Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой риски и последствия

Риски покупки квартиры с неузаконенной перепланировкой

Жить в квартире с самовольной (незаконной, несогласованной, неузаконенной, нелегальной) перепланировкой можно сколь угодно долго: проблемы обычно возникают при попытке совершить сделку, например, при продаже недвижимости. Если вы решили купить или уже купили такую квартиру, мы расскажем о рисках и последствиях такой сделки.

Можно ли купить квартиру с неузаконенной перепланировкой

На самом деле никаких препятствий для сделки по купле-продаже такой недвижимости нет. Законодательство РФ нигде не запрещает продажу жилья с неузаконенной перепланировкой.

Купить «нехорошую квартиру» можно и не зная об этом. Если продавец или риелтор не скажут о самовольной перепланировке, то выявить изменения под силу только специалисту или очень дотошному покупателю.

Несведущий же покупатель часто смотрит на то, как живут люди, а не проверяет документы, упуская из вида проблемы, которые останутся с ним после освобождения квартиры продавцами. В итоге, нарушения выявляются уже после сделки.

Другой вариант — непреодолимое желание купить квартиру с перепланировкой, пусть и незаконной. Одним сильно нравится переделанное пространство, другим — большая скидка за нелегальную перепланировку. Третьи считают, что смогут оформить всё самостоятельно, дёшево и задним числом…

Сделка и переход права собственности совершается без проблем, так как Росреестр не знает о выполненной перепланировке, а значит, не имеет оснований для приостановки регистрации. Подпись покупателя в договоре купли-продажи означает безусловное согласие с условиями о том, что квартира полностью его удовлетворяет и претензий к продавцу он не имеет.

Последствия покупки квартиры с незаконной перепланировкой

Соглашаясь на покупку квартиры с неузаконенной перепланировкой, вы берёте на себя ответственность за все сделанные в ней изменения

1. Если перепланировку выявит администрация Хабаровска, то потребует заплатить штраф, узаконить изменения или вернуть квартиру в первоначальное состояние. Подробнее об ответственности за незаконную перепланировку.
2. Если у предыдущих хозяев были конфликты с соседями из-за своей перепланировки, то эти споры плавно перетекут к вам.
3. Если соседи сверху изменят квартиру и согласуют свою перепланировку, то ваши несогласованные изменения могут остаться навсегда вне закона, так как о них никто не знал.
4. Если управляющая компания имела претензии к квартире, то решать проблемы придётся вам, как новому собственнику. В случаях перепланировки общедомового имущества без согласия собственников МКД, жалоб и обвинений может быть ещё больше.
5. Любая авария в подъезде, например, прорыв труб или трещины в стенах — повод для ТСЖ предъявить вам счёт, так как ваша квартира была изменена без разрешительной документации, в том числе проекта и экспертиз.
6. Банки, как правило, не дают ипотеку на покупку квартиры, если в ней неузаконенная перепланировка. Да и не многие, честно говоря, готовы рискнуть, как вы в своё время.
7. Получить кредит под залог квартиры с незаконной перепланировкой также будет сложно. Привести залоговое имущество в порядок — значит потратить от 50 до 300 тыс. рублей на заключения экспертов, суды и юристов. Кредитные учреждения не хотят рисковать своими деньгами.
8. Самовольная перепланировка снижает стоимость квартиры на 10–30% в зависимости от степени сложности узаконивания. Например, перепланировку в панельном доме Хабаровска узаконить практически невозможно, а значит, придётся потратиться на приведение квартиры в исходное состояние (случай из практики).
9. Расторгнуть сделку купли-продажи будет достаточно сложно. Сама по себе несогласованная перепланировка не может быть основанием для расторжения договора купли-продажи недвижимости или признания сделки недействительной. Сделка может быть признана судом недействительной, если вы докажете, что совершили её под влиянием заблуждения или обмана.
10. Если у вас будет какое-либо судебное разбирательство по квартире, то несогласованная перепланировка в ней лишает вас шансов выиграть процесс.

Что делать, если вы купили квартиру с самовольной перепланировкой

Во-первых, разобраться с техническими документами и несоответствиями планировки.

Во-вторых, оценить возможность узаконивания перепланировки в купленной квартире. Иногда изменения не критичны и суд принимает решение сохранить квартиру в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создаёт угрозу их жизни или здоровью.

Лучше выбрать компанию, которая выполнит комплекс работ по узакониванию перепланировки — от сбора и подготовки заключений до участия в судебных заседаниях

Если узаконить перепланировку невозможно, то придётся или всё время скрывать её или вернуть квартиру в исходное состояние. Закажите техническое заключение на перепланировку, проект восстановления и строго по документации верните помещение в состояние последнего обследования БТИ.

Что произойдет, если не узаконить перепланировку

Стремясь сделать пространство комфортнее, владельцы жилья решаются на перепланировку. Одни объединяют помещения, другие — их разделяют.

Перепланировки и переустройства подлежат согласованию. В противном случае они считаются вне закона.

Последствия незаконной перепланировки

Незаконной является любая перепланировка, проведенная:

• С отклонением от ранее утвержденного проекта и строительных норм;
• Без прохождения этапов согласования.

Зачастую последствиями таких работ являются:

• Штраф;
• Судебное решение об обязанности собственника за свой счет вернуть квартиру в первозданное состояние. При этом за нарушение установленных решением суда сроков проведения работ предусмотрен дополнительный штраф, а за отказ — выселение и продажа недвижимости с публичных торгов.

Если выполненные в помещении работы относятся к допустимым: не нарушены несущие конструкции, вентиляционные каналы, выходом из сложившейся ситуации может стать:

;
• Подача искового заявления в суд с требованием оставить квартиру в переделанном состоянии.

Такие варианты разрешения проблемы осуществимы только тогда, когда в процессе выполнения работ в квартире:

• Не затронуты несущие конструкции, общедомовые коммуникационные системы;
• Отсутствуют факты нарушения строительных нормативов и угроза для жизни и здоровья людей.

Во всех остальных случаях работы не могут быть согласованы, а квартиру придется вернуть в исходное состояние.

Самые печальные последствия возникают тогда, когда в результате ремонтных работ затронуты несущие стены. В подобных случаях возникает опасность обрушения стен, проемов, а иногда и целого подъезда.

В случае нанесения урона принадлежащего соседям имущества в результате работ по перепланировке квартиры, собственник помещения обязан возместить пострадавшим ущерб за свой счет. Затраты могут оказаться более чем внушительными.

Выполняя перепланировку без согласования, не стоит полагаться на то, что она останется незамеченной.

Во-первых, шум работ может стать причиной жалоб со стороны соседей, во-вторых, перепланировка может в любой момент «всплыть», став реальным препятствием при проведении сделок с квартирой.

Возможные проблемы

При продаже

Перепланировка означает изменение квадратуры помещений внутри квартиры, их количества, уменьшение одних комнат за счет других.

Если эти изменения должным образом согласованы и зафиксированы в кадастровом или техническом паспорте на объект недвижимости, проблем при продаже скорее всего не возникнет.

Ситуация такова, что владельцу помещения с целью согласования тех или иных работ приходится обойти ни одну инстанцию, что достаточно трудозатратно и долго. Поэтому на рынке недвижимости присутствуют тысячи квартир с незаконной перепланировкой:

• Избавиться от такого имущества бывает непросто. В условиях выбора покупатель скорее переключит внимание на иную «беспроблемную» квартиру;
• Наличие незаконной перепланировки располагает покупателя к торгу. Размер скидки при этом может достигать 10-15% от стоимости объекта.

Поскольку кадастровый паспорт и техинформация БТИ не требуются для регистрации сделок с недвижимым имуществом, квартиры с неузаконенной перепланировкой продаются и покупаются.

Важно, чтобы новый собственник понимал, что вместе с недвижимостью он приобретает обязанность:

• Согласовать перепланировку;
• Заплатить штраф;
• Привести помещение в первозданный вид за счет собственных средств, если работы выполнены таким образом, что их невозможно согласовать;
• Возместить ущерб соседям, если перепланировка квартиры приведет к порче принадлежащего им имущества.

Таким образом, выполненная когда-то собственником жилья перепланировка с целью улучшения потребительских свойств квартиры превращается в сплошной недостаток.

Впрочем, каждый случай индивидуален. Если продавец переделал небольшую однокомнатную «хрущевку» в квартиру-студию, продать такой объект вполне можно по адекватной цене.

Если же задеты несущие конструкции, инженерные системы, вряд ли кто-то согласится купить такую «проблемную» квартиру даже со скидкой.

Чтобы не упустить выгоду, перед продажей можно воспользоваться одним из двух вариантов:

• Привести в соответствие с действительностью техническую документацию на квартиру, согласовав перепланировку;
• Привести квартиру в первозданный вид, восстановив, например, демонтированные перегородки или дверные проемы.

В этом случае шансы продать жилье по заявленной стоимости достаточно высоки.

При ипотеке

На сегодняшний день много людей решается на приобретение жилья в ипотеку.

Выполненные незаконные строительные работы могут стать не только основанием для требования скидки со стороны продавца, но и реальным препятствием для совершения сделок с привлечением заемного капитала.

Еще несколько лет назад банки наотрез отказывались финансировать клиентов, приобретающих квартиры с перепланировкой. Даже при том условии, что работы вполне возможно согласовать.

Теперь кредитные учреждения более лояльно подходят к выбору предмета залога, но оговорки все таки существуют:

• Перепланировка должна относится к разрешенной;
• Покупатель (он же заемщик) обязан согласовать выполненные работы в установленный банком срок.

Эти условия в обязательном порядке закреплены в кредитном договоре. За их невыполнение предусмотрены:

• Штраф;
• Выставление требования заемщику о досрочном закрытии ипотеки;
• Отказ страховой компании возмещать убытки в случае наступления страхового события.

Стоит отметить, что:

• Ни при каких условиях банк не согласится выдать ипотечный кредит на квартиру, в которой выполнен запрещенный законом вид перепланировки;
• Обмануть кредитное учреждение не получится. На этапе принятия решения о возможности выдачи ипотеки на объект с целью осмотра выезжают сотрудники залогового подразделения банка или аккредитованной оценочной компании.

Получив ипотеку на квартиру с неузаконенной, но не запрещенной законодательством перепланировкой, заемщик обязан привести в порядок кадастровые документы.

В противном случае невыполнение условий кредитного договора будет зафиксировано сотрудниками залоговой службы банка при очередной проверке предмета залога.

Как правило, выезды осуществляются ежегодно, а к нарушителям применяются санкции.

При приватизации

Случается, что перепланировку выполняют граждане, проживающие в квартире на основании договора социального найма. Через какое-то время они решают приватизировать недвижимость. В этом случае предусмотрены аналогичные меры ответственности, что и к собственникам жилья. Может быть выписан штраф и выставлено требование привести помещение в первоначальный вид.

Дело в том, что при приватизации необходим кадастровый паспорт, срок действия которого составляет 5 лет. Если документ получен давно, то перед его повторным изготовлением уполномоченное лицо БТИ выезжает на объект, в процессе осмотра фиксируя имеющиеся перепланировки.

При отсутствии «переделок», кадастровый паспорт будет выдан заявителю, при наличии — документ не изготовят до тех пор, пока проживающий в квартире и решивший приватизировать ее гражданин не согласует перепланировку.

Ответственность

Любые изменения конфигурации жилища требуют согласования. При выявлении факта перепланировки собственника или нанимателя помещения ждет:

• Административная ответственность;
• Требование со стороны уполномоченных лиц жилинспекции согласовать перепланировку или вернуть помещение в прежний вид;
• Реализация квартиры с торгов (при отказе узаконить выполненные работы).

Пожизненная рента квартиры — что это и как ее можно использовать для приобретения жилья.

Подробную информацию о процедуре выделения доли из общей долевой собственности вы найдете в этой статье.

Как правильно использовать счет эскроу при оплате покупки квартиры и стоит ли им пользоваться? Узнайте об этом здесь.

Штрафные санкции

Рано или поздно факт незаконной перепланировки вскроется. В этом случае нарушителя ждет штраф в размере от 2 тыс. до 2,5 тыс. рублей (ст. 7.21 кодекса РФ об административных правонарушениях).

Сумма не столь значительная, но она может увеличиться, если собственник или наниматель помещения не согласует должным образом выполненные работы по его изменению.

Итак, наличие незаконной перепланировки может серьезно затянуть процесс продажи или приватизации недвижимого имущества. Все проводимые в квартире строительные работы стоит согласовывать своевременно. В противном случае, можно получить штраф, требование вернуть помещение в прежний вид, если перепланировка относится к запрещенным, а то и вовсе лишиться жилья.

Что делать, если купили квартиру с незаконной перепланировкой

Незаконная перепланировка – это всегда «головная «боль» для собственника квартиры. Продать такое жилье сложно, ведь не каждый клиент решится брать на себя ответственность за нее, а риэлторы будут занижать стоимость. Покупателям же такой квартиры нужно готовится к узакониванию перепланировки. А если она выполнена не по нормам, то потребуется новый ремонт. Все это незапланированные траты денег, сил и времени.

В статье рассказываем:

• что такое незаконная перепланировка;
• какие проблемы она несет;
• что делать, если вы собираетесь купить квартиру с неоформленной перепланировкой или уже ее купили;
• в каких случаях получится узаконить ремонт, а в каких – нет;
• как действовать и куда обращаться, чтобы сделать новую планировку законной.

Читайте также: переустройство и перепланировка жилых помещений – как согласовать по нормам 2022 года

Что такое незаконная перепланировка

Понятие «незаконная перепланировка» несет в себе два смысла.

Во-первых, это такой ремонт, на который не было получено разрешение или который не узаконили сразу после его проведения. Такую перепланировку еще называют несогласованной, самовольной или неузаконенной.

Во-вторых, незаконная перепланировка – это та, при которой планируемые или уже выполненные работы противоречат СНиПам, СаНПиНам, Сводам правил, постановлениям и законам. Тогда она не может быть согласована или узаконена.

Сделать незаконную перепланировку законной можно, но только в том случае, если она не нарушает строительные, санитарно-гигиенические нормы, безопасна для собственника и соседей.

Чтобы избежать покупки квартиры с незаконной перепланировкой, будущему собственнику стоит заранее получить на руки поэтажный план БТИ – еще на этапе покупки квартиры, чтобы сравнить состояние помещения с официальными документами.

Оставьте заявку на бесплатную консультацию

Согласно законодательству, никаких ограничений покупки квартиры с незаконной перепланировкой нет. Однако у продавца могут возникнуть сложности с продажей:

• потенциальный покупатель не захочет взять на себя всю ответственность за проведенные работы – вдруг проживать в квартире не безопасно?
• нужно искать клиента с наличными, а не ипотекой – большинство банков не одобряют покупку квартиры с самовольной перепланировкой в ипотеку;
• быстро узаконить ремонт перед продажей не получится, никаких ускоренных режимов работы у Мосжилинспекции нет. Даже если доплатить.

Сложности могут быть и у нового собственника – с узакониванием:

• ему придется пройти весь процесс согласования, независимо от того, кто фактически делал ремонтом:
• если выяснится, что что-то в квартире сделано не по нормам, придется приводить жилье к своему первоначальному виду, как на плане БТИ, или жить в квартире на свой страх и риск до тех пор, пока о самовольной перепланировке не узнают.

Какие проблемы несет купленная квартира с незаконной перепланировкой

1. Безопасность проживания в квартире и доме. Из-за неправильно сделанной перепланировки могут страдать перекрытия, а на стенах появиться трещины. Объединение лоджии с комнатой без стеклопакета может стать причиной появления плесени. А перенос кухни в комнату ухудшит проживание соседей. Норм много, и проведенная до вас перепланировка может под них не попадать.
2. Штраф. Узнав о незаконной перепланировке, Мосжилинспекция назначит штраф, независимо от того, исправите вы недочеты или нет. Размер — от 2000 ₽ до 2500 ₽. Кстати, до конца 2022 года Мосжилинспекция не назначает штрафы, если вы решили согласовать перепланировку.
3. Новый ремонт. Если перепланировка в квартире сделана с нарушениями строительных и санитарных, ее при всем вашем желании не смогут узаконить. Придется переделывать или возвращать квартиру в прежнее состояние. И все это – за счет собственника.
4. Если оставить все, как есть, Мосжилинспекция может подать в суд. Тогда кроме того, что все равно придется вернуть квартиру в прежнее состояние, нужно будет оплачивать судебные издержки.

Подробнее о санкциях читайте здесь.

Так выглядит предписание Мосжилинспекции, которое получают собственники квартир с незаконной перепланировкой:

Вот пример готового ремонта, который не получится узаконить. При объединении лоджии или балкона с кухней обязательна установка «французского» окна. Пока его там не будет об узаконивании перепланировки можно забыть:

Что в квартире разрешено делать, а что – нет определяет постановление Правительства Москвы № 508-ПП., а точнее утвержденные им Требования к проведению переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах. Есть еще один важный нормативный акт – СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные». Перепланировка квартиры должна быть выполнена в строгом соответствии с ними.

Что делать если уже купили квартиру с незаконной перепланировкой

В первую очередь, нужно оценить весь объем сделанных работ и выяснить, есть ли мероприятия, относящиеся к недопустимым. Например:

• расширен или перенесен санузел на жилые комнаты соседей снизу;
• объединены балкон или лоджия с жилыми комнатами и кухнями;
• замурованы в стены инженерные системы и трубы отопления без быстрого доступа к ним;
• объединена с комнатой газифицированная кухня или кухня увеличена на жилое помещение;
• сделаны теплые полы с водяным обогревом от общедомовой системы водоснабжения;
• подрезаны, уменьшены сантехнические или вентиляционные короба, либо в них сделаны полки и шкафы;
• кухня перенесена в комнату или стала меньше 8 кв. м.;
• снесена целиком или частично несущая стена;
• сделан проем без усиления металлоконструкциями;
• установлены радиаторы отопления на лоджии или балконе.

Это далеко не все нарушения, из-за которых перепланировку не дадут сделать законной. Многие незаконные вещи может обнаружить только специалист, а собственник даже не догадываться о том, что в перепланировке что-то не так.

Дальше нужно понять, как прошла сделка – через банк в ипотеку или за наличный расчет. Необходим план БТИ – заказывается в МосГорБТИ. Он сравнивается с реальным положением дел в квартире. После этого решается, что делать дальше.

Если так получилось, что квартира с незаконным ремонтом уже куплена, то его можно попробовать узаконить. Для этого еще до обращения в БТИ или жилищную инспекцию мы рекомендуем обратиться в PEREPLAN за бесплатной консультацией.

Мы изучим план квартиры до ремонта, выясним, что сделано, организуем выезд на объект и точно скажем, все ли выполнено по нормам и нужно ли что-то менять перед обращением в Мосжилинспекцию и БТИ. А также посоветуем наиболее простой путь узаконивания.

Задайте вопрос эксперту в WhatsApp

Здравствуйте! Вы можете задать мне любой интересующий вопрос в WhatsApp.

Получите консультацию специалиста или отправьте нам на предварительную оценку необходимые документы.

Позвоните нам

Частые вопросы нашим экспертам

Чтобы задать вопрос в WhatsApp отсканируйте QR-код с телефона.
Диалог с экспертом
откроется в приложении.

Позвоните нам

Москва: +7(495) 181-13-09

Санкт-Петербург: +7(812) 612-01-31

Как узаконить перепланировку в квартире

Путь согласования зависит от того, «засвечен» ремонт или нет.

Способ №1. Если вы купили квартиру, но при этом ни в Мосжилинспекции, ни в БТИ о перепланировке еще не знают, можно идти по пути, как будто вы еще только планируете ремонт.

Для этого нужно получить архивный план квартиры БТИ.

Это единственное самое простое и безболезненное действие, которое может сделать собственник и которое не принесет проблем – заказать архивный план квартиры БЕЗ выезда техника. А дальше лучше обратиться к нам, чтобы мы вышли на объект, сравнили ремонт с планом БТИ и рассказали, как действовать в вашей ситуации.

Если вы сами направитесь в БТИ или попробуете согласовать ремонт, как планируемый, высока вероятность получить план БТИ в красных линиях, исправлять которые проблематично.

Вот, как выглядит архивный план:

Документ нужно заказать в бюро технической инвентаризации. Внимание: здесь важно не вызывать в квартиру сотрудника БТИ, так как так незаконная перепланировка вскроется, и он оформит план квартиры в «красных» линиях.

Если план в черных линиях на руках, дальше нужно убедиться, что ремонт выполнен в соответствии с нормами, и подготовить:

. Это делает проектная компания – например, PEREPLAN. Если в квартире были затронуты несущие стены, сделана антресоль, либо ремонт выполнен в доме с деревянными или смешанными перекрытиями, нужно обращаться к авторам проекта дома либо в ГБУ «Экспертный центр»;
• пакет документов, в который входят правоустанавливающие документы, согласие всех собственников квартиры, план БТИ до перепланировки.

Также может потребоваться обращение в:

• банк, если квартира находится в ипотеке и нужно внести изменения в ЕГРН;
• Департамент культурного наследия города Москвы, если дом – памятник истории, культуры и архитектуры;
• Мосгаз, если перенесена газовая плита.

Собранные документы подаются в Мосжилинспекцию.

Способ №2. Если перепланировка уже «засвечена» в инспекции и БТИ, нужно:

перед началом согласования убедиться, что ремонт выполнен по нормам. Этот факт подтверждается документально с помощью технического заключения о допустимости и безопасности проведенных работ;
взять согласие на ремонт от всех собственников квартиры. Оформляется в виде письменного согласия в свободной форме, где собственники пишут, что они не против узаконивания перепланировки по данному адресу.

Также, если в квартире переносилась газовая плита, обязательна справка из Мосгаза.Необходимо заранее вызвать оттуда специалиста, чтобы он перепроверил законность переноса, так как требования постоянно меняются.

Если узакониванием будем заниматься мы, нужна нотариально заверенная доверенность, которая будет считаться согласием от собственников.

Также, как и в первом случае, документы подаются в Мосжилинспекцию, после чего ждут ее решение.

Подробнее об узаконивании перепланировки читайте здесь.

Вывод

Покупая квартиру с незаконной перепланировкой, нужно понимать, что новый собственник берет на себя всю ответственность за проведенный ремонт. Даже при том условии, что делал его не он.

Оформление незаконной перепланировки квартиры после покупки самостоятельно – достаточно сложное и рискованное мероприятие. Во-первых, это отнимает время, силы и деньги. Во-вторых, сделанная планировка может не проходить по нормам, а вы можете даже не догадываться об этом. В-третьих, подходить к вопросу нужно аккуратно, чтобы не нажить лишних проблем.

Перед покупкой квартиры с самовольной перепланировкой или если вы ее уже оформили в собственность, рекомендуем проконсультироваться с PEREPLAN на предмет законности ремонта, возможных последствиях и вариантах узаконивания.

Мы подскажем, как сделать все максимально быстро и безболезненно, расскажем, какие документы готовить, а также сможем взять на себя все согласование, чтобы вы по-минимуму вникали в процесс и сэкономили силы и деньги.

Задайте вопрос эксперту в WhatsApp

Здравствуйте! 👋 Вы можете задать мне любой интересующий вопрос в WhatsApp.

Получите консультацию специалиста или отправьте нам на предварительную оценку необходимые документы.