобы условия проживания детей не были ухудшены при продаже жилья;
• согласие сособственников (отказ от первоочередного права покупки), если продается доля в квартире (комната) — оформляется или в простой письменной форме или направляется письменно с помощью нотариуса на адрес проживания.

Придаем товарный вид

Чтобы быстрее найти покупателя и скинуть как можно меньше при торге товар необходимо подавать лицом. Вымойте окна, наведите порядок, побелите потолок, подкрасьте там где нужно.

Вкрутите лампочку на лестничной площадке и протрите пол в лифте, не пожалейте несколько сотен рублей для дворника, чтобы он подмел лестничные пролеты и площадку. Все эти мелочи в разы повысят привлекательность продаваемой квартиры.

Иногда вложения в размере 10-15 тысяч рублей на легкий косметический ремонт могут с лихвой окупиться при продаже. Но не увлекайтесь – не стоит делать капитальный ремонт и тратить много денег.

Делаем фотографии

Без фото сейчас рекламируются лишь те объекты, продавцы которых боятся напугать потенциальных покупателей интерьерами предлагаемых объектов. Делайте фото днем, в солнечный день. На фото не должно быть беспорядка, животных, незастеленной постели, разбросанных вещей. Постарайтесь не снимать загроможденное мелкими предметами пространство. Не ленитесь перемещать предметы за пределы кадра, если они не вписываются. Подчеркивайте достоинства и не афишируйте недостатки. Старайтесь делать горизонтальные кадры, а не вертикальные. Лучше использовать фотокамеру с широким углом объектива. Если объект дорогой лучше воспользоваться услугами профессионального фотографа или обратиться к нам. Так же не забудьте сделать фото дома и парадной.

Размещаем объявление

Опубликуйте объявление на нескольких сайтах по недвижимости. Можно воспользоваться и печатными изданиями. Максимально подробно опишите продаваемую квартиру – метражи, вид из окон, удобства и их конфигурацию. Добавьте к объявлению планировку и фотографии.

Определяя цену, посмотрите предложения конкурентов – продавцов аналогичных квартир в районе. Начинайте с максимальной цены, а затем постепенно понижайте ей по результатам просмотров.

Опишите микрорайон, расскажите об инфраструктуре — потенциальным покупателям важно знать о детских садах, школах, магазинах, транспортной ситуации.

Показываем квартиру потенциальным покупателям

Перед показом проветрите все помещения, откройте шторы, чтобы было больше света. Включите искусственное освещение везде, где можно. Убедитесь в чистоте и порядке. Не используйте благовония и духи. Резкие запахи нежелательны.

Проведите потенциальных покупателей по всем комнатам, стараясь обратить их внимание на достоинства вашей квартиры – отделку, вид из окон, форму комнат, особенности планировки, наличие встроенных шкафов и т.п. Просмотры лучше назначать на светлое время суток.

Всегда лучше продаются квартиры, в которых никто не проживает и отсутствует мебель.

Договариваемся о сделке

Итак, у вас появился долгожданный покупатель. Вы обсудили цену и теперь остается только договориться о сделке.

На этом этапе необходимо назначить дату ее совершения, выбрать банк для расчетов, способ расчетов (наличный или безналичный), согласовать порядок освобождения продаваемого жилья, сроки снятия с регистрации по месту жительства, срок, не позднее которого жилье должно быть передано покупателю продавцом. Если вы продаете квартиру с мебелью ил техникой необходимо составить опись такого имущества. Не забывайте учесть и вопросы налогообложения, ведь если вы владели квартирой менее 3 лет, то при продаже может образоваться доход, с которого полагается уплатить налог. С 2016 года этот период увеличивается до 5 лет. Подробнее читайте в нашей статье налог при продаже квартиры в 2015 и 2016 годах.

Встречная покупка квартиры порядок действий

На вторичном рынке жилой недвижимости Петербурга и Ленобласти применяется множество сложных схем покупки и продажи квартир. Одна из наиболее часто встречающихся — это встречная покупка квартиры, которая представляет собой цепочку, участники которой являются одновременно продавцами и покупателями.

Это значит, что человек приобретает жилье не в ипотеку или на накопления, а на средства от продажи своей квартиры, а продавец на полученные деньги, в свою очередь, новое жилье для себя. Цепочка может быть очень длинной, поэтому, решившись на встречную покупку квартиры, стоит понимать порядок действий. Самый важный первый шаг — правильно установить цену на свой объект недвижимости. Важно, чтобы она была рыночной.

Встречная покупка квартиры

Семья Петровых прожила в однокомнатной квартире 10 лет. Сыну Васе исполнилось восемь, а дочке Маше скоро годик. Родители понимают, что 30 квадратных метров для четверых — это мало.

Чтобы у Васи была своя комната, они решили купить двухкомнатную квартиру.

У них нет накоплений, но Сбербанк предварительно одобрил кредит на 1,5 млн, а знакомые сказали, что их квартиру можно продать за три.

Найти двухкомнатную квартиру за 4,5 млн реально, поэтому Петровы решили попробовать. Чтобы купить её, им нужно провернуть сделку со встречной покупкой : не только купить новую квартиру, но и продать старую.

Еще и кредит взять. И это всё — одновременно. Как продать комнату в коммунальной квартире. Как расселить коммунальную квартиру. Встречная покупка — это когда вы одновременно продаёте свою квартиру и покупаете другую.

Деньги, вырученные с продажи, идут в счёт покупки нового жилья. Вы не увидите эти деньги: они будут храниться в банковской ячейке, а затем банк передаст их собственнику квартиры, которую вы покупаете.

Юридически продажа вашей квартиры и покупка другой — это две разные сделки, но они проводятся одновременно.

У большинства сегодняшних покупателей нет свободных денег: на счёте не лежат 5 млн рублей для покупки нового жилья. Но вместо 5 миллионов у человека есть возможность их получить: продать свою квартиру, оформить ипотеку и субсидии. Продажа со встречной покупкой позволяет приобрести новую квартиру в условиях отсутствия живых денег, поэтому распространена.

Для многих это спасение и единственный шанс решить жилищный вопрос. Часто агент продавца помогает потенциальному покупателю найти деньги на покупку квартиры его клиента. Фактически, агент совершает дополнительную работу: вместо одной сделки он участвует в двух.

Дополнительная работа не оплачивается, но иначе никак: таких покупателей большинство. Определение рыночной стоимости квартиры Агент предложит Петровым цену, за которую реально продать их квартиру.

Цена исходит из ситуации на рынке недвижимости и аналогичных предложений. Предполжим, что знакомые Петровых угадали с ценой: агент тоже предлагает продавать квартиру за 3 млн.

Подбор вариантов квартиры за 4,5 млн Затем агент покажет Петровым возможные варианты двухкомнатных квартир за те деньги, которые у них есть.

Так агент формирует адекватные ожидания клиента, чтобы тот соотнёс свои возможности с реальностью. Петровы — реалисты. Поэтому предложенные варианты не повергли их в шок, но вселили уверенность в то, что они со всем справятся.

Организация продажи квартиры Агент организует продажу квартиры: готовит документы, рекламирует объект и ищет покупателя. Покупатель квартиры Петровых внесёт аванс, чтобы подтвердить готовность купить квартиру.

В договоре о внесении аванса будет указан период, за который сделка должна состояться. Это тот период, за который Петровы должны подобрать новую квартиру, иначе покупатель заберёт залог и откажется от покупки. Поиск квартиры для покупки Когда агент и Петровы подберут подходящую квартиру, агент проверит документы.

Если с ними всё в порядке, Петровы внесут аванс. Первый этап завершён: агент нашел покупателя для квартиры Петровых, а они выбрали подходящую двухкомнатную квартиру.

Дальше — оформление сделки. Одобрение банка Сбербанк предварительно подтвердил ипотеку Петровым, но теперь её надо одобрить для конкретной квартиры. Поэтому собственник квартиры, которую покупают Петровы, предоставляет документы на квартиру в банк.

Банк рассмотрит документы в течение 2 недель, а затем назначит день сделки.

Сделка В день сделки стороны подписывают следующие документы: кредитный договор, закладную, договор аренды банковской ячейки, договоры купли-продажи по каждой квартире, договор страхования, различные заявления, обязательства и доверенности.

Кредитный договор и закладную подписывают Петровы и банк: теперь банк может дать им недостающие 1,5 млн. Договор аренды банковской ячейки подписывают сотрудник банка и те, кто вносит деньги в ячейку и получает их. Он определяет, при выполнении каких обязательств деньги будут переданы продавцу.

Договоры купли-продажи подписывают все собственники квартиры и все покупатели. Они фиксируют условия сделки: сумму и условия передачи денег, сроки освобождения квартир и снятия с регистрационного учёта.

В этот же день деньги закладываются в банковскую ячейку. Когда условия аренды ячейки будут выполнены, продавец получит доступ к деньгам. Завершение сделки и переезд После подписания документы отправляют в МФЦ, чтобы Росреестр зарегестрировал переход права собственности. Когда это произойдёт, продавец получит деньги из ячейки, а Петровы переедут в новую двухкомнатную квартиру.

Второй этап завершён: Петровы оформили ипотеку в банке, арендовали банковскую ячейку и заключили договоры купли-продажи с продавцом двухкомнатной квартиры и покупателем их однокомнатной.

Переход права собственности зарегестрировали в Росреестре. Продавец получил свои деньги. Теперь семья Петровых может переезжать. Представим, что ситуация Петровых оказлась гораздо сложнее. Петровы нашли подходящую двухкомнатную квартиру.

Она принадлежит Ивановым. Ивановы тоже не дураки и продают свою, чтобы купить трёхкомнатную. А трёхкомнатная квартира принадлежит Анфисе Ивановне, старушке 70 лет. Она хочет разменять её на две однокомнатные, чтобы внучка Оля жила отдельно.

Это и есть цепочка. Работа агента — разобраться во всём этом и гарантировать безопасность клиенту.

Цепочка — это когда не только вы продаете квартиру, чтобы купить новую,но и владелец квартиры, которую покупаете вы, тоже продаёт, чтобы купить другую квартиру.

Одним словом, это несколько продаж со встречной покупкой одновременно. Порой цепочки включают в себя четыре, пять и даже шесть квартир. Чем больше квартир, тем больше работы и трудностей. Обычно, у каждой квартиры есть свой агент. Продажа со встречной покупкой — это сложно, потому что в ней участвуют несколько сторон и квартир.

Практически у каждой квартиры на вторичном рынке есть особенности: в одной квартире доля принадлежит ребёнку, поэтому органы опеки должны дать согласие на продажу, другая обременена ипотекой, поэтому банк дикует свои условия, третья перешла в собственность по наследству при неясных обстоятельствах.

Чтобы быть в безопасности, надо прояснить все вопросы и детали. Поэтому лучше обратиться за помощью к агенту недвижимости. Он знает, как сделать так, чтобы ваши деньги и квартира были защищены, а сделка не сорвалась в последний момент. Агент проверит все документы и удостоверится в безопасности каждого шага.

Он не даст вам купить сомнительную квартиру. Агент отстоит ваши интересы среди других агентов, которым на вас будет всё равно. У них свои задачи: они занимаются вопросами своего клиента, а не вашими.

Агент поможет вам организовать цепочку и продать квартиру. Самостоятельно выстроить систему встречных покупок крайне сложно, поскольку такая работа требует опыта.

Агент знает, как сделать так, чтобы деньги и квартира были защищены, а сделка состоялась.

Как продать квартиру со встречной покупкой Семья Петровых прожила в однокомнатной квартире 10 лет. Почему встречные покупки распространены У большинства сегодняшних покупателей нет свободных денег: на счёте не лежат 5 млн рублей для покупки нового жилья.

Этапы организации сделки Так выглядит примерная схема сделки со встречной покупкой для семьи Петровых. Чтобы не переживать из-за сделки, Петровы обратились за помощью в агентство недвижимости. Вместе с агентом они пройдут два этапа. На первом найдут покупателя для старой квартиры и выберут новую, на втором оформят продажу со встречной покупкой.

Чтобы сделка была безопасной, агент проверяет всю цепочку. Чтобы сделка была безопасной, надо проверить всю цепочку. Почему с агентом лучше Продажа со встречной покупкой — это сложно, потому что в ней участвуют несколько сторон и квартир. Читайте статьи по теме:. Комментарии Сообщения не найдены. Новое сообщение. Ваше имя. Ваша оценка Отлично! Очень хорошо Сносно Плохо Очень плохо.

Ваше сообщение. Согласие на обработку персональных данных. Статьи по недвижимости Районы Оформление документов Всё об инвентаризационной и кадастровой стоимости Встречная покупка Перепланировка Блог.

Сайт bn. Продолжая просмотр сайта, вы разрешаете их использование. Подпишитесь на нас:. Подобный поворот событий нельзя исключать, если в договоре между клиентом и агентством есть обязательство фирмы найти покупателя и организовать продажу жилья, а подбор альтернативного варианта и оформление покупки обещаны лишь на словах.

Встречная покупка квартиры — это операция, когда человек передает право собственности на свое жилье и одновременно с этим приобретает другую недвижимость. То есть, деньги за реализованное жилье он не получает, а сразу же передает другому лицу. Если в схеме принимает участие банк, то средства передаются через него.

Судя по тому, как часто люди набирают в интернете «встречная покупка квартиры это», «альтернативная сделка с недвижимостью это», «альтернативная сделка квартира порядок действий», этот вопрос волнует многих.

Что такое альтернативная сделка купли-продажи квартиры или встречная покупка? Самая простая схема альтернативной сделки — это одновременная продажа одной квартиры и покупка другой. Это распространенный тип сделки.

Когда и в каких случаях необходима альтернативная сделка?

Встречная покупка: правила безопасности

Семья Петровых прожила в однокомнатной квартире 10 лет. Сыну Васе исполнилось восемь, а дочке Маше скоро годик. Родители понимают, что 30 квадратных метров для четверых — это мало. Чтобы у Васи была своя комната, они решили купить двухкомнатную квартиру.

У них нет накоплений, но Сбербанк предварительно одобрил кредит на 1,5 млн, а знакомые сказали, что их квартиру можно продать за три. Найти двухкомнатную квартиру за 4,5 млн реально, поэтому Петровы решили попробовать. Чтобы купить её, им нужно провернуть сделку со встречной покупкой : не только купить новую квартиру, но и продать старую.

Еще и кредит взять. И это всё — одновременно. Как продать комнату в коммунальной квартире.

Порядок покупки квартиры по ипотеке: подробная инструкция

Первый этап: 1. Ищем покупателя. Готовим документы. Подыскиваем встречную квартиру которую хотим купить.

Встречная покупка квартиры — это операция, когда человек передает право собственности на свое жилье и одновременно с этим приобретает другую недвижимость.

Почти всегда квартиры продаются с целью улучшения жилищных условий, и одновременно с продажей квартиры приобретается квартира большей площади или в другом районе или вместо одной большой квартиры приобретаются две поменьше.

Таких встречных покупок может быть сразу несколько, например, при расселении коммунальных квартир. Сделки со встречными покупками, тем более, когда такая покупка не одна, являются особенно сложными.

Провести их без помощи профессиональных риэлторов довольно затруднительно или даже вообще невозможно.

Как провести встречную покупку при купле-продаже квартиры

Проблема жилья для многих молодых семей стоит на первом месте, потому что не все имеют крупную сумму для покупки квартиры.

Поэтому каждый решает её для себя по-своему: кто-то арендует или живёт с родителями, а некоторые предпочитают взять кредит на покупку недвижимости, который называется ипотекой. Он отличается от других займов тем, что приобретённое жильё остаётся в залоге у банка до полной выплаты всего долга.

Конечно, сумма переплаты получается довольно большая, учтите, что цены на недвижимость всё время растут, а, значит, покупая жильё с помощью ипотеки, вы делаете инвестиции в будущее.

Встречные сделки с недвижимостью

Встречная покупка (встречка) – это продажа объекта недвижимости (квартиры или комнаты) с одновременной покупкой другого. При такой операции продавец, он же покупатель, может сделать доплату или получить компенсацию – например, если речь идет о квартирах разных площадей.

Виды встречных сделок

Встречки составляют около 80% операций на вторичном рынке жилья, а больше половины из них – операции, связанные с улучшением жилищных условий. Таков обмен комнаты на квартиру, однушки на двушку. Разумеется, с доплатой. В большинстве случаев планируемые продавцами-покупателями бюджеты доплат составляют от 500 тыс. до 1 млн руб.

Второе место в рейтинге обменных операций занимают продажи вторичного жилья с одновременной покупкой квартиры в строящемся доме. Если оставить за скобками риски недостроя, за те же деньги на первичном рынке можно приобрести больше квадратов, чем на вторичном.

Другие типы встречных операций (разъезд и расселение, переезд из двух маленьких квартир в одну просторную и т. п.) – это всегда сложные сделки с множеством нюансов.

Оцениваем возможности

Первый шаг, который делает любой желающий сменить жилплощадь, – это собственное маркетинговое исследование. Оно сводится к изучению объявлений о продаже квартир и комнат: владелец недвижимости прикидывает, сколько может стоить его объект, и примеряет на себя встречные варианты.

Если это типовое жилье, в каталогах найдется немало аналогов. Еще год назад такой способ оценки возможностей работал исправно. Сегодня же в листингах представлено множество переоцененных объектов, при этом редкая сделка обходится без торга.

При этом продавцы квартир самых востребованных габаритов и в популярных районах неохотно идут на уступки, в то же время спрос на другие варианты, выставленные по «заряженным» ценам, – близок к нулю. Как в нынешних условиях оценивать свои возможности? Стоит обратиться в агентство недвижимости.

Вы ничего не потеряете: первичные консультации в риэлторских компаниях всегда бесплатны.

Ищем покупателя

Покупательская активность сейчас сконцентрирована в сегменте самого доступного по ценам жилья. Стало быть, имеет смысл вначале найти покупателя на свою квартиру и только потом – встречный объект.

Если вы уже выставили квартиру на продажу, то, скорее всего, первыми и основными вашими визитерами будут «экскурсанты» – так риэлторы называют покупателей, которые только прицениваются. Как оценивать серьезность намерений визитеров? Узнайте, какой объект он продает.

Если комнату или недорогую однушку, ваши шансы получить контрагента намного выше, чем если просторную трешку в доме повышенной комфортности.

Выбираем объект

Перед тем как отправляться на просмотры встречных объектов, обязательно на семейном совете постарайтесь привести к общему знаменателю пожелания всех членов семьи. Если ваши требования сформулированы нечетко, то на просмотрах потеряете время.

Идеальным с точки зрения скорости оформления вариантом встречной покупки для вас будет квартира, предлагаемая на условиях прямой продажи: есть шанс уложиться в две-три недели. Столько времени обычно требуется на подготовку и доработку всех необходимых документов.

Что такое встречная покупка недвижимости. Как правильно совершить сделку со встречной покупкой

По прогнозам аналитиков и практиков квартирного рынка, в 2016 году цены на вторичном рынке продолжат снижение, но обвала ждать не следует. Какую тактику выбрать тем, кто собирается в ближайший год совершать обменные сделки.

Сегодняшний ценовой расклад на вторичном рынке благоприятен для тех, кто улучшает жилищные условия за счет встречных сделок.

По словам вице-президента Российской Гильдии Риэлторов Константина Апрелева, эксперты давно заметили, что в моменты, когда нет ни выраженного роста, ни падения цен, а их ежемесячные колебания составляют не больше 1-2 %, количество встречек на квартирном рынке заметно увеличивается.

Тем не менее, вялотекущая стагнация и ожидания еще большего снижения цен дезориентируют потенциальных продавцов и покупателей.

ОРИЕНТИРУЕМСЯ В РЕАЛИЯХ РЫНКА

На встречные покупки в агентствах недвижимости сегодня приходится три четверти. Самый востребованный вариант – расширение площадей и улучшение жилищных условий. Например, продажа «однушки» с одновременным приобретением «двушки» или «трешки».

В недавних публикациях мы показывали, что реализация однокомнатной квартиры нередко позволяет приобрести двухкомнатную (например, со смежными комнатами) с минимальной доплатой.

А если владелец квартиры готов к переезду в более демократичный район – он может рассчитывать, что денег хватит на ремонт и мебель.

Выставив квартиру на продажу, будьте готовы, что за редким исключением на просмотры будут приходить «интересанты», которые в данный момент средств для покупки не имеют, но озадачены вопросом продажи своей квартиры.

Как перевести общение с контрагентами по обменным сделкам в конструктивное русло? Сначала вам самим необходимо сориентироваться в сегодняшних рыночных реалиях и трезво оценить собственные возможности.

В первую очередь наметьте стратегию и тактику решения квартирного вопроса на семейном совете. Сперва определитесь с выбором района, в который желаете переехать. Почему это следует сделать до начала «экскурсий»? Да ровным счетом по той причине, что когда дело дойдет до просмотров объектов – сегодня в Купчино, а завтра в Веселом Поселке, – потеряете много времени.

Не нужно ограничиваться только просмотром объявлений о продаже квартир. Изучайте городские территории по обзорным публикациям, заглядывайте на форумы и в сообщества жителей в социальных сетях.

Разумеется, не повредят и прогулки по интересующим вас районам с целью примерки на себя жилфонда, окрестных объектов социальной, торговой и развлекательной инфраструктуры.

Словом, жилой район вашей мечты нужно обойти вдоль и поперек.

Если вы по натуре не исследователь, найдите риэлтора, который готов работать в ваших интересах на всех этапах: от поиска до сделки

ПРОВОДИМ ПРЕДПРОДАЖНУЮ ПОДГОТОВКУ

Следующая наша задача – привести планируемую к продаже квартиру в товарный вид. Что это означает? Масштабный ремонт затевать не нужно – он не окупится. Но от любых признаков убитости квартиры желательно избавиться.

Помните, что обои покупатель в любом случае сменит. Но его всегда раздражают полумрак, неприятные запахи, неисправная электрика, навязчивая капель в санузлах, заваленные скарбом углы. Поэтому все, что не планируете брать с собой при переезде – без сожаления выбрасываем, моем окна, чиним выключатели и сантехнику, вкручиваем яркие лампочки, меняем протекающие краны.

Важная составляющая предпродажной подготовки – сбор документов. К моменту появления покупателя они должны быть под рукой и в той кондиции, чтобы хоть завтра подписывать договор купли-продажи.

Поэтому если ваша квартира находится в долевой собственности, оформите нотариальные доверенности на сбор документов, отчуждение и проведение расчетов на того члена семьи, которому вы доверите все хлопоты.

Сделайте генеральную уборку и обязательно проведите фотосессии всех объектов, которые планируете выставлять на продажу

ИЩЕМ ВСТРЕЧНЫЙ ВАРИАНТ

Ключевой вопрос: что нужно начинать делать раньше – подбирать встречку или сосредоточиться на реализации? Разумеется, сегодня ни один владелец присмотренной вами квартиры не будет ждать, пока вы реализуете свою.

Но стандартные сроки экспозиции объектов в каталогах – значительно больше месяца. Поэтому выставляя на продажу недвижимость, имеет смысл одновременно смотреть встречные варианты. Их желательно подобрать несколько.

Когда найдется покупатель на вашу квартиру, будет самое время выбрать из них самый подходящий объект: какие-то могли уйти с продажи, другие – подешеветь.

Движемся дальше. Может оказаться, что вы или привлеченный вами риэлтор начали размещать объявления о продаже квартиры, но телефон молчит, а визитов нет.

«Конечно, в первую очередь, это первый признак нерыночной» цены, — говорит Екатерина Романенко, – но в период публикации объявления надо внимательно следить, не истек ли срок экспозиции объекта в каталогах и как ваше объявление смотрится на фоне других».

ПОКУПАТЕЛИ БЕЗ ДЕНЕГ: ИНОГДА ОНИ ВОЗВРАЩАЮТСЯ

Итак, вы все сделали правильно. На просмотр приходит человек с той же ситуацией, что и у вас: денег нет, но квартира на продажу выставлена. Поинтересуйтесь, что именно и по какой цене он продает. Так вы сможете оценить адекватность его запросов и перспективы на удачный для вас результат сделки.

Переговорам о цене можно посвятить отдельную публикацию. Пока ограничимся универсальным советом для продавцов и покупателей, которые в обменных сделках едины в двух лицах.

Необоснованный торг с перечислением недостатков объекта (покупателем) и достоинств (продавцом) – не лучшая тактика.

Гораздо разумнее сразу открыть карты, а именно – озвучить суммы, которые обе стороны рассчитывают выручить от продажи своих объектов.

Человек, с которым обсуждались конкретные цифры, запомнится потенциальному контрагенту как более надежный. А конструктивные переговоры оставляют шанс сделать паузу, чтобы рассмотреть другие варианты, но в конечном итоге вернуться и найти общий язык.