По рукам Как вычислить риелторов-мошенников
Сделка с жильем — дело всегда ответственное и нервное, хотя бы потому, что суммы в этих транзакциях всегда фигурируют серьезные, а механизм процесса человеку, который не занимается риелторской деятельностью, скорее всего, не вполне понятен. Агенты по недвижимости вовсю жонглируют непонятными формулировками и сокращениями — с первого раза и не поймешь, о чем вообще идет речь.
Впрочем, сделать выводы о профессионализме риелтора вполне можно, не вникая в тонкости их работы. О том, на что обратить внимание при общении с квартирным агентом, «Лента.ру» расспросила участников рынка недвижимости и профессиональных психологов.
Покупашка катается
«”Покупашка панельной двушки-распашонки, катается”. Так описывается покупатель, находящийся уже не первый месяц в поисках двухкомнатной квартиры с окнами, выходящими на разные стороны в панельном доме, причем клиент не торопится со сделкой и безрезультатно просматривает уже n-ный по счету объект», — приводит пример риелторского сленга Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE.
«Профессиональный сленг риелтора, как разговорный, так и письменный, отличается от языка обычного человека, который в первый раз участвует в сделке на рынке недвижимости, — соглашается Александр Лунин, ведущий менеджер департамента вторичного жилья агентства недвижимости «Азбука Жилья». — ППФ — простая письменная форма, ДКП — договор купли-продажи; ДДУ — договор долевого участия. Доки — документы, профинансировать — оплатить, и так далее. Опытный риелтор, послушав начало фразы собеседника, сразу поймет, кто с ним общается — специалист в области недвижимости, агент-брокер или простой обыватель».
«Сленг риелторов различается в разных городах, — добавляет Юлия Антясова, руководитель офиса «Новогиреево» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». — Классические “подъезд” и “парадная” — это Москва и Санкт-Петербург. То, что в Москве называется “башня” (высокий дом с одним подъездом), в других городах может называться “свечка”, “точка”».
Кадр: фильм «Дом со скидкой»
«”Покупашка” — далеко не единственное определение клиента, — развивает тему Литинецкая. — На риелторском сленге встречаются “туристы”, которые ездят на объект “просто посмотреть”. Любителей пентхаусов называют “карлсонами”, арендатора, часто съезжающего с одной квартиры на другую, “кроликом”. Клиента, пытающегося не платить комиссию агенту — “мутным”. Конечно, все эти определения используются исключительно между риелторами. Сами покупатели никогда не узнают, что они “туристы” или “карлсоны”».
Говорим по-русски
Профессиональные риелторы не будут разговаривать на сленге с клиентом, считает большинство опрошенных «Лентой» экспертов. «Если риелтор “сыпет” жаргонизмами при общении с клиентом, это показатель низкого профессионального уровня, — уверен Константин Барсуков, генеральный директор компании «Релайт-Недвижимость». — Многие профи даже в общении друг с другом стараются не употреблять жаргонные выражения, чтобы не привыкать к ним. Все эти “двушка”, “договорчик”, “сделочка” допустимы в словах клиента, но никак не риелтора. Плох тот риелтор, который разговаривает с клиентом на непонятном ему языке».
Настоящий профессионал не использует в речи специальные слова, но может объяснить значение любого, считает Николай Лавров, вице-президент ГК АРИН, руководитель жилищной программы «Переезжаем в Петербург», отмечая, что само по себе использование сленга все-таки еще не означает низкого профессионализма. «Человек с кнопочным телефоном, использующий в общении устаревшие сленговые слова, скорее всего работает уже более 20 лет, — говорит эксперт. — Человек, использующий новые непонятные слова, американизмы, современные гаджеты и активно вам чего-то предлагающий — скорее всего пудрит вам мозги и риелтором не является. Это сотрудник строительной компании или рекламного агентства».
Кадр: фильм «Волк с Уолл-стрит»
Что само по себе и неплохо — у многих застройщиков есть собственные отделы продаж. «Разницы между сотрудниками агентств и подразделениями застройщика для клиента нет и не должно быть, — говорит коммерческий директор ФСК «Лидер» Ольга Тумайкина. — Профессиональный агент, менеджер, риелтор будет разговаривать на языке своего клиента — доступном и понятном. Он может пользоваться профессиональными терминами, но только разъясняя, что имеется в виду».
Но вот если клиента пытаются ввести в заблуждение, представляя сотрудника отдела продаж риелтором из агентства недвижимости, это уже повод насторожиться, добавляет Николай Лавров.
«Речь настоящего профессионала, который не пытается им казаться за счет использования жаргонизмов, а является таковым на самом деле, должна быть грамотной, — резюмирует Наталия Борзенкова, руководитель офиса «Митино» департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость». — Хотя во время общения между собой риелторы и правда часто используют сленговые выражения, некоторые из которых весьма забавны, а также обмениваются новыми словечками».
Пионерам просьба не беспокоить
«Профессионал должен владеть терминологией в области инвестиций, разбираться в юридических нормах в сфере недвижимости. Если этого нет, скорее всего, он не сможет дать качественную оценку объекту, оперативно выявить в договоре слабые места, выстроить историю объекта (особенно для вторичных продаж), оценить планировочные решения квартиры и планы БТИ, в том числе правильно прочесть сокращения на чертежах и т.д., — рассуждает Ирина Мошева, управляющий директор Moscow Sotheby’s International Realty. — Если риелтор не знает всей этой специфики, это должно насторожить и предупредить о том, что перед вами неопытный человек».
«Тревожным звоночком» может стать упрощение проблем риелтором, говорит заместитель генерального директора по продажам АН «Бон Тон» Валерия Цветкова: «Неопытный агент приукрашивает действительность и говорит те вещи, которые желает услышать клиент. И только потом обнаруживается несоответствие между реальным положением дел и той картинкой, которую нарисовал риелтор. Грамотный специалист сразу представит ситуацию с необходимой для клиента конкретикой». Кстати, на риелторском сленге у начинающего риелтора тоже есть свое обозначение, говорит Наталия Борзенкова: неопытного агента коллеги называют «пионером».
«Стоит обратить внимание на то, насколько ваш агент внимателен к вашим запросам: оперативно ли он отвечает на телефонные звонки, не опаздывает ли он на назначенную встречу, насколько предлагаемые им варианты квартир отвечают пожеланиям покупателя (например, семья ищет двухкомнатную квартиру у метро, а им предлагают “замечательную трешку — метро далеко, зато дом у парка”), — рекомендует Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». — Однозначно должны насторожить попытки хамства, желание навязать свою точку зрения (“Зачем вам такая планировка”, “В этом районе ничего хорошего нет”) и отсутствие желания помочь клиенту (фразы, начинающиеся со слов “Ну, если хотите…”)».
Фото: Юрий Мартьянов / «Коммерсантъ»
«Определить непрофессионала можно, задав ему наводящие вопросы по сделке, — советует Мария Литинецкая. — Уточните, как проходит электронная регистрация, набирающая все большую популярность на рынке. Если риелтор действительно хороший специалист, то он должен быть в курсе последних тенденций и внедряемых технологий». А вот так называемые «черные риелторы» так просто проверке не поддадутся, отмечает эксперт: «Увы, именно “черные маклеры” зачастую обладают самыми глубокими знаниями о рынке и способах продажи жилья разными способами, в том числе без участия собственника».
Транс, гипноз, зомбирование
«Аферисты из этой сферы пользуются, как правило, человеческими слабостями: инфантилизмом (риелтор — хороший человек, зачем проверять информацию), ленью что-то изучить и сделать самостоятельно, жадностью (хватать самое дешевое предложение на рынке), нежеланием брать на себя ответственность за каждый этап (мне сказали, значит так и есть), — говорит Елена Перелыгина, клинический психолог, гипнолог, НЛП-тренер. — Конечно, эти лжериелторы имеют и свои наработки, как обмануть, завлечь, выманить деньги. Они часто владеют навыками манипулирования, зомбирования и даже гипноза».
«При общении со специалистом не попадайте в транс. Принимайте решение осознанно, обосновывая свои решения не сиюминутной выгодой и желанием, — советует психолог Виктор Савицкий. — Это опасно. Готовьтесь к встрече. Держитесь осторожно, ведите себя гибко и уверенно, задавайте встречные вопросы, уточняйте, следите за невербальной реакцией и противоречиями в словах и поведении. Если вы начали замечать какие-либо противоречия в поведении риелтора, то такое поведение следует обязательно озвучить и уточнить. Например, спросить: «Вы сказали, что это выгодно и порозовели. Кому это выгодно?» Не следует стесняться».
Иван Зубеня, управляющий партнер агентства «Ангелы бизнеса», советует при общении с риелтором обратить внимание на его внешний вид. «Если риелтор одет слишком пафосно, это может быть косвенным признаком афериста. Если слишком бедно — возможно, он плохо работает и мало зарабатывает, — говорит эксперт. — Обратите внимание на качество и количество мобильных телефонов у риелтора. Если у него много дешевых телефонов, скорее всего, он их скоро выкинет — это косвенный признак недобросовестности». Насторожить, по мнению эксперта, может излишняя болтливость, особенно если риелтор торопит со сделкой. О нервозности человека, возможно, связанной с ситуацией обмана, говорят потливость, несвязная речь, ответы не по теме, нежелание смотреть в глаза клиенту.
Смотреть риелтору в глаза, отслеживая его реакцию, советует и Виктор Савицкий: «Не стесняйтесь уточнять до тех пор, пока у вас не появится действительное понимание ситуации, — говорит эксперт. — Хорошие специалисты не торопят, готовы подсказать, хотя могут что-то и не договаривать. Обманщик чаще говорит в ультимативной форме, обобщает, торопит с принятием решения, хохмит, упрямится. Как только у него что-то не получается, и он понимает, что это заметили, становится агрессивным, нервничает».
Елена Перелыгина советует насторожиться, если при работе с риелтором клиенту выдается много противоречивой информации, предлагаются выгодные для клиента невиданные, нерыночные условия сделки, когда несколько раз подряд происходит некий форс-мажор, меняющий намеченные планы. «В плане вербальной коммуникации осторожничать стоит, когда специалист очень быстро говорит, либо перескакивает с одной темы на другую и в процессе может использовать непонятные термины или неизвестно зачем вставлять не относящуюся к делу информацию, — говорит эксперт. — Или если вам предлагают подписать какие-либо бумаги, пока вы не до конца поняли условия. Внимательнее, если риелтор запугивает тем, что в других местах много обмана. Это может косвенно свидетельствовать о его цели, на которой он фиксирован».
Паспортные сданные: как черные риелторы отняли у москвички квартиру за 23 млн
Черные риелторы активизировали свою деятельность — их целью становится недвижимость россиян, надолго уехавших из страны, рассказал источник «Известий» в правоохранительных органах. У москвички Ольги Хорош мошенники отняли четырехкомнатную квартиру на Ленинградском проспекте, пока сама она жила на Кипре. Они нашли женщину, внешне похожую на собственницу, оформили поддельный паспорт и продали недвижимость за 23 млн рублей. Факт мошенничества и ареста подозреваемых подтвердили в прокуратуре. В состав преступной группы могли входить чиновники различных ведомств — без их участия провести сделку по поддельным документам было бы сложно, сообщил источник «Известий». Он уточнил, что эпизод в квартирой Ольги Хорош может быть не единственным, не исключено, что в деле появятся новые пострадавшие.
Хорошая квартира
Прекрасный вид на Ленинградский проспект, пятиметровые потолки, итальянская мебель и ковры — так выглядит квартира Ольги Хорош, которой она лишилась из-за действий черных риелторов, пока находилась за границей. В 2019 году после смерти супруга женщина переехала жить на Кипр, но продавать московскую квартиру не собиралась. С собой взяла только некоторые вещи и документы, подтверждающие право собственности.
— Прошлой осенью мне стали звонить неизвестные люди и просить показать квартиру, которую я якобы продаю. Я очень удивилась и сказала: забудьте об этом. Но мне прислали фото квартиры и сказали, что я даже уже взяла задаток. Позже прислали первую страницу якобы моего паспорта, а там — не мое фото и не моя подпись, — рассказала «Известиям» Ольга Хорош.
Двойником женщины, согласно материалам следствия, оказалась некая Марина Демина, рассказал источник «Известий». Правоохранительные органы считают, что к участию в махинации ее привлекли риелтор Инга Сюсина и ранее судимый Александр Алексеев. Последнего следствие подозревает в руководстве бандой. Они присмотрели перспективную квартиру в элитном районе столицы и решили ее захватить, подтвердили в прокуратуре.
Злоумышленники нашли женщину, похожую на собственницу, изготовили поддельный паспорт. После чего заключили договор купли-продажи и подали его для государственной регистрации, сообщила «Известиям» начальник отдела по взаимодействию со СМИ прокуратуры города Москвы Людмила Нефедова.
Новая хозяйка квартиры Инесса Егоркина из Ставрополя рассказала «Известиям», что вместе с сыном увидела квартиру на «Авито» и по приглашению риелтора Инги Сюсиной пришла на просмотр. Там была и Марина Дюмина под видом Ольги Хорош.
— Квартира нам сразу понравилась, до этого мы посмотрели много вариантов. К тому же нам предложили большую скидку — готовы были отдать за 23 млн вместо 27 млн рублей. Для такой квартиры это хорошая цена, — вспоминает Инесса Егоркина.
Новых покупателей не смутил даже тот факт, что квартира оказалась с обременением — мошенники успели заложить ее под кредит в 15 млн рублей. Марину Демину предварительно «трудоустроили» в фиктивную фирму на должность заместителя директора с годовым доходом в 6 млн рублей. Ни фиктивный паспорт, ни другие документы не вызвали подозрения у сотрудников банка, сообщил источник подробности дела.
Покупателям из Ставрополя мошенники предложили погасить этот кредит в счет оплаты квартиры, те согласились. И перечислили банку 15 млн рублей, а остальные 8 млн отдали на руки «собственнику».
— Договор был прописан очень четко и подробно, придраться было не к чему. Деньги мы положили на аккредитив, чтобы собственница могла их забрать только после того, как право на квартиру перейдет к нам, — рассказал «Известиям» Евгений Егоркин, сын Инессы Егоркиной.
Любой ценой
Предотвратить сделку не помогли даже меры безопасности, предпринятые самой хозяйкой квартиры. Перед отъездом за границу она через МФЦ наложила запрет на любые действия с недвижимостью без ее присутствия. Документ с гербовой печатью и подписями есть у нее и сейчас.
— Я понимала, что, когда у тебя в собственности такая квартира, ее надо защищать любой ценой. И вот не защитила, — сокрушается Ольга Хорош.
Буквально через неделю все документы на квартиру были на руках у новых собственников. Но когда они попали в квартиру, то сильно удивились — вещи в ней оказались не тронуты, словно в ней по-прежнему кто-то жил, на стенах висели фотографии.
— Не успели мы войти, как в дверь позвонили — заглянула соседка и протянула телефон, по которому звонила Ольга Хорош. Настоящая, — рассказал Евгений.
Осознав, что их обманули, Егоркины обратились в полицию. Правоохранители задержали Марину Демину, Ингу Сюсину и Александра Алексеева. У «Известий» есть копия переписки в мессенджере, где они обсуждают подробности махинации.
Отсутствие претензий к поддельным документам со стороны сразу нескольких ведомств — полиции, Росреестра, службы безопасности банка, выдавшего кредит, и, наконец, МФЦ — не может быть случайным, полагает следствие. В МФЦ документы у мошенников принял «свой» человек, перед задержанием банды он выехал из страны, но недавно вернулся и дал показания, сообщил источник.
Возбуждено уголовное дело по факту мошенничества, совершенного группой лиц по предварительному сговору. Им занимается следственный комитет.
Сюсина и Алексеев сейчас под домашним арестом, Демина — под подпиской о невыезде. Корреспондент «Известий» дозвонился Марина Деминой, но она заявила, что находится «на работе и интервью не дает».
Ольга Хорош обратилась в суд, чтобы восстановить свои права на недвижимость. Она добавила, что из квартиры в ее отсутствие пропали деньги, украшения, картины, иконы и антикварная посуда на сумму, равную или даже превышающую стоимость квартиры.
Игра в двойника
Столь наглая махинация вряд ли могла быть реализована без коррупционной составляющей, полагает председатель совета организации «Комитет по противодействию коррупции и содействию общественной безопасности» Марина Галюченко. Нельзя утверждать, что сотрудники государственных структур были с мошенниками в сговоре, но их могли подкупить, чтобы те закрыли глаза на некоторые моменты.
К таким дерзким преступлениям чаще всего долго готовятся, указала общественница. Обычно информацию о потенциальной жертве мошенникам предоставляют недобросовестные сотрудники управляющей компании или участковые инспекторы — именно они имеют доступ к данным о владельцах недвижимости, могут быть в курсе их отсутствия в стране и т.д.
Риск стать жертвой мошенничества есть прежде всего у тех, кто живет за границей (как это произошло с Ольгой Хорош) или владеет недвижимостью в другом городе и не проверяет ее длительное время.
Получив наводку, мошенники проверяют информацию, а затем ищут выход на сотрудника МФЦ, чтобы сделать паспорт на двойника, пояснила эксперт.
Ольга Хорош и ее двойник Марина Демина
— Не всегда работник МФЦ оказывается «прикормленным», его могут ввести в заблуждение. Порой двойника сложно отличить от настоящего владельца паспорта — людей специально гримируют, чтобы усилить сходство, — рассказала Марина Галюченко.
В паспортном столе в идеале должны быть специальные камеры, которые могут определять личность по некоему набору факторов или, к примеру, сетчатке глаза. Отсутствие такого умного механизма — одна из недоработок системы. Обычный человек не всегда может визуально определить подлинность личности, обратила внимание собеседница «Известий».
Собственник квартиры, которая была продана помимо его воли, вправе обратиться в суд в порядке ст. 302 ГК РФ, рассказала «Известиям» член Ассоциации юристов России Мария Спиридонова. Если факт мошенничества будет доказан, недвижимость ему вернут. А вот человеку, который в результате этой сделки приобрел квартиру, придется доказывать, что он не состоял в сговоре с преступниками, а является добросовестным приобретателем.
— Если суд признает его таковым, он будет вправе подать иск о возмещении убытков. Иск подается к лицу, по чьей вине проблемное жилье оказалось во владении приобретателя, — сказала юрист.
То есть речь идет о гражданском иске к мошенникам. Кроме того, с 1 января 2020 года действуют изменения в закон «О государственной регистрации недвижимости», которые дают добросовестному приобретателю право на получение компенсации от государства в случае, когда собственник истребует это помещение в судебном порядке.
В России орудуют мошенники, выдающие себя за риелторов
Недвижимость всегда считалась лакомым куском для аферистов. Особенно если хозяин месяцами не посещает свою квартиру, часто бывает в командировках или уехал за границу. Совсем недавно жертвой мошенников стала 67-летняя москвичка. Женщина три года жила на Кипре, а вернувшись, обнаружила, что ее квартиру в центре столицы переоформили на чужих людей.
Судебный юрист по недвижимости Дмитрий Островский рассказал РЕН ТВ, как аферисты умудряются продавать квартиры без ведома собственников и как обезопасить себя во время отъезда.
Как аферисты продают квартиры без ведома собственников
Уехала на Кипр и лишилась квартиры в центре Москвы
67-летняя москвичка вернулась с Кипра и обнаружила, что ее квартиру в центре столицы продали чужим людям. Как стало известно РЕН ТВ, женщина уехала на Кипр в 2019 году, оставив в Москве свою пустую квартиру, которая перешла ей по наследству от покойного мужа.
В январе 2023 года пенсионерка вернулась в Москву и обнаружила в своей квартире незнакомцев, представившихся новыми собственниками жилья. Выяснилось, что они купили квартиру по объявлению на популярном сайте.
Недвижимость продавала женщина по имени Инга, утверждавшая, что представляет собственницу. Во время встречи она показала покупателям паспорт пенсионерки и все документы на квартиру.
После того как покупатели согласились приобрести жилье, Инга переоформила квартиру на новых собственников в МФЦ.
Пенсионерка обратилась в полицию. Теперь в этой истории будут разбираться правоохранители.
А в Иркутской области задержали целую преступную банду из 11 человек. Они тоже продавали квартиры без ведома собственников. Под видом работников социальных служб аферисты ходили по домам и спрашивали у соседей, какие квартиры пустуют и куда уехали их хозяева.
Как только выяснялось, что собственники уехали надолго – в командировку или отпуск – преступники начинали действовать. Они подделывали паспорт настоящего хозяина и составляли от его имени генеральную доверенность.
После этого аферисты переоформляли квартиру на своих знакомых или бомжей, которые впоследствии продавали ее ничего не подозревающим покупателям.
Преступная схема вскрылась в 2019 году, после того как аферисты продали квартиру инвалида по найденному паспорту. Документ попал в руки злоумышленников случайно. Они выяснили, что у владельца паспорта есть квартира, а сам он проходит длительное лечение в больнице. Воспользовавшись ситуацией, преступники переклеили фото в паспорте и продали жилье без ведома хозяина.
Иногда преступникам удается обмануть не только собственника жилья, но и целое риэлтерское агентство. Историю, случившуюся в Екатеринбурге, обсуждали во многих СМИ.
Владелец большой четырехкомнатной квартиры в центре города решил уехать жить за границу. Он заключил договор с риэлтерским агентством, которое должно было сдавать его жилье в аренду. Мужчина оставил агенту ключи, реквизиты своего счета и копии документов на квартиру.
Спустя некоторое время на пороге агентства появился человек, желающий снять эту квартиру в аренду. Им оказался мошенник. Получив доступ к жилью, он подделал нотариальную доверенность на продажу квартиры и переоформил право собственности на себя. Все это время аферист исправно перечислял настоящему хозяину арендную плату.
Преступление вскрылось лишь после того, как лжеарендатор перестал платить собственнику деньги. Когда возмущенный хозяин вернулся в Екатеринбург, было уже поздно. Его квартира была продана ничего не подозревающему человеку. Покупатель уже успел въехать и начал делать в новом жилье ремонт.
Оказалось, что лжеарендатор совершал все сделки по чужому паспорту, который давно был утерян владельцем. Кому отдать квартиру – первому хозяину или добросовестному покупателю – решали в суде. В итоге закон встал на сторону первого собственника.
Как обезопасить свое жилье от мошенников: советы юриста
В беседе с РЕН ТВ судебный юрист по недвижимости Дмитрий Островский прокомментировал недавнюю историю с обманутой москвичкой. Напомним, что аферисты отобрали у нее квартиру, пока она жила на Кипре.
Эксперт рассказал, что выписать человека из квартиры без его заявления и присутствия законным способом невозможно.
«Отпуск имеет относительное отношение к продаже квартиры, даже если человек длительное время там отсутствует. Значит, были подделаны либо паспорт, либо правоустанавливающие документы. Мошенничество заключается именно в этом», – уточнил юрист.
Островский подчеркнул, что единственным документом, подтверждающим право собственности на жилье, является выписка из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
«Если у вас в собственности есть квартира, я бы советовал раз в квартал ее проверять. Заказывать выписку из ЕГРН. Есть примеры, когда человек живет в квартире, никуда не выезжает и вдруг узнает, что он уже не собственник. Прописан, платит коммуналку, а тут заказал выписку по какому-то поводу и оказалось, что он уже не числится владельцем», – рекомендует он.
Эксперт добавил, что получить информацию о том, кто является собственником квартиры, несложно. Причем сделать это может каждый человек. По словам Островского, достаточно прийти в МФЦ и заказать самую простую выписку из ЕГРН на конкретную квартиру.
Как запретить продавать квартиру без личного присутствия владельца
Юрист рассказал, что существует действенный способ обезопасить себя от мошенников. Для этого нужно обратиться в МФЦ и указать, что вы запрещаете совершать какие-либо сделки с жильем без вашего личного присутствия. Подать соответствующее заявление можно и онлайн – на сайте МФЦ или через портал госуслуг.
«Иногда это рекомендуют для стариков или совсем молодых людей. Это правда помогает. После этого никакие доверенности не действуют.
Если приходят чужие люди с некой доверенностью и стоит запись о том, что без личного присутствия сделку не регистрировать, то это действительно может помочь.
В ситуации, когда женщина отсутствует три года и за квартирой никто не следит, наверное, такое заявление могло бы ее спасти», – считает эксперт.
Если вы стали жертвой квартирных аферистов, первое, что нужно сделать, –обратиться в полицию. Правоохранители возбудят уголовное дело по факту мошенничества. Островский также советует подать гражданский иск в суд, чтобы признать совершенную сделку недействительной.
«Надо подать заявление в полицию о возбуждении уголовного дела по факту мошенничества. И, конечно же, гражданский иск в суд. Шансы, что той женщине вернут жилье, есть. Если она сама ничего не продавала, ничего не подписывала и никому не оставляла доверенностей», – сказал юрист.
По словам эксперта, мошенники придумывают все новые схемы обмана и идут на любые хитрости. Поэтому сейчас очень важно сохранять бдительность, стараться обезопасить себя и своих близких.
«Если цена вопроса – десятки миллионов рублей, то вам нарисуют любые документы. Переклеят фотографии, возьмут паспорт с похожей фамилией. Никто же это не проверяет. У нас росреестр не обязан проверять подлинность предоставленных документов.
Если у ваших родителей в собственности есть жилье, мало говорить: «ничего не подписывайте и никому не давайте свои документы». Надо обезопасить свое жилье. Многие не задумываются и считают, что с их квартирой уж точно ничего не случится.
Но порой жизнь преподносит сюрпризы», – предупредил Островский.
Как вычислить риелтора-мошенника и чем это грозит?
Александр Воскобойников Андрей Харчиков Владимир Михайлов Сергей Наумов
Многие недолюбливают риелторов, считая, что они получают деньги за работу, которую не делают. Соглашаться с этим или нет – дело каждого, но вот проблема недобросовестных посредников касается всех, кто хоть раз проводил сделку с недвижимостью. Риелторы-мошенники придумывают все новые и новые схемы обмана – а мы расскажем, как их вычислить и не попасться к ним «на удочку».
В сделках с недвижимостью, как и во многих других сферах, бывают случаи мошенничества.
Это может быть продажа «хитро» приватизированной квартиры (с родственником в местах заключения), это может быть «хитрый» застройщик (который не собирается достраивать дом), а может быть арендодатель, сдающий несуществующую квартиру. Но определенная доля мошенничества приходится и на тех, кто по идее должен от этого мошенничества спасать – а именно, на риелторов.
Как ни странно, они достаточно часто становятся фигурантами криминальных хроник. Вот несколько громких историй мошенничества с участием риелторов:
- в Ангарске риелтор принимала от покупателей недвижимости деньги «на хранение», предлагая это как безопасную сделку. Продавец, что очевидно, этих денег не видел. В итоге по 10 сделкам она получила 16 миллионов рублей от клиентов. А потом – и обвинение в преступлении;
- в Липецке риелторы организовали фиктивную сделку от лица умершей женщины. Похожую на нее пожилую женщину привели в МФЦ, где она «продала» свое жилье сообщнику мошенников, который потом перепродал эту квартиру, причем даже в ипотеку. Пострадавшим оказался наследник умершей женщины, он сейчас судится с покупательницей квартиры (которая теперь судится с вполне добросовестной покупательницей;
- в Санкт-Петербурге шестеро риелторов подделали документы и получили право на выморочное имущество двух квартир, которые остались от умерших владельцев;
- в Томской области группа риелторов предлагала посредничество в сфере недвижимости, но кроме получения денег ничего не делала. Итог – более 70 пострадавших и уголовное дело.
И таких историй есть масса – чаще всего риелторы под видом квартиры предлагают клиентам лишь свои услуги по ее поиску. Причем услуги они продают по договору, а клиенту проще заплатить и забыть о своих деньгах, чем попробовать расторгнуть договор.
При этом те, кто пытался провести какую-то сделку в сфере недвижимости, могут считать мошенниками и вполне «нормальных» риелторов – просто многим кажется, что за ту комиссию, которую берут посредники, они оказывают как-то слишком мало услуг (например, ограничиваясь тем, что размещают объявления на общедоступных сайтах). Но здесь уже просто рыночные отношения – есть «товар» (услуга посредничества), и есть «купец» (клиент, который согласился воспользоваться услугой).
В любом случае, тот, кому нужно провести сделку с недвижимостью, должен знать, как определить просто не очень хорошего риелтора и отличить его от откровенного мошенника. Мы пообщались с экспертами, которые рассказали нам о самых очевидных признаках мошенничества.
Мошенник от недвижимости и как его отличить от нормального риелтора?
В 2021 году обращаться к риелторам необязательно – переоформление недвижимости благодаря широкой сети МФЦ стало делом простым и обыденным, объявления на «Авито» и ЦИАНе можно разместить бесплатно, сфотографировать свое жилье можно на камеру смартфона. Но там, где спрос и предложение расходятся, посредники пользуются популярностью.
И конечно не все риелторы – образец деловой этики. Из-за низкого порога входа в профессию в ней встречаются не очень опытные и умелые люди, и те, кто хочет заработать не самым честным путем.
Правда, все же стоит отличать мошенничество от просто некорректного поведения. Примеров его масса:
- риелтор создает несколько дублей объявления, причем с более низкой ценой. Когда появляется заинтересованный покупатель, готовый купить объект за указанную (более низкую) цену, риелтор начинает уговаривать своего клиента снизить цену, чтобы точно продать – «здесь и сейчас»;
- если клиент риелтора хочет купить жилье, нечестный специалист проведет ему «экскурсию» по худшим из возможных вариантов, после чего скажет: «На такой бюджет есть только такие варианты. А если хотите лучше – нужно заплатить больше»;
- риелтор просто «втирается в доверие» к клиенту, чтобы потом было проще уговорить его сбавить цену (если это продавец) или согласиться на более дорогой вариант (для покупателей);
- если продавец выставляет слишком низкую цену, риелтор публикует свое объявление с более высокой – а разницу впоследствии забирает себе;
- после просмотра квартиры оказывается, что продавец передумал ее продавать (или сдавать). Как считает юрист Андрей Харчиков, это может быть «спектаклем» для наивного клиента – риелтор объяснит, что цены на рынке сильно выросли, поэтому нужно доплатить до более высокой цены;
- риелтор берет комиссию сразу от обеих сторон сделки – тогда каждый ее участник думает, что специалист берет относительно немного. Андрей Харчиков считает, что по факту риелтор может включить стоимость своих услуг в цену, поэтому лучше попытаться узнать это напрямую у продавца недвижимости.
Это неприятные примеры, но состава преступления в них нет – просто так работают многие на рынке недвижимости. Максимум, что им грозит за такое – ущерб для деловой репутации и меньшее число клиентов. Но многие поставили свою практику на поток, поэтому им даже слухи – не преграда.
Совсем другое дело, когда риелтор откровенно обманывает клиента, подтасовывает факты или вообще занимается мошенничеством. Определить мошенничество на первый взгляд сложно, но есть некоторые признаки, которые его выдают.
Как рассказал нам директор компании-застройщика Владимир Михайлов, есть несколько «классических» признаков обмана, когда лучше вообще отказаться от сделки:
Кстати, истории с наследниками или недееспособными родственниками – достаточно распространенное явление. И если проверить, состоит ли человек на учете в ПНД еще можно, то исключить вариант с наследником (особенно в местах лишения свободы) практически невозможно.
Есть и масса других признаков мошенничества со стороны риелтора, например:
- у продавца или покупателя нет при себе оригинала паспорта, и везде используется копия. Как говорит юрист Андрей Харчиков, если везде фигурирует только копия паспорта кого-либо из сторон, от такой сделки лучше отказаться;
- риелтор в общении с клиентом выдает противоречивую информацию, путается в данных, или вообще запугивает клиента. Скорее всего, цель такого риелтора – каким-то образом обмануть клиента, а не продать его недвижимость;
- риелтор заметно нервничает, у него при себе несколько телефонов (причем простых – кнопочных), или он слишком «пафосно» одет – все это может указывать на то, что риелтор преследует какие-то свои собственные цели.
На любые детали, которые вызывают сомнения, нужно обращать самое пристальное внимание – ведь потом может оказаться, что вместо риелтора сделку пытался вести не очень честный человек.
Как обезопасить себя и свою сделку
Конечно, самый простой способ не нарваться на риелтора-мошенника – вообще не пользоваться услугами посредников, а искать покупателя (или подбирать жилье) самостоятельно. Но если выхода нет, и без риелтора не обойтись, то несколько мер предосторожности точно не будут лишними.
Например, скорее всего, один и тот же объект недвижимости могут «вести» несколько посредников, причем цена у них будет отличаться.
Например, если в одном объявлении цена указана 2,3 миллиона рублей, в другом – 2,35 миллиона, в третьем – 2,5 миллиона, то третий риелтор поставил слишком большую комиссию. Продавец, вероятно, получит 2,2 миллиона – а все остальное получают посредники.
Но в любом случае, если можно заплатить на 100-200 тысяч рублей меньше у более адекватного риелтора, то и переплачивать за их услуги не стоит.
Но это вопрос ценовой политики, а как не попасться на удочку мошенников? Здесь есть несколько основных рекомендаций:
- работать только по договору. Любой нормальный агент перед началом работы заключает договор на оказание услуг – там прописывается, что он обещает сделать для своего клиента и сколько за это получит. В нормальной ситуации в договоре должно быть прописано, что риелтор получает свое вознаграждение, только если сам найдет покупателя (арендатора), который согласится на конкретные условия сделки. Договор защитит права обеих сторон, поэтому без него никуда;
- внимательно читать все документы, прежде чем подписать. Многие «погорели» на этом, когда риелтор продает некие «информационные услуги» по высокой цене, хотя на самом деле вообще ничего не делает для клиента;
- если риелтор работает от агентства, нужно разузнать побольше и о нем самом, и об агентстве. Агентство недвижимости должно проработать уже хотя бы несколько лет, у него должен быть сайт, офис и контактные телефоны. А на специальных сайтах можно проверить, подавали ли на эту фирму в суд – если агентство становилось участником судебных разбирательств, это должно насторожить;
- проверить профессиональный уровень риелтора. Для этого его можно расспросить о том, как сейчас проводятся сделки, выяснить пару нюансов, например, по налогообложению сделок с недвижимостью, или пообщаться касательно ситуации на рынке. Если он уверенно (и правильно) отвечает на вопросы, значит он действительно знает что-то о своей профессии;
- любое решение принимать не сразу и на месте, а обдумать все в спокойной обстановке. Недобросовестные риелторы торопят клиентов с решением, грозятся, что объект быстро «уйдет» другому покупателю. Но часто это просто уловка – чтобы клиент не смог взвесить все «за» и «против».
Что касается просто нечестных посредников, иногда они даже объединяются друг с другом или подговаривают продавцов, чтобы получить с клиента как можно больше. Как рассказал нам менеджер агентства недвижимости Сергей Наумов, иногда за «бесплатными» услугами могут скрываться банальный обман:
Резюмируя: при работе с риелторами не нужно спешить, не нужно верить в слишком выгодные условия, не нужно слишком доверять случайным людям. Только холодный рассудок и расчет помогут сохранить свои деньги и нервы.
А нужен ли вообще риелтор?
Этот вопрос восходит еще к сложным 90-м, когда и тут, и там возникали всевозможные посредники, делавшие деньги буквально из воздуха. Но тогда процедура переоформления недвижимости была не самой простой, к тому же сами расчеты (как правило, в долларах) требовали определенной защиты.
Сейчас же составить договор купли-продажи можно самостоятельно (в интернете есть разные шаблоны и бланки), зарегистрировать его можно в Росреестре через МФЦ без очереди и всего за 2000 рублей. При желании можно обратиться к нотариусу, который сделает то же самое, но чуть дороже и с комфортом. А разместить объявление о продаже можно бесплатно и сразу на нескольких платформах.
Так зачем нужны риелторы? На самом деле, иногда они все же нужны:
- когда предложение сильно превышает спрос. Например, в небольших городах обычно желающих продать квартиру намного больше, чем желающих купить, то же касается и аренды. Поэтому собственнику проще не заниматься поиском покупателя самостоятельно, а отдать это все риелтору;
- когда готовится сложная сделка. Это может быть сделка с участием сразу трех сторон (например, кто-то продает квартиру и сразу покупает другую), или сделка по обмену без доплат (сложно подобрать равноценные варианты), или сделка с обычной или военной ипотекой, и т.д. В таких ситуациях риелторы все сделают лучше просто в силу опыта и организаторских способностей;
- когда продавец или покупатель находится далеко. Как правило, в таких ситуациях риелтор действует от лица своего клиента по доверенности, иначе эту сделку не провести вообще никак (если нет кого-то еще, кто готов этим заняться);
- когда продавец или арендодатель постоянно на работе, а квартиру показывать некому. Существенная часть работы риелтора – именно показы, и это может стать решающим фактором при обращении к посреднику.
В целом, ситуаций достаточно много – и часто обращение к посреднику становится единственным вариантом. Но в большинстве ситуаций это совсем необязательно – и если не обращаться к риелтору, риск попасть на мошенника сводится к нулю.
Правда, иногда риелторы действуют на опережение – и даже без ведома собственника жилья. О таких проблемах рассказал Александр Воскобойников из «Банкербук»:
Бороться с этим сложно – такому недобросовестному риелтору ничто не помешает скопировать фотографии и описание квартиры и разметить объявление на нескольких площадках сразу. Конечно, можно обратиться к администрации площадки с объявлениями и показать свои документы на квартиру, но это точно займет какое-то время (за которое на объявление обратят внимание потенциальные покупатели).
Поэтому лучшая тактика – как только станет известно, что риелтор-мошенник украл ваше объявление, не соглашаться на сотрудничество с ним, а если будут звонить реальные клиенты – общаться с ними только напрямую.
Банки Сегодня в Telegram Аналитика, прогнозы, инсайды.
Аферисты продают квартиры казанцев по доверенностям с Украины — РБК
По фиктивной доверенности, оформленной у нотариуса на Украине, аферисты ухитряются продавать в Казани квартиры ничего не подозревающих собственников, — рассказал о новом виде мошенничества с жильем эксперт РБК-Татарстан
По словам президента Гильдии риелторов Татарстана Андрея Савельева, полтора-два года назад в нашей республике получил распространение новый способ отъема жилья у горожан.
«Злоумышленники арендовали в Казани квартиры либо подыскивали такое жилье, у которого владельцы были постоянно в разъездах.
Затем, используя паспортные данные собственников, оформляли у нотариусов на Украине фиктивные доверенности на кого-то из подельников и продавали объекты совершенно посторонним и ничего не подозревающим людям», — отметил Андрей Савельев.
Чтобы окончательно замести следы, аферисты, по словам эксперта, со временем усложнили схему. Теперь тот злоумышленник, на кого украинский нотариус оформил доверенность, переписывал квартиру на очередного своего подельника. После этого жилье снова продавалось.
Чаще всего жертвами преступников, работающих по этой схеме, становились те, кто покупал квартиру самостоятельно. Андрей Савельев объяснил, почему не удалось выявить подделку украинских документов.
«Подлинность доверенности, выписанной на территории России, профессиональные риелторы могут проверить на сайте Нотариальной палаты. К сожалению, доверенность, оформленную на Украине, проверить просто негде», — сообщил глава Гильдии риелторов республики.
Помимо этого, Андрей Савельев обратил внимание на повышенные требования к российским нотариусам и низкие – к украинским. «Даже если вы подходите по всем требованиям, сдали экзамен и получили лицензию, все равно в нашей стране нотариусом стать крайне сложно. На Украине – все проще. Достаточно иметь высшее юридическое образование и минимальный стаж», — отметил эксперт.
Президент Гильдии риелторов Татарстана назвал за последние год-полтора 5-6 уголовных дел по аналогичным преступлениям. «Возможно, их возбуждалось и больше», — предположил спикер.
Собеседник РБК-Татарстан напомнил также о самых распространенных случаях мошенничества на рынке недвижимости республики.
«Очень часто злоумышленники выдают себя за риелторов, получают с населения задатки за предстоящую работу и исчезают с деньгами либо «кормят» пустыми обещаниями. Особенно часто такие ситуации возникают при совершении ипотечных сделок», — отметил президент Гильдии риелторов Татарстана.
По слова эксперта, размер задатка, который выманивают у татарстанцев псевдориелторы, варьируется от 10 до 20 тысяч рублей. «Статистику МВД по такому виду правонарушения, наверное, брать некорректно, потому что не каждый потерпевший решится писать заявление в правоохранительные органы. Поэтому примерно 60% таких случаев не доходят до полиции», — пояснил Савельев.
Помимо махинаций с задатками, руководитель республиканской Гильдии риелторов назвал другие распространенные виды мошенничества, с которыми приходится сталкиваться профессиональным риелторам.
«Примерно 5 лет назад в Казани злоумышленники подделали паспорт, по нему заказали в Росреестре дубликаты документов на квартиру и пытались ее продать. Обыватели редко проверяют паспорт, да и распознать подделку крайне сложно, сделать это может только профессионал.
К счастью, замысел мошенников удалось раскрыть, потому что при совершении сделки присутствовал риелтор», — подчеркнул Андрей Савельев.
Еще один вид мошенничества, как подчеркнул Андрей Савельев, связан с госимуществом, особенно с землей. «Зачастую, когда некоторые архивы уже перестали существовать, появляются поддельные документы о том, что земля когда-то и кому-то выделялась.
Потом ее 2-3 раза перепродают, и она становится абсолютно «чистой», — отметил Савельев. Также, по его словам, были случаи, когда нежилые помещения, принадлежащие муниципалитетам, по поддельным документам переписывались на физических или юридических лиц.
«Потом эти объекты еще раз перепродавались и уже затем реализовывались на рынке как совершенно «чистые», — пояснил Савельев.
Спикер обратил внимание на тот факт, что примерно 40% жителей Татарстана предпочитают покупать квартиры самостоятельно, не прибегая к помощи риелторов. При продаже недвижимости все же большинство людей пользуется услугами профессионалов. «Правда, при покупке квартир «подводных камней» гораздо больше, и велик риск того, что неопытного обывателя могут обмануть», — сообщил спикер.
Собеседник РБК-Татарстан рассказал о случае, когда агентство недвижимости – член Гильдии риелторов республики – было исключено из объединения. «Вскрылись факты мошенничества со стороны собственника компании», — уточнил Савельев. Также эксперт обратил внимание, что летом прошлого года двум агентствам недвижимости было отказано в членстве в Гильдии риелторов Татарстана.
«С каждым годом мы сталкиваемся с все более изобретательными мошенниками. И вычислить их становится все труднее. В век цифровых технологий подделать документ уже не составляет никакого труда. Порой отличить подделку от оригинала крайне сложно. Сейчас риелторы проверяют полностью всю историю квартиры, начиная с даты строительства дома», — резюмировал Андрей Савельев.
В россии орудуют мошенники, выдающие себя за риелторов
Из-за коронавируса на рынке недвижимости начался настоящий хаос.
Арендодатели делают всё возможное, чтобы не остаться без жильцов:
- предлагают «кредитные каникулы»;
- снижают плату за квартиру;
- не берут деньги за последний месяц проживания;
- предлагают сделать небольшой ремонт в счёт оплаты.
Всё это неплохо. Но такая ситуация привела к массовому мошенничеству. Нечестные люди есть как среди, арендодателей, так и среди съёмщиков жилья.
Так, по данным на столичном рынке, ещё весной спрос на квартиры упал свыше, чем на 70% по сравнению с прошлым годом.
Жизнь на несколько месяцев застыла. Нуждающиеся в квартирантах, начали идти на хитрости, чтобы заполучить жильцов. Многие предлагали дисконт, в некоторых случаях достигающий 50%. При этом в договоре был пункт, указывающий на то, что через время цена за проживание увеличится на определённый процент.
Нередко, когда квартирантов пускали и вовсе бесплатно, но опять-таки с рядом условий. Несмотря на окончание карантина, ситуация кардинально не поменялась. Сегодня в Москве можно снять однокомнатную квартиру за 19 тыс. рублей, хотя ещё зимой минимальная цена начиналась от 24-26 тыс. рублей.
Особенно пострадали хозяева, предлагающие жильё посуточно. Туризм сократился, следовательно, в квартирах никто особо не нуждается.
Осторожно мошенники
Арендодатели надеются, что ситуация изменится ближе к осени, когда люди начнут больше путешествовать, ездить по работе и перестанут бояться передвигаться по стране.
Читайте также: Договор дарения между физическим и юридическим лицом (образец): особенности, порядок оформления
Пока обстоятельства и так желают быть лучше, активизировались «чёрные риелторы», желающие нажиться за чужой счёт. Попросту речь идёт о мошенниках, которых стало в 5-7 раз больше.
Одна из самых популярных реализуемых схем заключается в том, что недобросовестные граждане размещают объявление об аренде жилья, а сами называются риелторами. Они обещают прекрасные условия, поэтому говорят, что квартира может уйти, следовательно, нужно внести небольшую предоплату на счёт. Люди отправляют деньги и на этом все связи с якобы агентством обрываются.
Среди мошенников есть и квартиранты. Граждане просятся пожить бесплатно пару недель, обещают, что после будут платить хорошие деньги, а через время пропадают из квартиры, прихватив с собой технику и другие ценные вещи. Риелторы рекомендуют, несмотря на ситуацию с пандемией, быть крайне осмотрительными и не гнаться за дешёвым сыром в мышеловке.
Паспортные сданные: как черные риелторы отняли у москвички квартиру за 23 млн
Черные риелторы активизировали свою деятельность — их целью становится недвижимость россиян, надолго уехавших из страны, рассказал источник «Известий» в правоохранительных органах.
У москвички Ольги Хорош мошенники отняли четырехкомнатную квартиру на Ленинградском проспекте, пока сама она жила на Кипре. Они нашли женщину, внешне похожую на собственницу, оформили поддельный паспорт и продали недвижимость за 23 млн рублей.
Факт мошенничества и ареста подозреваемых подтвердили в прокуратуре. В состав преступной группы могли входить чиновники различных ведомств — без их участия провести сделку по поддельным документам было бы сложно, сообщил источник «Известий».
Он уточнил, что эпизод в квартирой Ольги Хорош может быть не единственным, не исключено, что в деле появятся новые пострадавшие.
Хорошая квартира
Прекрасный вид на Ленинградский проспект, пятиметровые потолки, итальянская мебель и ковры — так выглядит квартира Ольги Хорош, которой она лишилась из-за действий черных риелторов, пока находилась за границей. В 2019 году после смерти супруга женщина переехала жить на Кипр, но продавать московскую квартиру не собиралась. С собой взяла только некоторые вещи и документы, подтверждающие право собственности.
— Прошлой осенью мне стали звонить неизвестные люди и просить показать квартиру, которую я якобы продаю. Я очень удивилась и сказала: забудьте об этом. Но мне прислали фото квартиры и сказали, что я даже уже взяла задаток. Позже прислали первую страницу якобы моего паспорта, а там — не мое фото и не моя подпись, — рассказала «Известиям» Ольга Хорош.
Двойником женщины, согласно материалам следствия, оказалась некая Марина Демина, рассказал источник «Известий».
Правоохранительные органы считают, что к участию в махинации ее привлекли риелтор Инга Сюсина и ранее судимый Александр Алексеев. Последнего следствие подозревает в руководстве бандой.
Они присмотрели перспективную квартиру в элитном районе столицы и решили ее захватить, подтвердили в прокуратуре.
Злоумышленники нашли женщину, похожую на собственницу, изготовили поддельный паспорт. После чего заключили договор купли-продажи и подали его для государственной регистрации, сообщила «Известиям» начальник отдела по взаимодействию со СМИ прокуратуры города Москвы Людмила Нефедова.
Новая хозяйка квартиры Инесса Егоркина из Ставрополя рассказала «Известиям», что вместе с сыном увидела квартиру на «Авито» и по приглашению риелтора Инги Сюсиной пришла на просмотр. Там была и Марина Дюмина под видом Ольги Хорош.
— Квартира нам сразу понравилась, до этого мы посмотрели много вариантов. К тому же нам предложили большую скидку — готовы были отдать за 23 млн вместо 27 млн рублей. Для такой квартиры это хорошая цена, — вспоминает Инесса Егоркина.
Новых покупателей не смутил даже тот факт, что квартира оказалась с обременением — мошенники успели заложить ее под кредит в 15 млн рублей. Марину Демину предварительно «трудоустроили» в фиктивную фирму на должность заместителя директора с годовым доходом в 6 млн рублей. Ни фиктивный паспорт, ни другие документы не вызвали подозрения у сотрудников банка, сообщил источник подробности дела.
Покупателям из Ставрополя мошенники предложили погасить этот кредит в счет оплаты квартиры, те согласились. И перечислили банку 15 млн рублей, а остальные 8 млн отдали на руки «собственнику».
— Договор был прописан очень четко и подробно, придраться было не к чему. Деньги мы положили на аккредитив, чтобы собственница могла их забрать только после того, как право на квартиру перейдет к нам, — рассказал «Известиям» Евгений Егоркин, сын Инессы Егоркиной.
Любой ценой
Предотвратить сделку не помогли даже меры безопасности, предпринятые самой хозяйкой квартиры. Перед отъездом за границу она через МФЦ наложила запрет на любые действия с недвижимостью без ее присутствия. Документ с гербовой печатью и подписями есть у нее и сейчас.
— Я понимала, что, когда у тебя в собственности такая квартира, ее надо защищать любой ценой. И вот не защитила, — сокрушается Ольга Хорош.
Буквально через неделю все документы на квартиру были на руках у новых собственников. Но когда они попали в квартиру, то сильно удивились — вещи в ней оказались не тронуты, словно в ней по-прежнему кто-то жил, на стенах висели фотографии.
— Не успели мы войти, как в дверь позвонили — заглянула соседка и протянула телефон, по которому звонила Ольга Хорош. Настоящая, — рассказал Евгений.
Осознав, что их обманули, Егоркины обратились в полицию. Правоохранители задержали Марину Демину, Ингу Сюсину и Александра Алексеева. У «Известий» есть копия переписки в мессенджере, где они обсуждают подробности махинации.
Отсутствие претензий к поддельным документам со стороны сразу нескольких ведомств — полиции, Росреестра, службы безопасности банка, выдавшего кредит, и, наконец, МФЦ — не может быть случайным, полагает следствие. В МФЦ документы у мошенников принял «свой» человек, перед задержанием банды он выехал из страны, но недавно вернулся и дал показания, сообщил источник.
Возбуждено уголовное дело по факту мошенничества, совершенного группой лиц по предварительному сговору. Им занимается следственный комитет.
Сюсина и Алексеев сейчас под домашним арестом, Демина — под подпиской о невыезде. Корреспондент «Известий» дозвонился Марина Деминой, но она заявила, что находится «на работе и интервью не дает».
Ольга Хорош обратилась в суд, чтобы восстановить свои права на недвижимость. Она добавила, что из квартиры в ее отсутствие пропали деньги, украшения, картины, иконы и антикварная посуда на сумму, равную или даже превышающую стоимость квартиры.
Игра в двойника
Столь наглая махинация вряд ли могла быть реализована без коррупционной составляющей, полагает председатель совета организации «Комитет по противодействию коррупции и содействию общественной безопасности» Марина Галюченко. Нельзя утверждать, что сотрудники государственных структур были с мошенниками в сговоре, но их могли подкупить, чтобы те закрыли глаза на некоторые моменты.
К таким дерзким преступлениям чаще всего долго готовятся, указала общественница. Обычно информацию о потенциальной жертве мошенникам предоставляют недобросовестные сотрудники управляющей компании или участковые инспекторы — именно они имеют доступ к данным о владельцах недвижимости, могут быть в курсе их отсутствия в стране и т.д.
Риск стать жертвой мошенничества есть прежде всего у тех, кто живет за границей (как это произошло с Ольгой Хорош) или владеет недвижимостью в другом городе и не проверяет ее длительное время.
Получив наводку, мошенники проверяют информацию, а затем ищут выход на сотрудника МФЦ, чтобы сделать паспорт на двойника, пояснила эксперт.
— Не всегда работник МФЦ оказывается «прикормленным», его могут ввести в заблуждение. Порой двойника сложно отличить от настоящего владельца паспорта — людей специально гримируют, чтобы усилить сходство, — рассказала Марина Галюченко.
В паспортном столе в идеале должны быть специальные камеры, которые могут определять личность по некоему набору факторов или, к примеру, сетчатке глаза. Отсутствие такого умного механизма — одна из недоработок системы. Обычный человек не всегда может визуально определить подлинность личности, обратила внимание собеседница «Известий».
Собственник квартиры, которая была продана помимо его воли, вправе обратиться в суд в порядке ст. 302 ГК РФ, рассказала «Известиям» член Ассоциации юристов России Мария Спиридонова.
Если факт мошенничества будет доказан, недвижимость ему вернут.
А вот человеку, который в результате этой сделки приобрел квартиру, придется доказывать, что он не состоял в сговоре с преступниками, а является добросовестным приобретателем.
— Если суд признает его таковым, он будет вправе подать иск о возмещении убытков. Иск подается к лицу, по чьей вине проблемное жилье оказалось во владении приобретателя, — сказала юрист.
То есть речь идет о гражданском иске к мошенникам. Кроме того, с 1 января 2020 года действуют изменения в закон «О государственной регистрации недвижимости», которые дают добросовестному приобретателю право на получение компенсации от государства в случае, когда собственник истребует это помещение в судебном порядке.
