Расходы при покупке и продаже квартиры для покупателя и продавца кто и за что платит

Какие расходы при приобретении квартиры несет покупатель, и какие — продавец

Каждый человек мечтает иметь собственное жильё. Чтобы этого добиться, многим приходится долгое время копить, либо использовать ипотечное кредитование для покупки квартиры. Но не каждый задумывается, что сумма на приобретение жилья включает в себя не только стоимость квартиры, но и некоторые дополнительные расходы.
О том, какие расходы при купле-продаже недвижимости несет продавец и покупатель, какие дополнительные затраты можно ожидать в том или ином случае, кто платит за оформление договора и что ещё необходимо для осуществления сделки – читаем далее.

Покупка жилья

Недвижимость, покупаемая на рынке жилья, делится на два основных вида:

1. Первичная. Это дома или квартиры, приобретающиеся либо на этапе строительства, то есть в долевое участие, либо в уже законченных зданиях. По сути жильё покупается впервые, а значит свидетельство о собственности на него ещё не выдавалось. С первичным рынком жилья, особенно если это участок под долевое строительство, связаны немалые риски для покупателей.
2. Вторичная. Недвижимость переходит в статус вторичной сразу после регистрации на неё права собственности. Покупка жилья на вторичном рынке во многом выгоднее. В этом случае можно сразу же оформить прописку и заселиться в купленную жилплощадь.

Необходимый пакет документов

Любая сделка купли-продажи подтверждается согласованными юридически и законодательно официальными бумагами.

Вот необходимый список документов при заключении данного соглашения:

• Заявление о регистрации права собственности. Образец и порядок заполнения можно посмотреть на сайте roseestr.ru или в отделении регистрационной службы.
• Госпошлина. Оплачивает покупатель и прикладывает оригинал квитанции к документам по сделке.
• Собственно, договор купли-продажи. В нем понадобится прописать подробно все данные о заинтересованных сторонах, а также об объекте недвижимости. Лучше, чтобы бумагу проверил грамотный юрист.
• Кадастровый паспорт. Если есть копия в Росреестре, то заново можно не оформлять.
• Нотариально заверенное согласие супруга или бывшего супруга на продажу квартиры, если такой имеется у продавца. Без согласия в будущем этот человек может потребовать признать сделку недействительной.
• Выписка из домовой книги. Для уточнения данных о количестве прописанных в квартире. Можно обратиться в МФЦ, управляющую компанию или запросить справку через сайт Госуслуги.
• Паспорт гражданина РФ. Для идентификации личности все стороны соглашения предоставляют личные документы.

Это общий список бумаг, которые нужны для осуществления сделки купли-продажи. Но стоит помнить, что этот перечень может увеличиться в зависимости от обстоятельств.

Кто оплачивает сделку купли продажи квартиры

Все затраты по осуществлению сделки купли-продажи по обыкновению берет на себя покупатель квартиры. В отдельных случаях о том, кто оплачивает сделку купли-продажи, стороны договариваются по-своему.

Тогда издержки на оформление соглашения разделяются между продавцом и покупателем по договорённости.

Итак, какие платежи при покупке квартиры придётся совершить во время оформления сделки купли-продажи:

• Затраты на подготовку и регистрацию договора купли-продажи. Здесь стоимость зависит от формы договора, простой или нотариальной, а также от цены на квартиру. Затраты составят от 3 тысяч рублей и выше.
• Оплата арендованной в банке ячейки для хранения денег. От полутора тысяч рублей в зависимости от выбранного банка.
• Плата за проверку подлинности денежных купюр. Зависит от вида валюты, процент от суммы проверяемых денег.
• Пошлина за государственную регистрацию собственности. От 3 тысяч рублей.
• Оплата за нотариально заверенные документы, необходимые для совершения сделки. Согласие и доверенности от супругов и т. д. исходя из расценок у нотариуса от 1000 рублей и выше.

При продаже квартиры какие расходы несет продавец

Чаще всего именно продавец квартиры больше всего заинтересован в том чтобы как можно быстрее совершить сделку.

Поэтому очень важно обратить внимание на предварительную подготовку документов, которая входит в затраты при продаже квартиры. Что может понадобиться:

• Бумага из БТИ. Стоимость зависит от даты предыдущей оценки.
• Дополнительно в БТИ нужно запросить справку о соответствии адреса и площади квартиры, при необходимости экспликационный план.
• Оплатить вызов техника для проверки состояния счетчиков. Заверить диагностику письменно.
• Подтверждение из Федеральной Налоговой Службы об отсутствии задолженности по оплате налога.
• Подтверждение об отсутствии долгов по оплате коммунальных услуг и выписка из домовой книги.
• При наличии неузаконенный перепланировки, нужно её узаконить. Это может вылиться в круглую сумму, в зависимости от вида изменения. При оформлении сделки приложить соответствующие бумаги.

Все эти проблемы можно возложить на плечи специально обученных людей. Тогда в расходы при продаже квартиры придётся дополнительно добавить оплату услуг риэлтора по сбору документов.

Расходы при покупке квартиры в новостройке

Добавочные расходы при покупке квартиры в новостройке могут оказаться гораздо более высокими, чем предполагают счастливые обладатели новеньких ключей. Есть определенные нюансы, которые стоит учесть в таком случае.

Желательно, чтобы у покупателя после оформления сделки ещё оставались деньги на непредвиденные траты. Вот что может произойти:

• После того, как дом сдан в эксплуатацию, БТИ проводит окончательные замеры площади квартир. В договоре обычно прописываются проектные размеры жилплощади, которые по окончанию строительства могут измениться в большую или меньшую сторону. Хорошо, если в меньшую. В ином случае придётся доплатить. А учитывая, какая сейчас стоимость одного квадратного метра жилья в большинстве городов России, сумма выйдет немалая.
• В некоторых случаях, прежде чем заселиться в новую квартиру, жильцы должны заплатить предоплату за коммунальные услуги примерно за два-четыре месяца. Такая обязанность возлагается на покупателей квартир в новостройках для того, чтобы на этапе заселения жильцы были обеспечены полным комплектом услуг от управляющей компании, у которых, в свою очередь, не должно быть долгов перед своими поставщиками.
• В настоящее время все больше новых квартир продаются со свободной планировкой. В таких ситуациях не обойтись без расходов на перепланировку. А после этого не обойтись без технического паспорта от того же БТИ.
• Ну и самые серьёзные траты конечно приходятся на ремонт в новой квартире, даже если она обустроена под ключ. Прежде чем переехать, нужно подготовить квартиру для комфортного проживания.

На вторичном рынке

Самый главный нюанс, который отличает покупку квартиры на вторичном рынке – это необходимость проверки юридической чистоты приобретаемого жилья.

Что это такое? Под термином юридическая чистота квартиры подразумевают то, что после приобретения рассматриваемого жилья на него не заявят свои права иные граждане.

Можно, конечно, проверить данный аспект самостоятельно. Запросить расширенные справки из ЕГРП, тщательно изучить документы, подтверждающие право собственности на квартиру. Узнать, получена ли квартира по наследству и есть ли обременения. Но лучше всего обратиться к специалистам и не экономить на данном вопросе.

Стоимость проверки юридической чистоты в зависимости от параметров квартиры и сложности процедуры может составлять от 5 тысяч рублей и более. Эта сумма также пойдёт в расходы покупателя.

Дополнительные расходы при покупке квартиры в ипотеку

Когда наличных денег на покупку жилплощади не хватает, либо их нет вовсе, можно обратиться к помощи любого банка, который предоставляет ипотечное кредитование.

Расходы при покупке квартиры в ипотеку возрастают по сравнению с обычной сделкой по приобретению жилья.

Для начала, чтобы выбранный банк одобрил кредитование, надо предоставить все необходимые документы о доходах покупателя и созаёмщика, если таковой имеется.
Кроме подтверждения доходов банк может запросить иные необходимые документы, в том числе:

• Независимую оценку жилплощади при покупке вторичного жилья. Чтобы знать, сколько будет стоить квартира на рынке недвижимости в рассматриваемый период времени.
• Оплату ипотечного страхования. Страхование жизни и страховка от утраты трудоспособности обычно включены в стоимость ипотеки. А вот за титульное страхование надо платить отдельно.
• Если уж быть до конца честными, то самые большие траты при покупке квартиры в ипотеку – это и есть сама ипотека. Причём во многих случаях на ближайшие десять-двадцать лет.

При покупке квартиры какие расходы несёт покупатель, а какие возлагаются на продавца, зачастую определяется индивидуально. Ведь в каждой сделке купли-продажи есть свои нюансы и подводные камни. В любом случае, дополнительный расход денежных средств неминуем. Поэтому стоит просчитать заранее возможные траты, чтобы подойти к покупке или продаже квартиры во всеоружии.

Вторичный рынок: расходы при сделке. Кто, за что и сколько платит: покупатель, продавец, риелтор?

Участники сделок на вторичном рынке обычно внимательнее всего смотрят на стоимость недвижимости – и правильно делают, поскольку эти суммы – самые крупные. Однако существуют еще и различные дополнительные траты, о которых тоже хорошо бы не забыть. Особенно с учетом того, что сделка – это напряжение финансовых сил участников, деньги часто рассчитываются впритык. Выяснить в последний момент, что нужно заплатить за что-то лишние 10-20 тыс. руб. – это может вызвать шок.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.

Короче говоря, портал www.metrinfo.ru решил подробнее изучить эту тему.

Сбор документов: траты того, кому это надо
Для проведения сделки требуются различные справки. Часть из них выдаются госорганами бесплатно – например, выписка из домовой книги и копия финансово-лицевого счета (или заменяющий их Единый жилищный документ). Иногда, правда, при визите в жилищно-эксплуатационную организацию выясняется, что за собственником имеются какие-то долги по квартплате, и желаемую справку ему дадут только после того, как он эти долги погасит. Но – во всяком случае, номинально – платить за эти бумаги не нужно.

Но это – московские реалии, в других местах иначе. Например, рассказывает Михаил Шумов, руководитель агентства «Адрес» (г. Протвино и Серпухов), в Серпухове за выписки из домовой книги и из лицевого счета (о задолженности за коммунальные услуги) берут по 200 руб. Это – обычный тариф, выполняемый за 10 рабочих дней. А если надо срочно, в течение одного дня, то цена возрастает до 800 руб.

Переходим к следующей инстанции – БТИ. Для вторичной сделки здесь нужно получить кадастровый паспорт, поэтажный план и экспликацию. Услуги БТИ платные, они работают по утвержденным государством тарифам. Стоимость перечисленных документов нефиксированная: она зависит от метража квартиры и от того, потребуется или нет в данном случае выход техника. Но в целом, речь идет о суммах от нескольких сотен до 2-3 тыс. руб. Правда, Марина Маркарова, управляющий партнер компании MAYFAIR Properties, считает, что стоимость документов БТИ может достигать и 15 тыс. руб. Автор честно признается, что с такими цифрами не встречался. С другой стороны, не встречался он и с по-настоящему элитной недвижимостью. Возможно, на том рынке с тамошними-то площадями квартир…

Илья Шкоп, председатель совета Гильдии риелторов Москвы, напоминает еще об одной обязательной бумаге. Если продавец на момент приобретения квартиры состоял в браке, для продажи ему требуется согласие супруги(а) – поскольку недвижимость в этом случае считается совместно нажитым имуществом. Аналогичное согласие (на приобретение) должно быть и у покупателя – потому что «совместно нажитыми» тут будут деньги, которые тратятся на покупку. Закон требует, чтобы данное согласие было письменным (даже если этот супруг присутствует на сделке и помогает своей второй половине разобраться в хитросплетениях договора) и обязательно заверенным нотариально. Так что за него придется заплатить нотариусу 500-800 руб.

…Есть еще одна группа справок – для сделки они формально не нужны, но участники (покупатели) часто требуют их. Речь о бумагах, подтверждающих «юридическую чистоту» приобретаемого объекта, а также самого продавца. Это справки о том, что продавец не состоит на учете в психоневрологическом (ПНД) и наркологическом (НД) диспансерах, а также архивная выписка из домовой книги. В упоминавшейся выше «простой» выписке перечислены граждане, проживающие в квартире на данный момент, а в архивной – все с момента постройки дома. Соответственно, по этому документу можно проследить, не было ли в истории объекта каких-то сомнительных сделок, переходов и т.п. Как говорит Татьяна Воробьева, руководитель подразделения «Тверское» «Московского агентства недвижимости», справки из ПНД и НД стоят по 1-4 тыс. руб., архивная выписка – 1,5 — 6 тыс.

Теперь вопрос: кто заплатит все названные выше суммы? В законах на этот счет не говорится ничего – это, что называется, на усмотрение участников сторон. Однако, как заверили наши эксперты, существуют традиции рынка: платит тот, кому надо. БТИ – продавец (это пока его квартира). Согласие супруги – естественно, тот, кто состоит в браке. «Проверочные» справки – покупатель. Потому как продавец резонно скажет, что лично ему эти бумаги совершенно ни к чему.

Банковская ячейка: трата покупателя
По ряду причин (обсуждать их – значит выходить за рамки данной статьи) подавляющее большинство расчетов на нашем рынке проводятся наличными деньгами. Так что участникам требуется надежная технология передачи этих самых наличных. Она известна – банковская ячейка с трехсторонним договором, регулирующим доступ продавца и покупателя.
Стоимость аренды ячейки на месяц (именно столько нужно для регистрации сделки) наши эксперты оценили в 2,5 — 3,5 тыс. руб. Кроме того, многие банки берут залог за ключи (3500 руб.) – эти деньги потом возвращаются.

Чаще всего ячейку, говорит Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость», оплачивает покупатель. Впрочем, с этим вопросом возможны варианты – как стороны договорятся. Бывает и так, что требуется несколько ячеек (к примеру, идет разъезд коммунальной квартиры, и деньги собственникам разных комнат раскладываются по разным местам). В этом случае кто за что платит, решается путем переговоров.

В Московской области – все снова немного иначе. «У нас передаточный акт подписывается вместе с договором купли-продажи, — объясняет Михаил Шумов («Адрес»). – Потому что Регистрационная палата не принимает без него документы. Так что передача денег происходит прямо на сделке, из рук в руки. На банковской ячейке обычно настаивают покупатели из Москвы. И платит та сторона, которая хочет арендовать ячейку».

Составление договора: чаще тоже покупатель
В уже далекие 90-е годы прошлого века все договоры купли-продажи требовали нотариального заверения. Нотариусы, пользуясь своим монопольным положением, требовали за свою работу 1,5% от стоимости продаваемой квартиры. Действующие сегодня законы либеральнее – они разрешают простую письменную форму (ППФ). Нотариус – по желанию; кроме того, обязательное нотариальное удостоверение сохранилось для ряда сделок – ипотеки, договоров ренты.

Эксперты существенно разошлись в оценках того, сколько будет стоить составление ППФ. Минимальную сумму (3000 руб.) назвала Марина Маркарова (MAYFAIR Properties), что удивительно, учитывая, что ее агентство работает на элитном рынке, где цены выше. Максимальную (8-15 тыс. руб.) – Илья Шкоп (ГРМ). И в большинстве случаев за договор заплатит покупатель – «потому что ему важнее, чтобы договор был составлен грамотно».

Но в любом случае, даже самая дорогая ППФ обойдется значительно дешевле, чем нотариальный договор: даже с учетом того, что сегодня нотариусы просят 1%, а в отдельных случаях и 0,6% (очень дорогая квартира), тут выходят суммы, на порядок большие. И, естественно, это эта трата будет «повешена» на того, кому она нужна. Кто считает, что надо обращаться к нотариусу – тот и платит.

Госпошлина: снова покупатель
Если говорить о физических лицах (для «юриков» — другие тарифы), то государственные пошлины за сделки с недвижимостью вполне щадящие – по 1000 руб. Пошлины две – одна за сделку (переход права собственности), вторая за регистрацию этого права на нового собственника. Если квартира оформляется в совместную собственность нескольких лиц, по тысяче платят каждый из новых собственников.

По сложившейся на рынке традиции госпошлина – «удел» покупателя. Это и понятно – регистрация права нужна именно ему. Что до сделки, то эту 1000 руб. по уму надо бы разделить пополам между продающей и покупающей стороной. Но ввиду копеечности вопроса обычно эту тему не поднимают.

Налоги: на продавце
В России приобретение недвижимости никакими налогами не облагается. Во многих других странах, кстати, иначе – там покупка сопровождается внушительными выплатами государству. Во Франции, к примеру, их размеры составляют 7-8%, а для некоторых объектов в Испании – до 16%. Так что реалии родной страны в этом смысле не могут не радовать.

А вот для продавцов все немного иначе: от налогов освобождаются лишь те, кто владел продаваемой недвижимостью более трех лет. Остальным предоставляется т.н. имущественный налоговый вычет в 1 млн руб., а все остальное признается доходом, подлежащим налогообложению по стандартной для физлиц ставке в 13%. Если квартира продается, например, за 10 млн руб., то налоги надо заплатить с 9 (10-1) млн – они составят 1,17 млн руб.

Правда, добавляет Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty, существует еще один вариант. Продавец может предоставить документы о том, за какую сумму он в свое время приобретал данную квартиру, и платить налог только с разницы. Скажем, если продаваемый нами сегодня за 10 млн объект был куплен два года назад за 8 млн, доходы составят только 2 млн, а налоги с них, соответственно, лишь 260 тыс. руб.

Добавим от себя, что разговоры о том, что налогообложение продавцов устарело и не приводит ни к чему, кроме как к массовому уходу продавцов в «тень» (например, они пишут в договорах заниженные суммы); что 1 млн руб. – смешная для рынка недвижимости (по крайней мере, московского) сумма – такие разговоры ведутся уже давно. Но ни о каких реальных изменениях пока не слышно.

Дела ипотечные
Расходы при ипотечной сделке – тема отдельной статьи, поэтому сейчас коснемся их только вкратце. Таки трат много. Во-первых, необходима оценка квартиры. Во-вторых, страхование – жизни и здоровья заемщика, объекта залога. Хотя в свое время были решения (даже судебные!) о том, что навязывать услуги по страхованию банки не вправе, реально ничего не изменилось. Решение, найденное кредитными организациями, оказалось до гениальности простым: ставки по кредиту для тех, кто отказывается от страхования, завышены. Посчитав, человек сам решает пойти и застраховаться… Третья трата – обязательное нотариальное заверение ипотечного договора. О том, как разнятся по цене нотариус и ППФ, мы уже говорили.

В общем, ипотека – это дополнительно многие десятки тысяч рублей (как минимум). Платит их, естественно, тот, кто получает кредит, т.е. покупатель квартиры.

А риелторы?
Пользуясь услугами агентства недвижимости, клиент платит комиссию. Может ли хотя бы часть описанных выше затрат быть покрыта риелторской компанией? Ответы на этот вопрос мы получили разные. Часть риелторов реагировала довольно нервно. «Вообще звучит странно, что оплата услуг государственных органов, нотариуса, оценщика, банка должна идти из стоимости услуг другого субъекта – риелтора. Эти услуги потребляет продавец и покупатель! Риелторская комиссия платится за работу агентства, и оплата других участников процесса риелтором возможна только в одном случае – когда эти специалисты работают в штате агентства, юристы, например». Тут на память сразу приходят А. и Б.Стругацкие: «Сладок кус недоедала! — вдруг немузыкально заорал кот…».

Другие участники рынка были настроены более миролюбиво и сходились на том, что некоторые затраты могут быть отнесены на их счет. Скажем, если агентство обязуется провести проверку юридической чистоты (и берет за это со своего клиента деньги), то оно и оплатит за свой счет получение некоторых справок.

…Но в любом случае, даже если и удастся повесить на риелтора какие-то траты – это будут самые незначительные суммы.

Уважаемые читатели! Наверняка вы и продавали, и покупали жилье. Как это было у вас? За что вы платили? Расскажите нам.

Какие расходы несет покупатель и продавец при покупке, продаже квартиры

Покупка и продажа квартиры сопряжена с расходами. В их число входят как обязательные платежи, связанные с оплатой госпошлины и нотариальных тарифов за выписку и заверение документов, так и добровольные. Последние включают расходы на услуги юриста, риэлтора, оплату за работу нотариуса правового и технического характера. Чтобы понять, как минимизировать траты, необходимо определить, кто и за что должен платить при купле-продаже квартиры.

✅ Кто оплачивает договор купли продажи квартиры: продавец или покупатель

Траты при купле-продаже квартиры делятся на 2 группы:

1. Подготовительные — связаны с подготовкой документации для проверки юридической чистоты сделки.
2. Непосредственно связанные с осуществлением купли-продажи —оформлением и заверением договора, регистрацией перехода права собственности.

Подготовка к продаже — задача продавца, поэтому и расходы, которые сопряжены со сбором документов, возлагаются на него.

Непосредственно процесс сделки оплачивает покупатель, однако в некоторых случаях стоимость оформления договора можно разделить между сторонами или целиком возложить на продавца.

В законодательстве нет четко регламентированного порядка оплаты тех или иных расходов со стороны продавца или покупателя. Все основано на добровольном устном соглашении сторон в соответствии со сложившейся практикой.

✅ Расходы, затраты при покупке-продаже квартиры

На рынке недвижимости превалирующее число сделок связано с реализацией вторичного жилья, имеющего собственника. На втором месте — покупка квартир в новостройках по договору долевого участия. Недвижимость приобретается за наличные или привлеченные средства. Ипотека сопряжена с дополнительными расходами. В каждом случае процесс продажи имеет свои особенности.

🔻 На вторичном рынке

В оборот вторичного рынка входит не только отчуждение имущества, которое ранее кому-то принадлежало, но и продажи от застройщиков, подрядчиков, оформивших на возведенные объекты право собственности. Основные преимущества вторичного рынка — быстрый выбор жилья, готового к использованию. Приобретение и продажа вторичного жилья проводятся поэтапно. Каждый процесс сопровождается определенными затратами.

🚩 Поиск квартиры на вторичном рынке

Искать квартиру можно самостоятельно или с привлечением риэлтора. По оценкам экспертов, выплаты риэлтерскому агентству составляют от 80 тыс. руб. и могут достигать 300 тыс. руб. в крупных городах в отношении дорогостоящей недвижимости. Закономерен вопрос: кто оплачивает услуги риэлтора? Оказывается, платит тот, на кого риэлтор работает. Если агент проявил инициативу, связался с продавцом и предложил свои услуги в поиске покупателя, последнему не нужно рассчитывать на помощь посредника. Не исключено, что агент утаит некоторые «пикантные» моменты, например, переход права собственности на основании завещания, непригодные к дальнейшему использованию системы коммуникации или наличие неблагополучных соседей.

При желании покупатель сможет сам нанять риэлтора, но тогда нужно быть готовым, что придется заплатить 2-4% от цены договора.

Итак, на начальном этапе продавец платит:

• за подачу объявлений о продаже — около 1000 руб.

• за услуги риэлтора — до 4% от суммы сделки;
• альтернатива — оплата за юридическое сопровождение сделки — в пределах 10-15 тыс. руб.

В процессе поиска необходимо подготовить документы к продаже.

🚩 Подготовка документации к продаже квартиры: затраты

Когда близится дата оформления договора, покупатель и продавец должны оформить ряд документов.

Большие траты несет продавец, ведь ему необходимо предоставить:

• Паспорт; свидетельство о рождении (если сделка касается ребенка).
• Выписку ЕГРН. Она может быть стандартной или расширенной. Стандартная обычно выдается с поэтажным планом и содержит информацию о документе-основании, по которому квартира досталась продавцу в собственность. Расширенная выписка — более информативный документ, благодаря которому можно проследить историю квартиры, выяснить, кто может претендовать на имущество, нет ли на нем обременений. Выписка выдается в Росреестре за 3 дня или МФЦ за 5 дней. Стоимость документа — 300 руб. Рекомендуется заказывать справку не ранее, чем за 1 месяц до совершения сделки, иначе достоверность данных будет под сомнением.
• Выписку из домовой книги о числе зарегистрированных в квартире лиц. За документ платить не придется, если обращаться напрямую в управляющую компанию или паспортный стол, а вот в МФЦ могут потребовать оплатить сумму в 100-200 руб. Более высокая оплата взимается за получение архивной выписки, по которой можно достоверно определить, нет ли в квартире третьих лиц, имеющих право на пожизненное проживание или восстановление регистрации. Такой документ стоит дороже — до 6 тыс. руб., но поскольку он нужен покупателю, то продавцу делать запрос на получение выписки и платить за нее не обязательно.
• Кадастровый паспорт. Его можно получить сразу с выпиской ЕГРН, если заказать расширенный вариант документа. Если объект еще не поставлен на кадастровый учет, нужно этим заняться. Для этого следует получить техпаспорт в БТИ. При выдаче оценивается техническое состояние квартиры, и если последняя инвентаризация была проведена более, чем 5 лет назад, придется оплатить 1-2 тыс. руб. за оценку имущества и подождать оформление техпаспорта около 2 недель. Стоимость получения кадастрового паспорта составит 400 руб. — за бумажный вариант и 250 руб. — за электронный.
• Справку об отсутствии задолженности за коммунальные услуги. Формально документ бесплатный, но в действительности в зависимости от региона проживания за него могут взимать до 800 руб. , заверенное нотариально. Если квартира записана на обоих супругов или одного из них, но была приобретена в супружестве, необходимо получить согласие мужа (жены) на продажу. За нотариальное удостоверение справки придется заплатить 500-800 руб.
• Разрешение органов опеки и попечительства на отчуждение недвижимости. Документ необходим, если в числе собственников есть несовершеннолетние дети. Обычно вносить оплату за справку не требуется.
• Справка о состоянии психического здоровья. Она не обязательна, но покупатель может отказаться совершить сделку без справки, свидетельствующей о способности контрагента осознавать свои действия, если владелец — человек преклонного возраста или же с явными нарушениями состояния здоровья. Причина такой осторожности в оспоримости сделки, совершенной ограниченно дееспособным гражданином, пребывающем в измененном состоянии сознания. Стоимость справки психоневрологического и наркологического диспансеров колеблется в пределах 1,5-4 тыс. руб.

Итого в сумме затраты продавца на подготовку документации составят от 1,2 до 8,5 тыс. руб. в зависимости от того, понадобится ли справка о психическом здоровье или согласие супруга, нужно ли оформить кадастровый паспорт, и прочих сопутствующих обстоятельств.

Дополнительные траты могут быть связаны с узакониванием несанкционированных изменений в квартире, перепланировки. Если внесенные коррективы «вписываются» в строительные нормы и не приведут к аварийно-опасным ситуациям, стоимость узаконивания составит около 10 тыс. руб. Можно действовать через посредников, но тогда сумма увеличится вчетверо. Если окажется, что перепланировка была невозможна по техническим причинам, изменения придется устранять, и затраты могут возрасти до десятков тыс. руб.

Покупателю понадобится только паспорт и согласие жены на покупку недвижимости, то есть на этом этапе покупатель затрат не понесет.

Оформление договора купли-продажи

Когда все документы подготовлены, чистота сделки не вызывает сомнений, можно заключать договор. В некоторых случаях требуется оформление предварительного договора купли продажи, например:

• если сделку приходится отсрочить;
• если покупатель оформляет ипотеку;
• если продается или покупается квартира на несовершеннолетнего.

Суть договора полностью соответствует содержанию Основного договора, внести в него правки можно только по согласованию сторон, поэтому необходимо обоюдно принимать участие в составлении документа. Цена договора — от 2 тыс. руб. Оплату вносит контрагент, которому нужен предварительный договора, или обе стороны.

После составляется Основной договор. От его содержания зависит оспоримость сделки в будущем, возможность вернуть средства при выявлении скрытых дефектов в квартире. Продавцу важен пункт об исполнении обязательств по выплате стоимости жилья, о порядке взаиморасчетов.

К составлению документа следует привлечь юриста. Стоимость профессиональной поддержки составляет около 7 тыс. руб. Плата может вноситься той стороной, которая заказала юридическое сопровождение сделки, но при этом договор будет составлен с учетом защиты плательщика. Оптимальный вариант — обоюдная оплата договора.

Договор о продаже недвижимости может быть заключен в простой письменной форме, но в некоторых случаях обязательно нотариальное заверение сделки:

• если продается квартира нескольких содольщиков;
• если имущество или его часть принадлежит несовершеннолетнему на правах собственности;
• если вместо ДКП оформляется договор пожизненного содержания с иждивением.

В указанных случаях нотариусу платят 0,5% от цены договора, причем сумма не может быть выше 20 тыс. руб. (пп. 5 п. 1 ст. 333.24 НК РФ). Кто должен оплачивать услуги нотариуса, стороны определяют по договоренности. Справедливо, если платит тот, по чьей вине удостоверение нотариусом стало обязательным. Например, если квартира продается от содольщиков в пользу одного покупателя, то последний не виноват, что недвижимость оформлена на нескольких человек, а значит платить должен продавец.

Если договор удостоверяется не по требованию законодательства, а на добровольных началах, оплата нотариальных услуг при продаже в пользу третьих лиц составит (ст. 22.1 Основ законодательства РФ о нотариате):

• 3000+0,4% от суммы, если цена квартиры до 1 млн. руб.;
• при цене до 10 млн. руб. тариф равен 7000+0,2% от стоимости квартиры, превышающей 1 млн. руб.;
• при цене, превышающей 10 млн. руб., тариф равен 25000+0,1% от стоимости, превышающей 10 млн. руб., но не больше 100 тыс. руб.

Если квартира продается родственнику (супругу, родителям, внукам или детям), траты на услуги нотариуса (не обязательное удостоверение) составят:

• если цена квартиры до 10 млн. руб., тариф равен 3000+0,2% от суммы;
• при цене свыше 10 млн. руб. тариф равен 23 000+0,1% от стоимости квартиры, превышающей 10 млн. руб., но не более 50 тыс. руб.

При необязательном удостоверении сумма делится между сторонами или плательщиком выступает тот, по чьей инициативе происходило удостоверение сделки.

Оформление передаточного акта

Оформление и подписание передаточного акта свидетельствует об исполнении Продавцом обязательств по договору. При этом покупатель, по сути еще не являясь собственником, уже отвечает за сохранность имущества. Подписание акта зачастую является вынужденной необходимостью, поскольку без документа Регпалата может отказать в перерегистрации права собственности. Акт является дополнением к договору купли-продажи. Его стоимость может входить в услугу составления ДКП или оплачиваться отдельно. Сумма составит от 1 тыс. руб. в зависимости от сложности работ.

Госрегистрация права собственности

Переход права собственности от покупателя продавцу осуществляется по обоюдному заявлению сторон. Вместе с перечнем документации в Росреестр предоставляется квитанция об оплате госпошлины в размере 2000 руб.

Произведение взаиморасчетов

Оплата наличкой производится все реже из-за высокого риска мошенничества. Более безопасные способы предполагают задействование третьих лиц: банка или нотариуса.

При оплате через банк используются банковские ячейки, счета.

За организацию безопасной оплаты ответственен покупатель, поэтому аренда ячейки в банке или оплата услуг нотариуса — его статья затрат. Отступить о традиционной организации взаиморасчетов можно по договоренности сторон.

В зависимости от политики банка, с которым будет заключен договор об аренде банковской ячейки или предоставлении иной услуги, организация расчетов обойдется в сумму от 1 тыс. руб. в месяц.

Уплата налогов

Получение дохода сопряжено с обязательствами по выплате налогов. Платит продавец, но только в том случае, если собственность была куплена и находилась в собственности менее 5 лет. Если же квартира досталась в результате безвозмездной сделки, то есть была подарена, завещана, перешла по договору приватизации ли пожизненного содержания с иждивением, то срок владения сокращается с 5 до 3 лет.

Сумма налога для резидентов равна 13%, а для нерезидентов — 30%.

Плательщики могут воспользоваться налоговым вычетом в размере 1 млн. руб. или суммы понесенных затрат на покупку продаваемой квартиры (затраты подтверждаются документально). Однако если сделка совершается между близкими родственниками (супругами, детьми, братьями и сестрами, родителями), вычеты не действуют.

Покупатель имеет право на возврат НДС с суммы, не превышающей 2 млн. руб., то есть 260 тыс. руб. При этом имеет значение время покупки квартиры. Если недвижимости приобреталась до 2014 г., возврат НДС используется только 1 раз независимо от стоимости недвижимости, неиспользованный остаток не переносится. После 2014 г. вычет применяется до тех пор, пока предельная сумма в 2 млн. руб. не будет полностью исчерпана.

Граждане, которые привлекали заемные средства и вынуждены платить проценты по ипотеке, имеют право на возврат НДС в размере 390 тыс. руб. (от 3 млн. руб.).

Обращающиеся в налоговую должны быть:

• плательщиками подоходного налога;
• резидентами.

Покупка квартиры — не только затраты, но и приятные бонусы, узаконенные для стимуляции развития рынка недвижимости.

Если покупать квартиру в новостройке или в ипотеку, нужно учесть иные нюансы.

В новостройке

Покупка жилья в новостройке подходит тем, кто готов подождать с переездом. Это не отменяет затрат, направленных на проверку продавца — застройщика. Сам же застройщик должен подготовить документы для регистрации договора долевого участия.

• Разрешение на строительство.
• План дома, в котором указано количества квартир и их основные характеристики.
• Проектную декларацию — документ, в котором каждый квартал обновляется информация о финансовом состоянии компании-застройщика. Также декларация содержит результаты экспертиз проектной документации, планы подключения дома к инженерным сетям, способы обеспечения обязательств перед участниками долевого строительства и прочую информацию, касающуюся строительства дома.
• Заключение контролирующего органа о соответствии застройщика требованиям законодательства.
• Договор поручительства по обязательствам застройщика.

Проверку вышеперечисленный документов следует поручить юристу.

За оформление ДДУ застройщик платит в Компенсационный фонд долевого строительства сумму, равную 1,2% от цены каждого заключаемого договора. Если в Росреестре выяснится, что сумма не была внесена в фонд, договор не зарегистрируют. Однако из этого правила есть исключение: если дольщик согласно договору внесет средства на счет эскроу, платить в компенсационный фонд не обязательно.

Для покупателя основные траты связаны с подготовкой документации. Чтобы оформить ДДУ, необходимо предоставить:

• Договор долевого участия в нескольких экземплярах для дольщика, для Застройщика и Росреестра. Если дольщиков несколько, количество договоров нужно увеличить.
• Заявление о госрегистрации ДДУ от обеих сторон договора.
• Паспорта (для несовершеннолетних — свидетельства о рождении).
• Если квартиру по ДДУ приобретает один из супругов, потребуется согласие второго на покупку.
• Договор с регистрацией обременения. Если квартира в новостройке приобретается в ипотеку, право требования при неисполнении обязательств переходит банку.

За оформление договора участнику долевого строительства платить не придется. Юридической службой организации предоставляется типовая форма, которую участнику предстоит проверить, и при необходимости — откорректировать. Стоимость услуг юриста составят до 5 тыс. руб.

ДДУ необходимо зарегистрировать в Росреестре. Предварительно потребуется оплатить госпошлину в размере:

• для физлиц — 350 руб., поделенные на число участников договора;
• для юрлиц — 6000 руб., поделенную на число участников договора.

После того, как документ будет оформлен (процесс занимает не более 7 дней), остается дождаться окончания строительств и зарегистрировать право собственности. Для этого в Регпалату или МФЦ предоставляется пакет документов:

• договор;
• акт приема-передачи;
• паспорт.

Если недвижимость оформляется в совместную собственность, потребуется свидетельство о браке.

При использовании заемного капитала регистрация права собственности производится одновременно с регистрацией закладной. Тогда предварительно проводится оценка квартиры. Оценщик направляется со стороны банка. Услуга стоит около 3 тыс. руб.

Для регистрации права собственности необходимо оплатить госпошлину в сумме 2 тыс. руб.

Рекомендуем почитать:

В ипотеку

Покупатель, планирующий взять ипотеку, должен подготовиться к увеличению расходов на сумму страховки.

При оформлении кредита одно из требований банка — страхование. Оно обеспечивает возмещение суммы кредита в случае порчи залогового имущества в результате страхового случая — пожара, наводнения и прочих. При этом выгодоприобретателем, то есть получателем страховой суммы, будет банк, а платит за страховку кредитор.

Страхование имущества при ипотеке может быть обязательным или нет, все зависит от политики банка. Так, например, в Сбербанке страховка обязательна. Сумма страховых взносов уменьшается по мере выплаты кредита.

Тарифы составляют 0,12-0,25% от стоимости имущества. Расчет производится 2 способами: от всей суммы займа или с постоянным пересчетом от остаточной суммы.

Если банк не требует страховку, то с большой вероятностью придется платить высокие проценты по кредиту.

Еще одна дополнительная статья расходов — оформление предварительного договора купли-продажи. Если при покупке за личные средства достаточно оформить Основной договор, то при ипотеке нужен предварительный, поскольку банк должен удостовериться, под какую недвижимость берется кредит.

На какую же сумму увеличатся расходы, если покупать жилье в ипотеку? За составление предварительного договора придется заплатить около 2 тыс. руб. Кроме того, затраты существенно увеличиваются, если учесть проценты по ипотеке.

Сделка купли-продажи неизбежно влечет расходы. Некоторые из них — оплата госпошлины, нотариального тарифа, — обязательны. Можно сэкономить на услугах регистратора и обратиться самостоятельно в МФЦ для госрегистрации сделки, или лично заняться узакониванием перепланировки. Единственное, где экономия не оправдана — услуги юриста. Только специалист сможет защитить интересы продавца и покупателя, тщательно проверив договор и внеся необходимые правки.

Узнайте у юриста сайта law-divorce.org: за что платит покупатель, а за что — продавец? Где можно сэкономить? Как оформить куплю-продажу квартиры без нотариуса? Как дешевле оформить справки для продажи квартиры? Специалист ответит на все вопросы, а также поможет проверить юридическую чистоту сделки и предотвратить мошенничество со стороны контрагента.