Понятие стороны предмет и форма договора социального найма

Понятие, предмет и форма договора социального найма жилого помещения

В соответствии с ч. 1 ст. 60 ЖК РФ по договору социального найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания.

Договор социального найма заключается в письменной форме между наймодателем — государственной либо муниципальной организацией или органом местного самоуправления и гражданином. В договоре определяются права и обязанности сторон. В соответствии со ст. 62 ЖК РФ предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры). При этом отдельным предметом договора не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования. Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315 утвержден Типовой договор социального найма жилых помещений, в котором определяются предмет договора социального найма жилых помещений, права и обязанности сторон, а также порядок изменения, расторжения и прекращения договора.

Срок владения и пользования жилищем, предоставленным по договору социального найма, не ограничивается. За гражданами, проживающими в домах государственного и муниципального жилищных фондов, сохраняется право найма независимо от площади занимаемого жилого помещения.

Важная социальная норма содержится в ст. 64 ЖК РФ. На основании указанной статьи переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжение или изменение условий договора социального найма жилого помещения.

Договор является консессуальным, возмездным, бессрочным.

Содержание договора социального найма жилого помещения

Стороны договора социального найма

Одной из сторон по договору социального найма жилых помещений выступают наймодатели — органы местного самоуправления и муниципальные организации в отношении муниципального жилищного фонда, а также государственные организации в отношении государственного жилищного фонда. Другой стороной могут быть только граждане, среди которых выделяется наниматель, который заключает договор.

В договоре социального найма также указываются члены семьи нанимателя, которые проживают (намерены проживать) совместно с ним и, что следует особо подчеркнуть, согласно гражданскому и жилищному законодательству (п. 2 ст. 672 ГК РФ и ч. 1 ст. 69 ЖК РФ) пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения.

К членам семьи нанимателя согласно ст. 69 ЖК РФ относятся супруг нанимателя, их дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке.

Дееспособные члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ в п. 25 Постановления от 2 июля 2009 г. N 14, разрешая споры, связанные с признанием лица членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, судам необходимо учитывать, что круг лиц, являющихся членами семьи нанимателя, определен ч. 1 ст. 69 ЖК РФ. К ним относятся:

а) супруг, а также дети и родители данного нанимателя, проживающие совместно с ним;

б) другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство.

К другим родственникам при этом могут быть отнесены любые родственники как самого нанимателя, так и членов его семьи независимо от степени родства как по восходящей, так и по нисходящей линии.

При определении круга лиц, относящихся к нетрудоспособным иждивенцам, судам надлежит руководствоваться п. п. 2, 3 ст. 9 Федерального закона от 17 декабря 2001 г. N 173-ФЗ «О трудовых пенсиях в Российской Федерации», содержащими перечень нетрудоспособных лиц, а также понятие нахождения лица на иждивении.

Под ведением общего хозяйства, являющимся обязательным условием признания членами семьи нанимателя других родственников и нетрудоспособных иждивенцев, следует, в частности, понимать наличие у нанимателя и указанных лиц совместного бюджета, общих расходов на приобретение продуктов питания, имущества для совместного пользования и т.п.

Для признания других родственников и нетрудоспособных иждивенцев членами семьи нанимателя требуется также выяснить содержание волеизъявления нанимателя (других членов его семьи) в отношении их вселения в жилое помещение: вселялись ли они для проживания в жилом помещении как члены семьи нанимателя, или жилое помещение предоставлено им для проживания по иным основаниям (договор поднайма, временные жильцы). В случае спора факт вселения лица в качестве члена семьи нанимателя либо по иному основанию может быть подтвержден любыми доказательствами (ст. 55 ГПК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 69 ЖК РФ членами семьи нанимателя, кроме перечисленных выше категорий граждан, могут быть признаны и иные лица, но лишь в исключительных случаях и только в судебном порядке. Решая вопрос о возможности признания иных лиц членами семьи нанимателя (например, лица, проживающего совместно с нанимателем без регистрации брака), суду необходимо выяснить, были ли эти лица вселены в жилое помещение в качестве члена семьи нанимателя или в ином качестве, вели ли они с нанимателем общее хозяйство, в течение какого времени они проживают в жилом помещении, имеют ли они право на другое жилое помещение и не утрачено ли ими такое право.

Жилищное законодательство регламентирует право нанимателя на вселение супруга, детей и родителей с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов семьи, и наймодателя при вселении других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов его семьи. Наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы.

Отказ наймодателя в даче согласия на вселение других лиц в жилое помещение может быть оспорен в судебном порядке. Вместе с тем причины, по которым члены семьи нанимателя отказывают в даче согласия на вселение в жилое помещение других лиц, не имеют правового значения, а потому их отказ в таком согласии не может быть признан судом неправомерным.

На вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласие остальных членов семьи нанимателя и согласие наймодателя.

Вселение в жилое помещение граждан в качестве членов семьи нанимателя влечет за собой изменение соответствующего договора социального найма жилого помещения в части необходимости указания в данном договоре нового члена семьи нанимателя.

Граждане, вселившиеся в жилое помещение нанимателя в качестве опекунов или попечителей, как правило, самостоятельного права на это помещение не приобретают. Признание их членами семьи возможно при предоставлении им указанного помещения в установленном порядке.

В соответствии с ч. 4 ст. 69 ЖК РФ если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Этот гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма.

Поскольку за бывшим членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, продолжающим проживать в жилом помещении, сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи, то для вселения нанимателем своего супруга, своих совершеннолетних детей и родителей, других граждан в качестве членов своей семьи требуется получение письменного согласия названного бывшего члена семьи нанимателя (ч. 1 ст. 70 ЖК РФ). Получение согласия бывшего члена семьи нанимателя в установленной законом форме требуется также и в иных случаях осуществления нанимателем правомочий по договору социального найма (обмен жилого помещения, передача его в поднаем, вселение временных жильцов, замена жилого помещения, перепланировка и переустройство жилого помещения, изменение или расторжение договора).

Частью 4 ст. 69 ЖК РФ установлена самостоятельная ответственность бывшего члена семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, продолжающего проживать в этом жилом помещении, по его обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма. Поэтому он вправе потребовать от наймодателя и нанимателя заключения с ним отдельного соглашения, определяющего порядок и размер его участия в расходах по внесению платы за наем жилого помещения и коммунальные услуги, ремонт и содержание жилого помещения. Предложение о заключении такого соглашения может также исходить и от нанимателя. Споры, возникающие в связи с отказом наймодателя и (или) нанимателя заключить такое соглашение или в связи с недостижением соглашения между сторонами по его содержанию, разрешаются в судебном порядке.

Суд, рассматривая названные споры, вправе применительно к положениям ч. ч. 4, 5 ст. 155, ст. 156 ЖК РФ и ст. 249 ГК РФ определить порядок и размер участия бывшего члена семьи нанимателя в расходах на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, исходя из приходящейся на него доли общей площади жилого помещения, с возложением на наймодателя (управляющую организацию) обязанности заключить с бывшим членом семьи нанимателя соответствующее соглашение и выдать ему отдельный платежный документ на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. Если между лицами, проживающими в жилом помещении по договору социального найма, имеется соглашение об определении порядка пользования этим жилым помещением (например, бывший член семьи нанимателя пользуется отдельной комнатой в квартире), то вышеназванные расходы могут быть определены судом с учетом данного обстоятельства .

Права и обязанности сторон по договору социального найма жилого помещения

В отличие от прежнего законодательства ЖК РФ более-менее четко формулирует права и обязанности сторон по договору социального найма (ст. ст. 65 — 69).

Так, наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Соответственно наймодатель обязан: -передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение; -принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение; -осуществлять капитальный ремонт жилого помещения; -обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

Кроме того, наймодатель может нести иные обязанности, предусмотренные законом и (или) договором социального найма жилого помещения.

Важно отметить, что при неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшение платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещение своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещение убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.

Кроме того, наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке: -вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц; -сдавать жилое помещение в поднаем; -разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов; -осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;

-требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

Помимо указанных выше прав наниматель может иметь иные права, предусмотренные законом и (или) договором социального найма.

Соответственно наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан: -использовать жилое помещение по назначению; -обеспечивать сохранность жилого помещения; -поддерживать надлежащее состояние жилого помещения; -проводить текущий ремонт жилого помещения; -своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги; -информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

Наряду с указанными обязанностями наниматель может нести иные обязанности, предусмотренные законом и (или) договором социального найма.

Следует обратить внимание на то, что согласно ст. 71 ЖК РФ временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма.

Если отсутствие в жилом помещении указанных лиц не носит временный характер, то заинтересованные лица (наймодатель, наниматель, члены семьи нанимателя) вправе потребовать в судебном порядке признания их утратившими право на жилое помещение на основании ч. 3 ст. 83 ЖК РФ в связи с выездом в другое место жительства и расторжения тем самым договора социального найма.

Разрешая споры о признании нанимателя, члена семьи нанимателя или бывшего члена семьи нанимателя жилого помещения утратившими право пользования жилым помещением по договору социального найма вследствие их постоянного отсутствия в жилом помещении по причине выезда из него, судам надлежит выяснять: по какой причине и как долго ответчик отсутствует в жилом помещении, носит ли его выезд из жилого помещения вынужденный характер (конфликтные отношения в семье, расторжение брака), или добровольный, временный (работа, обучение, лечение и т.п.), или постоянный (вывез свои вещи, переехал в другой населенный пункт, вступил в новый брак и проживает с новой семьей в другом жилом помещении и т.п.), не чинились ли ему препятствия в пользовании жилым помещением со стороны других лиц, проживающих в нем, приобрел ли ответчик право пользования другим жилым помещением в новом месте жительства, исполняет ли он обязанности по договору по оплате жилого помещения и коммунальных услуг и др.

При установлении судом обстоятельств, свидетельствующих о добровольном выезде ответчика из жилого помещения в другое место жительства и об отсутствии препятствий в пользовании жилым помещением, а также о его отказе в одностороннем порядке от прав и обязанностей по договору социального найма, иск о признании его утратившим право на жилое помещение подлежит удовлетворению на основании ч. 3 ст. 83 ЖК РФ в связи с расторжением ответчиком в отношении себя договора социального найма.

Отсутствие же у гражданина, добровольно выехавшего из жилого помещения в другое место жительства, в новом месте жительства права пользования жилым помещением по договору социального найма или права собственности на жилое помещение само по себе не может являться основанием для признания отсутствия этого гражданина в спорном жилом помещении временным, поскольку согласно ч. 2 ст. 1 ЖК РФ граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права. Намерение гражданина отказаться от пользования жилым помещением по договору социального найма может подтверждаться различными доказательствами, в том числе и определенными действиями, в совокупности свидетельствующими о таком волеизъявлении гражданина как стороны в договоре найма жилого помещения (п. 32 Постановления Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. N 14).

Понятие, предмет и форма договора социального найма жилого помещения

Договору социального найма жилого помещения посвя­щена гл. 8 (ст. 60-91) ЖК РФ.

Обеспечение жилыми помещениями по договору соци­ального найма и в настоящее время является одной из основ­ных форм удовлетворения жилищной потребности граждан. Однако количество выделяемого «социального» жилья рез­ко сократилось.

Установлено, что по договору социального найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномо­ченный государственный орган или уполномоченный ор­ган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем на условиях, установ­ленных ЖК РФ (ст. 60).

В ст. 60 также говорится о том, что жилое помещение предоставляется гражданам во владение и пользование для проживания в нем. При этом необходимо иметь в виду, что в ст. 17 ЖК РФ предусмотрено использование жилого по­мещения не только для проживания граждан, но и для осу­ществления профессиональной и индивидуальной пред­принимательской деятельности.

Как известно, в настоящее время вопросы найма жилого помещения одновременно урегулированы нормами гражданского и жилищного законодательства.

В ГК РФ найму жилого помещения как гражданско-правовому договору посвящена гл. 35 «Наем жилого по­мещения» (ст. 671—688). Согласно ГК РФ договор найма жилого помещения может носить потребительский или коммерческий характер. В первом случае жилое помещение предоставляется по договору социального найма в государ­ственном или муниципальном жилищном фонде социаль­ного использования только гражданам, состоящим на учете по улучшению жилищных условий. Во втором случае наем жилого помещения осуществляется в домах (квартирах) граждан и организаций на коммерческих началах, т.е. с це­лью получения дохода от сдачи жилья, которое находится в их собственности.

Порядок владения и пользования жилым помещени­ем, предоставляемым по договору коммерческого найма, в основном определяется по соглашению сторон (наймодателя — собственника жилого помещения и нанимателя-гражданина). Безусловно, по сравнению с договором соци­ального найма жилого помещения в правовом отношении такой наниматель менее защищен. В частности, договор коммерческого найма носит срочный характер (может быть заключен на срок не более пяти лет), и обязательное сохра­нение за нанимателем занимаемого жилого помещения по окончании срока договора законодательством не предусмо­трено. Кроме того, плата за жилье в домах частного жилищ­ного фонда устанавливается по соглашению наймодателя и нанимателя, и она, как правило, значительно выше, чем по договору социального найма.

Следует также иметь в виду, что законодательством раз­решается и в государственном, и муниципальном жилищном фонде выделять часть жилья для использования жилых по­мещений на условиях договора коммерческого найма. Од­нако заселение граждан в жилые помещения по договору коммерческого найма в основном характерно для частного жилищного фонда. Что касается самого названия «коммер­ческий наем», то оно употребляется только в юридической литературе, а в законодательстве этот договор называется «договором найма жилого помещения».

Согласно ст. 672 ГК РФ договор социального найма жи­лого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодатель­ством. Как уже отмечалось в гл. 5, ранее договор социаль­ного найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда заключался на основа­нии ордера, т.е. административного акта. Ордер выполнял две функции: был основанием для вселения в жилое поме­щение и одновременно для заключения договора социаль­ного найма жилого помещения.

Договор социального найма и ранее заключался в пись­менной форме, сторонами договора были государствен­ная или муниципальная организация и гражданин, на имя которого выдан ордер. В договоре определялись права и обязанности сторон по пользованию жилым помещением, которые содержались в ЖК РСФСР, а также в Правилах пользования помещениями и Типовом договоре найма жи­лого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда в РСФСР, утв. постановлением Совета Министров РСФСР от 25.09.1985 № 415.

В настоящее время действуют новые Правила пользова­ния жилым помещением, утв. постановлением Правитель­ства РФ от 21.01.2006 № 25, также принят новый Типовой договор социального найма жилого помещения (постанов­ление Правительства РФ от 21.05.2005 № 315).

В ст. 60 ЖК РФ дается понятие договора социального найма (ч. 1), в том числе указываются стороны данного до­говора. Прежде всего называется собственник жилого поме­щения. Им может быть Российская Федерация, субъект РФ или муниципальное образование (ст. 212—215 ГК РФ). Ко­нечно, указанные публично-правовые образования непосред­ственно не участвуют в этих договорных отношениях, в том числе не являются наймодателями. Как правило, стороной и, следовательно, наймодателем по договору социального най­ма выступают соответствующие органы (государственные или муниципальные) или управомоченное им лицо.

Нанимателем может быть только гражданин Российской Федерации, который получил жилое помещение в качестве нуждающегося в нем.

Кроме того, впоследствии нанимателем жилого поме­щения может быть член семьи нанимателя (ст. 82 ЖК РФ) или гражданин, вселившийся в жилое помещение по обме­ну (ст. 72 ЖК РФ). Иностранным гражданам и лицам без гражданства, как следует из ч. 5 ст. 49 ЖК РФ, жилые помещения по договорам социального найма не предоставля­ются. Однако это не означает, что в конкретных случаях, например в случае смерти первоначального нанимателя, указанные лица не могут стать нанимателем жилого поме­щения, в котором они проживают.

Согласно ч. 2 ст. 60 ЖК РФ по данному договору жилые помещения предоставляются в бессрочное пользование (без установления определенного срока его действия). Ранее аналогичное положение содержалось в ст. 10 ЖК РСФСР. В ч. 3 ст. 60 ЖК РФ подчеркивается, что изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения, не является основанием для расторжения договора социаль­ного найма. Это означает, что изменение норм гл. 7 (ст. 49— 59) ЖК РФ не повлечет прекращение данного договора.

В ст. 61 ЖК РФ установлено, что пользование жилым помещением осуществляется на основании норм гл. 8 (ст. 60—91) данного Кодекса и конкретного договора со­циального найма жилого помещения, который заключен на данное жилое помещение. В ч. 2 ст. 61 ЖК РФ указано, что наниматель жилого помещения в многоквартирном жилом доме вправе пользоваться его общим имуществом. Из ст. 69 ЖК РФ следует, что члены семьи нанимателя имеют рав­ные с ним права. Следовательно, и они вправе пользоваться общим имуществом в многоквартирном доме (лестничные клетки, лифты и др.).

В ст. 62 ЖК РФ определен предмет договора социаль­ного найма жилого помещения. Она изложена с учетом ст. 673 ГК РФ, п. 1 которой установлено, что объектом дого­вора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

В ст. 63 ЖК РФ определена форма договора социально­го найма — она должна быть письменной. Речь идет, конеч­но, о простой письменной форме (не нотариальной). Ранее на практике письменная форма договора социального най­ма не всегда соблюдалась. Однако это не влекло каких-либо негативных последствий для граждан, поскольку основным документом, подтверждающим право на данное жилое по­мещение (наряду с решением органа, предоставившего жи­лое помещение), считался ордер на жилое помещение (ст. 47 ЖК РСФСР).

Теперь основанием заключения договора социально­го найма, как мы уже не раз отмечали, является решение органа местного самоуправления о предоставлении кон­кретного жилого помещения (ч. 4 ст. 57 и ч. 1 ст. 63 ЖК РФ). Указанное решение и договор социального найма, оформленный в письменной форме, служат документа­ми, подтверждающими право гражданина-нанимателя на вселение в данное жилое помещение. В частности, это следует из ч. 1 ст. 60 ЖК РФ: наймодатель обязуется передать нанимателю жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем, т.е. передача жило­го помещения (вселение в него) осуществляется в соот­ветствии с заключенным договором. Было бы нелишним практиковать передачу в этих случаях жилого помещения по акту. Во-первых, наличие такого документа исключило бы возможность передачи жилого помещения гражданину с какими-либо дефектами (недостатками), например без санитарно-технического оборудования и т.п. Во-вторых, законодательством предусмотрена сдача жилого помеще­ния по акту при его освобождении. В связи с этим логично и принимать предоставленное гражданину жилое помеще­ние с оформлением соответствующего акта.

В ст. 64 предусмотрено сохранение договора социально­го найма жилого помещения при переходе права собствен­ности, а также права хозяйственного ведения или опера­тивного управления на жилое помещение к другим лицам. Указанные режимы имущества, в том числе жилья, принад­лежат соответственно государственным и муниципальным унитарным предприятиям (ст. 113 и 294 ГК РФ) и учреж­дениям (ст. 120 и 296 ГК РФ). Иными словами, названные юридические лица не являются собственниками жилищно­го фонда.

Понравилась статья? Добавь ее в закладку (CTRL+D) и не забудь поделиться с друзьями:

Заключение договора социального найма. Элементы договора социального найма

Понятие — по договору социального найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК, а наниматель обязуется использовать это жилое помещение по назначению, своевременно производить оплату за пользованием жилым помещением и оплату коммунальных услуг.

По правовой природе договор является консенсуальным, возмездным или безвозмездным, взаимным, бессрочным.

Гражданин может претендовать на бесплатное получение жилого помещения при нуждаемости в улучшении жилищных условий. Нуждаемость в данном случае понимается как острая потребность в улучшении жилищных условий данного гражданина и его семьи, которая определяется объективными критериями, предусмотренными законодательством.

Перечень оснований признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий:

— обеспеченность жилой площадью на одного члена семьи ниже уровня, установленного субъектом РФ;

— проживание в жилом помещении (доме), не отвечающем условленным санитарным и техническим требованиям;

— проживание в квартирах, занятых несколькими семьями, если в составе семьи имеются больные, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, при которых совместное проживание с ними в одной квартире невозможно;

— дети-сироты без попечения родителей и др.

Перечень в законе не является исчерпывающим.

На основании решения о предоставлении гражданину жилого помещения орган местной администрации выдает ему специальный документ — ордер на занятие жилого помещения. Из ордера возникает право ордеродержателя требовать заключения договора социального найма жилого помещения и соответствующая этому праву обязанность жилищно-эксплуатационной организации заключить договор. Ордер предшествует договору, предопределяет его стороны и объект. Жилищно-эксплуатационная организация не может предоставить жилое помещение лицу, не имеющему ордера, и не вправе заключить с ним договор найма жилого помещения.

Следует признать, что пока договор социального найма не заключен, правоотношение найма жилого помещения не возникает — у гражданина, несмотря на наличие у него ордера, нет права пользования указанным в ордере помещением. Указанные права и обязанности он приобретает только с момента заключения договора.

По месту жительства предоставляется жилое помещение общей площадью на одного человека не менее нормы предоставления. Норма предоставления — минимальный размер площади жилого помещения, который устанавливается органом МСУ в зависимости от достигнутости в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жильем и других факторов.

Г. Кемерово: учетная норма – 10 м2 (граждан ставят на учет как нуждающихся); норма предоставления 14м2.

Элементы:

Предмет договора – жилое помещение (жилой дом, его часть, квартира, комната). Не может предоставляться неизолированное жилое помещение, т.е. не имеющее самостоятельный выход; помещение вспомогательного использования; общее имущество в многоквартирном доме. Жилое помещение должно быть пригодно для проживания.

Предмет социального найма не устанавливается сторонами, так как он указывается в решении о его предоставлении.

Стороны в договоре социального найма предопределены заранее в ордере.

Если жилое помещение относится к муниципальному жилищному фонду, то наймодателем выступает орган местного самоуправления или муниципальная жилищно-эксплуатационная организация — жилищно-эксплуатационная контора (ЖЭК), дирекция эксплуатации зданий (ДЭЗ) и т. п. Если же внаем сдается жилое помещение в доме государственного жилищного фонда, то в качестве наймодателя выступает государственное учреждение, на балансе которого имеется жилищный фонд.

Нанимателем в договоре социального найма жилого помещения может выступать только гражданин, на имя которого выдан ордер.

В случае выбытия нанимателя или его смерти договорные отношения не прекращаются, поскольку нанимателем становится кто-либо из совершеннолетних членов семьи выбывшего — по соглашению между ними. Если единственным лицом, имеющим право на занимаемое жилое помещение, окажется несовершеннолетний, договор заключается от его имени опекуном или попечителем. Договор социального найма прекращает действие, если выбывший наниматель проживал один.

Правом постоянного пользования жилым помещением по договору социального найма обладает не только наниматель, но и члены его семьи. Перечень лиц, вселяющихся в жилое помещение в качестве членов семьи, содержится в ордере.

К членам семьи относятся: супруг нанимателя, их дети и родители. Наряду с этим некоторые лица могут быть признаны членами семьи. К их числу относятся: другие родственники нанимателя (а также родственники его супруга) независимо от степени родства; нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях — и другие лица (в частности, лица, состоящие с нанимателем либо с кем-либо из членов его семьи в фактических брачных отношениях). Для признания таких граждан членами семьи требуется, кроме родственной связи или нахождения на иждивении, наличие следующих условий: совместного проживания с нанимателем и ведения с ним общего хозяйства.

Проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем. Следовательно, все они являются сонанимателями без заключения договора.

Договоры должны заключаться в письменной форме. Несоблюдение предписанной законом простой письменной формы договора найма жилого помещения не влечет недействительности договора.

Договор социального найма является бессрочным, т. е. не содержит условия о сроке.

Цена. В договоре социального найма устанавливается лимитированная квартплата.

Понравилась статья? Добавь ее в закладку (CTRL+D) и не забудь поделиться с друзьями: