У меня есть вопрос по строительству коттеджного поселка

Разрешение на строительство коттеджного поселка: где и как

До недавних пор разрешение на строительство коттеджного поселка вовсе не гарантировало легких продаж после окончания проекта. Только 6 октября 2020 года Верховный суд окончательно закрепил правовой статус данных объектов, а также условия взаимоотношений между собственником и управляющей компанией.

До принятия определения по гражданскому делу возникающие споры касательно несения бремени содержания самих домов и участков разрешались лишь на усмотрение судьи. Однако закрепление правового статуса коттеджных поселков вовсе не означает, что получение разрешения на их строительство теперь станет гораздо проще. Рассказываем, что необходимо для прохождения процедуры.

Определение Верховного Суда касательно коттеджных поселков

Определяя юридический статус коттеджных поселков Верховный Суд РФ раскрыл несколько важных моментов.

Прежде всего была определена четкая позиция по очень важному вопросу.

Верховный суд отметил, что к категории коттеджных поселков нельзя применять законы, регулирующие огородничество и садоводство и огородничестве. Это мнение аргументируется тем, что коттеджные поселки предназначены для постоянного жительства, а все земельные наделы таких территориальный субъектов предназначены для индивидуального строительства.

Подобное утверждение играет важную роль в решении юридических вопросов, поскольку суды, стоящие ниже в системной иерархии, продолжают ошибочно опираться на несоответствующий ситуации Федеральный закон. В данном № 217-ФЗ закреплены требования относительно граждан, занимающихся разведением садов и огородов для личных некоммерческих целей. В связи с этим суды общей юрисдикции приходят к неверным правовым заключениям, а значит нарушают законные права владельцев земельных участков в подобного рода населенных пунктах.

Это умозаключение может показаться неточным, поскольку высшая судебная инстанция относит другое понятие к обозначению населенного пункта, которое ранее не упоминалось в отечественном публичном праве — поселок закрытого типа. Важно понимать, что это не аналогично ЗАТО. Кроме того, данный тип жилого поселения не относится к изучаемым объектам в частном праве или среди прочих судов по гражданским вопросам.

Также было подробно определено, что подразумевают под данным поселком. Это комплекс жилого назначения, в котором четко определены границы земельных участков с расположенными на территории домами и вспомогательными постройками. Владельцами могут быть юридические, так и физические лица. Как видно из обозначения, конкретные отличительные характеристики данного населенного пункта выделить не представляется возможным.

Верховный Суд дал разъяснения относительно целевого назначения коттеджных поселков. Они не используются для разведения огородов, садов, создания дачных партнерств, не предназначены для объединения владельцев жилья или общественных организаций.

В результате высшая судебная инстанция обратила внимание на пробел в законодательстве в отношении данных прав.

Ссылаясь на постановление Конституционного суда № 23-П, судебная коллегия обратила внимание на недостаток в законодательных актах: в них не содержится точная информация и методы регулирования вопросов, связанных с правовым режимом жилой недвижимости владельцев. Таким образом, высшая судебная инстанция в очередной раз указала на двойственность правовых актов – нет условий для уравнивания режима владельцев жилья в многоквартирных объектах с представителями коттеджных поселков.

До момента выхода постановления Конституционного суда о государственной регистрации прав на имущество мнения среди представителей судов общей юрисдикции были различны. Одна группа не признавала за владельцами частных домов права на долю в инфраструктуре поселка (например, парков, дорог, игровых зон). Вторые — одобряли за собственниками индивидуального жилья данное право и прекращали его для компаний-застройщиков или других управляющих предприятий. При принятии решения они опирались на положения в Жилищном и Гражданском кодексах, где упомянуто об имуществе владельцев объектов в многоквартирных жилых комплексах.

Общие требования для получения разрешения на строительство коттеджного поселка

Согласно принятым в стране законам компания-застройщик в первую очередь должна получить специальный документ — разрешение на строительство коттеджного поселка. Все правовые особенности содержатся в ст. 51 ГК РФ. Девелопер подает документы в местные органы власти, которые и решают дальнейшую судьбу проекта. Если коттеджный поселок размещается вне города, разрешение будет выдавать районная администрация.

В большинстве случаев поселки состоят из домов, этажность которых не превышает трех уровней. Тогда девелоперы имеют возможность подавать документы на единое разрешение, то есть весь проект представляет собой объединенный комплекс, а значит и строительные работы начнутся быстрее. При продаже земельных участков будущим владельцам такая обобщенность земли может создавать дополнительные трудности.

Имеется перечень специальных условий, которым должен соответствовать участок земли для получения разрешения на строительство коттеджного посёлка:

• территорию для будущих работ стоит выбирать среди частных владельцев (земля находится в аренде или в собственности
• изначально земля предназначалась для жилищного строительства
• площадь строительного участка должна быть достаточна для размещения малоэтажных объектов (до трех уровней) с габаритами не менее 100 кв. метров и строений инфраструктуры;
• наличие функционирующих инженерных сетей на всей территории поселка;
• удачное место для строительства объектов — в непосредственной близости к водным источникам или лесу.

Как только исполнитель собрал необходимые данные об участке будущего строительства, можно незамедлительно приступать к разработке соответствующих проектных документов на проведение работ.

Какие документы понадобятся компании-застройщику для получения разрешения на строительство коттеджного поселка:

• доказательство наличия прав в отношении земли (договор аренды, свидетельство о регистрации);
• пояснительное письмо с обобщенной информацией о проекте;
• разработанный план, в котором описано расположение основных и вспомогательных объектов, дорог и проездов;
• проект межевания территории;
• сбор архитектурных решений;
• положительные результаты экспертизы, проведенные государственными органами в отношении проектной документации.

Важно знать: девелопер может получить единое разрешение для проведения строительных работ. Однако ввод в эксплуатацию происходит в индивидуальном порядке для каждого малоэтажного коттеджа, входящего в состав нового жилого комплекса.

Примерный бизнес-план строительства коттеджного поселка

Преимуществами данного бизнеса можно назвать следующие моменты:

• растущий интерес среди граждан к объектам на природе;
• быстрое получение прибыли благодаря низким ценам на дома в сравнении с возрастающей стоимостью жилой площади в городе;
• следовательно, возврат вложенных инвестиций, который можно в короткие сроки вновь ввести в оборот для развития и улучшения проекта;
• возможность закупки товаров и строительных материалов у местных поставщиков, что позволяет значительно снизить стоимость жилья.

Разработка качественного бизнес-плана требует привлечения опытных специалистов, поскольку такое строительство обладает множеством нюансов. На какие задачи важно обратить особое внимание:

1. Иметь подробные расчеты экономических показателей, которые полноценно доказывают прибыльность будущих строительных работ, подробный план их осуществления, грамотные сметы, прогноз получения прибыли и сроки покрытия проекта.
2. Инвесторы, которые могут вложить средства в реализацию строительства, должны быть высоко мотивированы.

На этапе предварительной подготовки проводятся инженерные изыскания, которые помогают выбрать оптимальную местность для будущего бизнес-проекта. Здесь подробно изучают климат, характеристики рельефа, а также возможности установки коммуникационных сетей. Обращают внимание и на окружающую местность, поскольку для коттеджных поселков это важное условие. Порой именно данный пункт позволяет проекту стать успешным среди покупателей. Помимо перечисленного необходимо юридически верно оформить документы, чтобы избежать проблем при передаче земель владельцам.

Как видно из описанного выше, расходная статья достаточно большая. В связи с этим определены несколько вариантов, которые помогают в осуществлении строительства коттеджного поселка.

• Возведение объектов жилого назначения должно соответствовать пожеланиям будущих владельцев.
• Выбирают элитный район для строительства, который девелопер будет приобретать или арендовать на продолжительный срок. Увеличиваются расходы на земельный участок, однако в дальнейшем не нужно вкладываться в объекты инфраструктуры.
• Можно сделать наоборот — купить площадь на окраине. В таком случае сэкономленные средства на землю необходимо грамотно вложить в развитие и обустройство поселка. В первую очередь людям необходимы магазины и возможность быстро добраться до центра города. Поэтому вопрос с транспортом решают в кратчайшие сроки, чтобы повысить привлекательность объекта.

Алгоритм планирования расходной статьи и действия по ее грамотному использованию:

1. Перед началом любого строительства проходит процедура разработки документации и ее последующей оплаты для получения разрешения на возведение объектов. Продолжительность — примерно год, а обойдется это в 160-200 тысяч руб.
2. Цена на получение упомянутого документа может незначительно различаться, что в полной мере зависит от расположения сооружений.
3. Огромное значение играет продвижение и реклама в СМИ и интернете. Заявить о новом выгодном месте нужно громко и эффектно. В ход идут всевозможные источники: социальные сети, билборды, объявления, сайт, созданный специально для строительного проекта, радио и телевидение. Многие крупные девелоперы подключают банковские организации, через которые можно оформить ипотеку на дом или приобрести его напрямую.
4. Установка инженерных сетей и облагораживание с нуля требует серьезных финансовых вложений. Жители коттеджных поселков предпочитают наслаждаться благами человечества в полной мере: прямые дороги, освещение, парки и фонтаны, скамейки на улицах и т.п.
5. Строительство поселка проводится в несколько потоков, каждый из которых должен собрать определенное количество финансов для поддержки последующих этапов. Стандартно в проекте коттеджного поселка подразумевают возведение около 100-110 домов. Это зависит от наличия свободной пространства для застройки и индивидуальной площади каждого участка. Для проекта, возводимого в непосредственной близости от леса, рекомендуется использовать древесину.
6. Облагораживание поселка начинается постепенно со строительства объектов инфраструктуры, что зависит от скорости возведения коттеджей.

При планировании коттеджного поселка следует предусмотреть возможные колебания цен на стройматериалы и непредвиденные нарушения сроков выполнения строительных работ. Каждая незначительная, на первый взгляд, деталь может повлиять на расчеты в бизнес-плане. Имели место случаи, когда правительственные решения сказывались на уровне цен домов в определенном районе. Учитывая такие ситуации, следует предусмотреть финансовые запасы для непредвиденных трат.

Среднестатистическое время строительства составляет от 3 до 5 лет без учета сроков подготовки всей необходимой документации. В тоже время, можно рассчитывать на возврат инвестиций уже через 6 месяцев после старта строительства. Полностью окупаются затраты на реализацию проекта коттеджного поселка ориентировочно через 2 года.

Этапы строительства коттеджного поселка: с чего начать и что учесть

Лэнд-девелопмент сегодня по зубам только крупным игрокам на поле бизнеса. И это закономерно: чтобы пройти все этапы строительства коттеджного поселка и в итоге представить достойный и качественный объект с технической и законодательной точки зрения, требуются недюжинные усилия.

В данной статье мы расскажем о тонкостях и «подводных камнях» такой стройки века, а также поможем с рекомендациями. После прочтения этого материала вы будете знать о многих важных особенностях возведения жилого поселка и о том, как извлекать из этого прибыль.

Описание современного коттеджного поселка

Коттеджным поселком называют загородный комплекс, включающий частные жилые дома, которые построены в соответствии с Генпланом застройки территории по новейшим технологиям с использованием традиционных и инновационных строительным материалов.

Наиболее презентабельно выглядят коттеджи из оцилиндрованного бревна. Этот материал придает домам особый колорит и гарантирует их экологические характеристики. Отличительными чертами коттеджных городков в сравнении с дачными поселками являются:

• индивидуальные проекты жилья;
• эксклюзивным оформление придомовых территорий;
• более высокие расходы на строительство и эксплуатацию;
• размещение в живописных и экологичных зонах;
• качественные дороги;
• продуманная инфраструктура включающая социальные, торговые, образовательные, спортивные и сервисные объекты;
• автономное обеспечение инженерными коммуникациями;
• собственная постояннодействующая охранная служба.

Сегодня в сфере строительства отсутствуют единые нормативы, позволяющие классифицировать объект, как коттеджный поселок.

В некоторых случаях компания-застройщик разделяет зоны проживания в зависимости от назначения: для курортного отдыха, круглогодичного использования, сезонного посещения. Также имеются поселки типа ранчо, на которых ведется разведение сельскохозяйственных культур. Дома могут относиться к нескольким уровням комфорта, например, эконом- или элит-класса. При этом в поселках коттеджного типа даже простое жилье оборудовано участком земли около 50 соток, а также подъездной дорогой для комфортного передвижения круглый год. Дополнительным преимуществом считается интернет соединение и телефонная связь. Не стоит забывать о безопасности, поэтому видеокамеры, пожарная сигнализация и пост охраны должны быть обязательно оборудованы.

В классическом варианте проекта коттеджного поселка возводится около 100-120 жилых объектов, этажность которых не превышает трех уровней. Средняя площадь составляет 250 м2 для недорого дома.

Как показывает практика, среди граждан наибольший интерес вызывают объекты в 150 м2, оборудованные необходимыми инженерными коммуникациями и мансардой.

Законодательные нюансы строительства коттеджного поселка

Уже не раз было отмечено, что при разработке и реализации проекта строительства коттеджного населенного пункта возникают сложности с законодательством. Девелоперы просто не знают, на что опираться и в какие правовые источники обращаться. Информация разбросана по разным законам и прочим нормативным актам.

Основным документом градостроительства и грамотного зонирования является Правила землепользования и застройки. Требования меняются в зависимости от региона. Однако единого кодекса в данном случае нет — это различные нормы и планы:

• схема зон, в которых приняты особые условия;
• генеральный план;
• нормы разработки градостроительного проекта;
• план расположения исторических памятников и территории культурного слоя;
• карта территориальных зон.

Исходя из правил, строительная компания определяет, в каком месте можно возводить объект, какие нюансы должны быть соблюдены относительно облагораживания территории. Безусловно, данные правовые акты не охватывают все обязанности, возложенные на девелопера. Этапы строительства коттеджного поселка должны соответствовать требованиям:

• Гражданского права.
• Градостроительного кодекса;
• Жилищного законодательства.
• 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении».
• 35-ФЗ «Об электроэнергетике».
• 69-ФЗ «О газоснабжении».

Однако и это еще не все. Девелоперам необходимо помнить о местных законах, контролирующих строительные проекты, Налоговом кодексе и ФЗ о долевом участии (при условии, что используют данный способ инвестирования). Как видно, огромное количество правовых нюансов требует серьезного подхода, поэтому необходимо создание юридического отдела для решения подобных вопросов.

Разработка бизнес-плана по строительству коттеджного поселка

Расходная статья должна быть сформирована по этапам строительства коттеджного поселка. Как выглядит примерный план:

• Первым делом придется внести оплату за документы, которые позволяют застройщику возводить объекты. Процесс занимает примерно год, а также требует вложений: цена варьируется от 160 до 200 тысяч руб.
• Данное различие в стоимости услуги происходит в зависимости от местоположения будущего жилищного комплекса.
• Успех нового проекта во многом зависит от грамотной маркетинговой кампании. Внимание уделяют разнообразным источникам информации, через которые потенциальные покупатели могут узнать о коттеджном поселке. Отлично подойдут объявления в социальных сетях, билборды на улицах города, продвижение сайта проекта и прочее. Выгодным станет сотрудничество с банковской организацией, которая выдает ипотечные кредиты и помогает при покупке.
• Граждане, выбирающие жизнь вне города, все равно хотят пользоваться благами цивилизации. Поэтому при строительстве необходимо помнить о ровных подъездных дорогах, освещении, инженерных коммуникациях, парковых и игровых зонах.
• При разработке бизнес-проекта коттеджного населенного пункта учитывают несколько этапов возведения объектов. Таким образом каждый последующий поток должен иметь достаточное количество средств для продолжения работ. В среднем поселок состоит из 100-110 домов. Их количество зависит от выделяемой площади. Если комплекс расположен в непосредственной близи к лесу, то основным материалом строительства станет древесина.
• Облагораживание территории происходит за счет улучшения инфраструктуры поселка постепенно, учитывая скорость строительства.

Стоит понимать, что даже подробный план коттеджного комплекса не может учесть все возможные проблемы. Важно помнить, что расходы на строительные материалы скорее всего изменятся. При этом даже незначительная мелочь может негативно повлиять на скорость осуществления проекта и расчеты показателей. Нередко правительство решает повысить цены на жилье на определенных территориях, так что застройщик должен быть готов покрыть незапланированные траты.

Документы и разрешения как подготовительный этап

Самым важным официальным документом, который необходимо получить девелоперу, является разрешение на проведение строительных работ. Подробная информация содержится в ГК статье 51. В зависимости от месторасположения будущего жилого комплекса определяется орган, который и выдает данное разрешение. Например, поселок будет возводиться вне города, значит потребуются представители районной власти. Для начала застройщик собирает определенный пакет документов, в который входят:

• доказательство на право владения и использования участка земли (договор долгосрочной аренды или свидетельство);
• пояснительное письмо;
• проект межевания территории;
• схема распределения основных и вспомогательных объектов, дорог и проездов;
• план главных архитектурных решений;
• разрешение, выданное экспертным органом власти в отношении проектной документации.

8 основных этапов строительства коттеджного поселка

Осталось подробно рассмотреть все этапы строительства коттеджного поселка. Важно знать, что проведенные расчеты, планирование мероприятий и прогнозы представляют лишь приблизительную ситуацию. В индивидуальном порядке строительство жилого комплекса будет изменяться, а конечная сумма потраченных средств так и останется секретной информацией. Отечественный рынок недвижимого жилья находится в стадии развития. Что касается коттеджного типа недвижимости, то он уступает в спросе квартирам. Основная причина — завышенная цена, что составляет не менее 3 млн руб.

1. Приобретение земельного участка и его юридическое оформление

Самым первым вопросом, которым должен озадачиться застройщик — поиск, выбор подходящей земли, а затем ее покупка. Для компании важно несколько моментов: цена участка, удобство расположения и проведения строительных работ, а также наличие инженерных сетей и объектов инфраструктуры. Если подтверждено наличие водо- и газопровода, девелоперу будет гораздо проще и дешевле работать.

Будущие собственники коттеджей хотят приобрести не просто жилье на природе с чистым воздухом и красивым видом, но при этом иметь доступ к благам цивилизации. Стоимость территории будет превышать несколько десятков млн рублей, чтобы приобрести достаточно квадратных метров для строительства среднего коттеджного поселка в 100-120 домов. Земельный участок должен также находиться в фонде жилищного строительства, чтобы на нем можно было на законных основаниях возводить дома. Время затягивается, если подобная категория для выбранной территории отсутствует (необходимо срочно менять на ЖС).

На цену земельного участка влияет множество факторов: регион, расположение, наличие инфраструктуры и прочее. Кто может продавать территорию для строительства? Лицами выступают органы местного управления, физические или юридические лица. К сожалению, приобрести такой крупный участок земли не в состоянии даже большие игроки строительной отрасли. В такой ситуации можно обратиться к аренде. Муниципалитет дает возможность пользования территорией, предполагая дальнейший выкуп участка. Далее эта задача ложится на плечи владельцев коттеджей.

Существует способ уменьшить налоговое бремя с помощью снижения выплат или их полной отмены. Данный вариант возможен, когда местные органы также заинтересованы в реализации строительства. Компания-застройщик в таком случае ежегодно экономит сотни тысяч.

2. Проект строительства

Как только вопросы с покупкой или арендой земельного участка решены, строительная компания начинает думать над концепцией проекта. Здесь необходимо определиться с важнейшими характеристиками коттеджного поселка — эконом класс или элитный, спокойный район недалеко от леса или в черте города. Также выбирают ресурсы для постройки — дома будут сделаны из дерева, кирпича или других материалов.

Чтобы новый населенный пункт привлекал большее количество покупателей, застройщик часто предлагает объекты различной площади, вида, размера и цены. В таком случае граждане разного финансового положения имеют шанс приобрести недвижимость в коттеджном поселке. Обычно такой тип жилья привлекает семьи, у которых есть маленькие дети. Именно для них приоритетным становится поиск просторного дома. Цена будет отличаться, однако преимущества здесь очевидны по сравнению с душной квартирой в городе.

Жизнь в собственном коттедже дает возможность наслаждаться природой и садоводством, не забывая об удобствах. Эти достоинства должны быть упомянуты в рекламной кампании.

3. Временные рамки реализации

На примерные сроки строительства коттеджного поселка оказывает влияние большое количество условий: общее число объектов, сложность их реализации, тип материалов (деревянный каркас возводится быстрее, чем кирпичный). Обычно работы по проектам начинают ближе к осени, чтобы в зимнее время не возникали трудности с фундаментом. В таком случае прочность объектов будет выше. Как показывает практика, данное правило часто нарушают.

Отметим, что на реализацию коттеджного населенного пункта требуется меньше времени, чем на строительство комплекса МКД.

На каждый дом тратят небольшой срок. В среднем коттеджный поселок можно построить за 2 года. Преимуществом для застройщика является возможность продажи готовых объектов до завершения всего проекта. Таким образом полученная прибыль повышает инвестиционную привлекательность объекта.

4. Разработка проекта, выбор подрядной организации

Данный этап необходимо осуществлять только с помощью опытных специалистов. Строительная компания может нанять подрядную организацию или, как это происходит в большинстве случаев, создает собственную проектную команду. Туда входят специалисты различных направлений: геодезисты, дизайнеры, инженеры, архитекторы и прочие. Их главная цель — разработать качественный бизнес-проект, который сможет пройти проверку в органах контроля, стать привлекательным в глазах граждан и финансово реализуемым силами девелопера.

Процесс разработки проекта может занимать до 1 года. На предварительном этапе проводятся инженерные изыскания (для изучения местности), планируется расстановка основных объектов строительства и коммуникационных сетей, создается ландшафтный дизайн.

Как только проектирование завершено, компания-застройщик начинает поиск профессиональных подрядчиков. Лучше обращаться к известным фирмам, которые давно присутствуют на рынке. Они помогают в решении важных вопросов, для которых у девелопера нет ресурсов или знаний. Часто помощь необходима при реализации инженерных сетей, как водопровод, электричество, строительство дорог.

5. Организация коммуникаций и инфраструктуры поселка

Проектирование жилого комплекса также подразумевает разработку инженерных сетей. Покупатели становятся более привередливы. Поэтому сегодня предлагают дома, в которых уже подключены все необходимые коммуникации для комфортного проживания вне города — водоснабжение и водоотведение, отопление, электричество, газ.

Наивно полагать, что коттеджный поселок представляет собой исключительно дома. Будущие собственники жилья надеются приобрести недвижимость в районе, который будет иметь большее, чем стандартные удобства. Например:

• торгово-развлекательные центры;
• образовательные и медицинские учреждения;
• качественный сигнал мобильной связи;
• высокую скорость интернета;
• ровные дороги.

Безусловно, качество и внешний вид коттеджей играет важную роль для покупателя, однако развитая инфраструктура порой имеет решающее значение. Люди выбирают такие комплексы, в которых можно комфортно и безопасно жить: ездить на работу, провожать детей в школу или детский сад, посещать доктора. В связи с этим строительные компании предпочитают районы, в которых уже имеются объекты инфраструктуры.

6. Подсчет необходимых вложений

Компания-застройщик должна определить, сколько ресурсов понадобится на возведение целого жилого комплекса. Финансовая составляющая проекта складывается из множества факторов:

• цены земельного участка;
• сложности строительства;
• оборудования коммуникационными сетями;
• региона;
• общего числа строящихся объектов;
• наличия дорог и подъездов;
• привлечения подрядных организаций;
• качества используемых материалов.

Во всех ситуациях требуемое количество вложений варьируется в пределах сотен млн руб. Однако строительные компании могут получить с коттеджного поселка около 25-35% прибыли, покрывая вложения при продаже объектов.

7. Пути инвестирования

Практически каждая строительная компания занимается вопросом привлечения инвестиций. Дополнительная помощь нужна, поскольку данный проект требует огромных финансовых вложений. При этом окупить деньги возможно не сразу, а в течение некоторого периода. Сначала девелопер должен подготовить подробный инвестплан, в котором рассчитаны экономические показатели поселка, рентабельность и т.п.

Обычно инвесторами становятся:

• местные органы, заинтересованные в реализации проекта;
• различные инвестиционные фонды;
• если проект основан на долевом строительстве — непосредственно сами покупатели.

У некоторых может возникнуть вопрос, почему просто не обратиться за необходимой суммой в банк? Тут есть один нюанс: кредитные организации откажут в выдаче займа строительной фирме (даже опытной), поскольку риски неоправданно высоки.

8. Сроки реализации и запланированные объемы продаж

В большинстве случаев строительство коттеджного поселка поделено на несколько этапов. В момент, когда первый уровень проекта объектов завершен, и дома введены в эксплуатацию (т.е. коттеджи прошли проверку), можно приступать к продаже. Девелоперы часто начинают искать покупателей еще в период строительства. Можно заметить, что недвижимость на этапе возведения ниже в цене. Это сделано для повышения интереса среди тех, кто готов немного подождать. Существуют риски для покупателей, поскольку срок сдачи дома может сдвинутся на неопределенный срок.

Для осуществления продаж компания организовывает специальный отдел. Как будет проводиться рекламная кампания — индивидуальное дело каждой строительной организации. Применяют билборды, объявления в интернете и на телевидении, создают базу потенциальных клиентов и обрабатывают их. Главное, что спрос на частную недвижимость растет.

В этом материале мы раскрыли все основные этапы строительства коттеджного поселка. Были описаны наиболее часто встречающиеся сложности застройщиков при возведении таких объектов, что позволяет ответить на вопрос – насколько выгоден такой бизнес. Успешно работать в данной сфере могут только крупные предприятия, которые имеют возможность работать с многомиллионными инвестициями и эффективно решать инженерные, юридические, маркетинговые и другие задачи, связанные со строительством коттеджных городков.

Как с нуля построить коттеджный поселок. Часть первая – земля

Считается, что создание котеджных поселков (т.н. лэнд-девелопмент) – крайне
затратное и ресурсоемкое занятие, требующее команду специалистов на фулл-тайме, серьезных связей и кучу денег – в общем, недоступное простым смертным. В этих статьях мы поделимся своим опытом и знаниями, и расскажем, как сделать поселок «на коленке» – с минимальными затратами, на парт-тайме, и сохранив при этом психическое здоровье.

Поселок построить – это не ешака купить стартап запустить

Про психическое здоровье я упомянул не просто так. Если вы привыкли к IT-бизнесу, в котором всем правит здравый смысл, всегда есть исчерпывающая документация, и любая проблема имеет предсказуемое решение — то устройство дел в сфере лэнд-девелопмента вызовет у вас, мягко скажем, удивление. Теперь-то я прекрасно понимаю, почему все предыдущие попытки сделать населенный пункт силами IT-сообщества были в конечном счете брошены основателями.

Первая статья цикла будет посвящена второму по важности ресурсу в деле лэнд-девелопмента (после психической устойчивости) – непосредственно земле. Статья основана на нашем собственном опыте при строительстве поселка программистов и опыте тех профессионалов, с которыми мы в итоге стали сотрудничать.

Итак, землю в РФ можно получить одним из четырех основных способов.

1. Колхозные паи

Как вы помните, в далекие девяностые нам всем посчастливилось стать обладателями ваучеров. Этот ваучер можно было вложить в какой-нибудь специальный лохотрон, а затем обсуждать с друзьями, чей лохотрон круче. Часть населения этой радости оказалась лишена. Этих людей тогда называли «колхозниками», и все над ними смеялись. Вместо большого красивого ваучера им дали какие-то «паи» — никому не нужные доли в дурацком имуществе их колхоза.

Как вы понимаете, ситуация с тех пор несколько поменялась, и сейчас уже колхозникам можно посмеяться над незадачливыми инвесторами лохотронов. Большая часть земли, пригодная для застройки, является имуществом колхозов. Как правило, один пай эквивалентен участку земли размером от 2 до 20 гектар.

Казалось бы, счастливый колхозник теперь может продать свой пай очередному сбежавшему из города дауншифтеру и жить припеваючи пару лет, но не тут-то было. Дело в том, что продать или подарить пай НЕ члену колхозного кооператива колхозник не может. Единственный предусмотренный законом способ, которым колхозник может передать свой пай – это умереть, завещав свой пай выбранному человеку. Как понимаете, не все на это готовы.

То есть – кроме шуток – статус колхозника по замыслу законотворцев стал чем-то вроде дворянского титула. Он дает массу привилегий – нормальную долю в ликвидном имуществе и возможность скупать такие доли у своих коллег-дворян. Передать его можно только по наследству – все как у дворян, никакой торговли.

Есть конечно еще призрачная возможность, что вас примут в члены колхозного кооператива за некий официальный взнос в этот кооператив. Но на практике, большинство колхозов на сегодняшний день являются банкротами. Конечно же у каждого такого колхоза есть специальный офис в бизнес-центре с командой антикризисных управляющих, которые ознакомят вас с уставом, расскажут, как оформить документы на вступление, соберут внеочередное заседание членов правления и торжественно примут спасителя-инвестора в свой кооператив.

В общем, продать свой пай колхозник не может. Ему придется сначала «выделить» этот пай – т.е. превратить свою долю в общей собственности в конкретный земельный участок. Эта процедура требует участия сертифицированных кадастровых инженеров, требует минимум 100 т.р. на расходы, занимает от полугода до года, требует массу неочевидных манипуляций и постоянного изучения новых препятствий, которые законотворцы не устают шлифовать.

1. Колхозник пишет доверенность на имя покупателя, которой доверяет ему выделить свой пай в конкретный земельный участок, и затем подарить получившийся в результате участок любому другому лицу;
2. Получает сразу все деньги на руки;
3. Покупатель начинает свое хождение по мукам самостоятельно и, если титулованный дворянин в последний момент не передумал и не отозвал доверенность, в конце концов становится обладателем желанного участка.

Важный момент – если кто-то пойдет по этому пути, в доверенности важно прописать именно право на дарение – а не на продажу. Дело в том, что продажа участка земли сельхозназначения обычно требует специального согласования в соответствующем департаменте региона – в то время как дарение такого согласования не требует.

2. Публичные торги

Собственно говоря, именно по этому пути мы попытались пойти в самом начале. В теории этот путь выглядит примерно так:

1. Присматриваете на публичной кадастровой карте участок, не являющийся «паевкой» и не состоящий на кадастровом учете. Еще важно, чтобы участок не относился к землям гослесфонда – если, конечно, у вас нет в запасе нескольких лишних лет и запасной нервной системы;
2. Идете в администрацию сельского поселения, к которому данный участок принадлежит, и просите их выпустить распоряжение на межевание. Поскольку это их ни к чему не обязывает, препятствий обычно не возникает;
3. Отправляетесь в любую межевую контору, платите им деньги из своего кармана, они ставят участок на кадастровый учет – теперь участок официально существует – но по-прежнему принадлежит указанному сельскому поселению;
4. Просите администрацию назначить публичные торги. Они назначают начальную цену и за месяц до торгов печатают объявление в местной газете;
5. Выигрываете публичные торги и получаете свой участок.

Как я говорил, в начале мы попытались пойти именно по этому пути. Главу одного из районов области заинтересовал наш проект и он обещал полное содействие с прохождением этой сложной процедуры. Мы подобрали участок, зарегистрировали компанию и подали заявку. Нам пообещали выпустить распоряжение на межевание через неделю. К сожалению, эта неделя продлилась около 4 месяцев, и к моменту получения вожделенного распоряжения мы уже с непривычки устали ждать и купили участок в другом месте.

Конечно, в этой процедуре тоже все проходит, мягко говоря, не совсем гладко. Ее главная проблема – негарантированный результат, т.к. в «борьбу» за участок, на который вы уже потратили время и энергию, может включиться любой желающий.

Законодательно эта процедура устроена настолько блестяще, что фактически привела к образованию новой необычной профессии. В общем, некоторые смекалистые личности регистрируют заявки на такие торги исключительно с целью помешать главному интересанту. В случае, если они выигрывают торги, но не могут за участок в итоге заплатить – они рискуют лишь суммой первоначального взноса, которая, как правило, невелика. А главный интересант рискует потерять месяц-два времени, потому что быстрее повторные торги не назначат. В итоге с подобными деятелями ему приходится договариваться «в коридоре», отстегивая им наличные за снятие заявок с торгов.

3. Выклянчить

Как бы странно это не звучало, землю у государства можно выклянчить. Регламент процедуры может различаться в зависимости от региона, но суть примерно такова – вы выбираете какую-нибудь деревню и пишете заявление в администрацию сельского поселения с просьбой предоставить участок для ПМЖ.

Если вы пока счастливым обладателем ИЖС участка не являетесь, вам вроде как обязаны такой участок предоставить. Естественно, при наличии в генплане данного поселения свободных участков в жилой зоне. Тут тоже все не так гладко – процедура длится месяцы, а на решение, где именно будет ваш участок, формально вы никак не влияете.

Максимальный размер такого участка, конечно, будет ограничен регламентом региона, но это не беда. Ребята, которые занимаются этой схемой, как правило, просто сразу же продают сформированный участок или просто перекидывают на другого собственника, и повторяют процедуру заново.

4. Купить

Сами понимаете, все эти процедуры отнимут кучу времени. Вам придется изучить массу юридических тонкостей, приобрести навыки переговоров с колхозным дворянством и потратить много нервов – потому что гладко такие вещи не проходят. Поэтому подходящий вам участок проще всего, конечно, купить.

Неуклюжее законодательство, состоящее из нелепых процедур, регламентов и ограничений, сделало крайне затруднительным непосредственную передачу земли простым смертным, породив в результате целую профессию людей, которые «занимаются землей». Эти ребята, комбинируя все перечисленные выше способы и запуская несколько процессов одновременно, стараются сформировать наиболее привлекательные участки и продать их конечному потребителю.

В общем, мы в итоге посчитали этот путь оптимальным для поселка программистов. Все это стоит не таких уж больших (по айтишным меркам) денег, и колоссально экономит время. Когда ждать результатов от попытки сделать проект совместно с властями надоело, мы просто стали просматривать подходящие варианты на Авито. Оказалось, что земельщики-профессионалы (а не те, кто оформил свалившийся по наследству пай), просят за свои продукты вполне адекватные деньги. Найти подходящий вариант – это вопрос пары недель.

P.S.
В следующей статье цикла мы популярным языком расскажем про межевание – юридическую процедуру разделения большого участка на много маленьких, а также про перевод земель из одной категории в другую. Кстати, в поселке программистов мы начали строить дома для первых заказчиков. О планировках, архитектуре и технологии расскажем в одной из следующих статей.

За нашими новостями и ходом стройки можно следить в нашем твиттере и инстаграме.

P.P.S
Пост перенесен с хабра по просьбе администрации, т.к. контент является «окологиковским».