Покупка квартиры по переуступке прав что значит переуступка риски порядок покупки квартиры

Плюсы и минусы покупки новостройки по переуступке

Переуступка – это шанс купить строящуюся недвижимость с возможностью торга. Потому такие сделки и стали популярны. Но, конечно, подводные камни присутствуют тоже.

Граждане, покупающие квартиру в строящемся доме, по сути, приобретают не недвижимость — ее юридически еще нет — а право требования будущей квартиры. Право это можно реализовать оформив собственность на жилье, когда дом будет построен, либо, не дожидаясь этого момента, продать по договору цессии (переуступить).

Не опасно ли покупать строящуюся квартиру с помощью такой сделки? Давайте разбираться.

Вначале поговорим о преимуществах для покупателя.

«На рынке переуступок, — говорит Роман Корякин, генеральный директор и собственник проекта „Единый Центр Инвестиций“, — иногда можно найти более привлекательные варианты, чем у самого застройщика. Основной тип переуступок — переуступки от инвесторов. Эти люди выкупают объекты на самых ранних этапах стройки, поэтому их квартиры располагаются на лучших этажах, имеют удобные планировки и красивые виды из окна.

Потребитель на рынке переуступок может легко найти хорошую квартиру по выгодной цене. Инвесторы, как правило, имеют несколько квартир и готовы продать относительно дешево, чтобы быстрее получить прибыль».

Роман Корякин выделяет еще несколько нюансов: «На сегодняшний день 95% банков работают с переуступками. Хочу обратить внимание, что на рынок переуступок от юридических лиц распространяется и субсидированная ипотека. Сейчас появилась субсидированная ставка в 5,8%. В ближайшее время можно будет увидеть реальные ставки около 5,2%. Так покупатель получает и дисконт, и субсидированную ипотеку. Также на рынке переуступок можно применить все субсидии, включая материнский капитал».

Еще один аргумент можно отнести к числу спорных. С тезисом «отсутствие юридических и судебных рисков» согласятся далеко не все. Но выслушаем уважаемого эксперта: «Есть заблуждение, что покупать строящуюся квартиру по переуступке опасно. На самом деле с появлением 214-ФЗ, а тем более после введения эскроу-счетов все риски минимизировались. К тому же на рынке переуступок нет риска наследников, распространенного на вторичном рынке. Риска расторжения договора нет, рисков закладных тоже нет. Поэтому потребитель получает выбор и возможность получить скидку, не рискуя. Цессия — договор трехсторонний, где третья сторона — застройщик — крупная юридическая компания, которая дорожит своей репутацией».

Доверяй, но проверяй

Анна Горбенко, адвокат, консультант Комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области, отмечает потенциальные риски при сделках по переуступке.

«Если речь идет о юридическом лице, переуступающем право требования на квартиру, то чаще всего это подрядчик, с которым застройщик расплатился квартирами, — отмечает она. — Нужно внимательно анализировать договор долевого участия, как там зафиксированы взаимоотношения между сторонами. Может быть, допустим, подрядчик должен получить 100 млн руб. и сколько-то квартир. Также тщательно выясняем, выполнил ли подрядчик со своей стороны условия договора, каковы его гарантийные обязательства. Ведь какая-то одна квартира, как раз ваша, может попасть в неоплаченные».

С переуступкой от физического лица всё намного проще, особенно если оно полностью оплатило сумму, указанную в ДДУ. «В любом случае нужно обратиться к застройщику, но если всё оплачено, то это просто уведомительный порядок, — комментирует эксперт. — Бывает, что цена по переуступке существенно ниже той, по которой в этот момент продает застройщик. Надо разбираться, почему это так».

Ну и нелишним будет найти информацию, не начата ли процедура банкротства застройщика. Это, прямо скажем, малоинтересный вариант для покупки.

Юрий Кочергин, генеральный директор «Центра юридического сопровождения», отмечает еще и такую деталь. Если дольщик приобрел у застройщика квартиру за 3,0 млн, а переуступил за 3,5 млн, то в случае недостроя и банкротства застройщика покупатель (который по переуступке) сможет претендовать только на ту сумму, что прописана в ДДУ, то есть на 3,0 млн. Есть и другое ограничение, но оно касается более дорогих и габаритных объектов: сумма компенсации рассчитывается только за 120 кв. м, не более.

В общем, следует признать, что переуступка — это всё-таки сложная сделка и проводить ее без юридического сопровождения рискованно.

Покупка квартиры по переуступке прав

Намереваясь приобрести квартиру у застройщика, лицо может наткнуться на объявление о продаже через уступку права. Данная процедура приобретения права собственности полностью соответствует закону, так как связана с передачей дольщиком, участвующем в долевом строительстве, продать жилье еще до ввода новостройки в эксплуатацию.

Покупка жилья по переуступке прав является оформлением между сторонами сделки, в соответствии с которой обязательства и права передаются от основного дольщика к другому лицу, намеренному дождаться завершения строительных работ.

Что значит переуступка при покупке квартиры

Переуступка представляет собой вид юридической сделки, на основании которой уступается право требования от одного лица к другому. Переуступается по сделке не право собственности, поскольку оно еще не существует, т.к. объект недвижимости фактически не существует (не построен).

Передается по соглашению переуступки именно право требования на квартиру

Первоначально данное право возникает у дольщика, который заключил договор долевого участия с застройщиков в соответствии с ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве». Дольщиком может являться как гражданин, так и юридическое лицо.

Застройщик несет перед участником ДУ обязанность по своевременной сдаче объекта недвижимости, который соответствует установленным техническим характеристикам.

Дольщик может сам принять исполнение по договору долевого участия, т.е. подписать акт приема-передачи квартиры от застройщика, а может переуступить право требования третьему лицу. Таким образом совершается сделка уступки, также называемая договором цессии.

Порядок оформления сделки регламентируется положениями статей 388-390 ГК РФ. Лицо, передающее права, является кредитором (цедентом), а другое лицо – покупателем права (цессионарием).

Суть уступки заключается в том, что первоначальный приобретатель получает в результате неё определённую выгоду:

• Дополнительный доход в результате продажи квартиры по более высокой стоимости;
• Невозможность ждать окончания строительства по каким-либо причинам.

Жилплощадь на начальном этапе строительных работ имеет невысокую цену, поскольку существуют риски затягивания строительства или признания застройщика банкротом.

В процессе сооружения новостройки стоимость квартир растет, а при цессии выгода будет состоять в разнице между актуальной и начальной ценой жилья.

Оформляется именно переуступка, поскольку продажа не сданного объекта недвижимости невозможна.

Кроме того, жизненные обстоятельства у дольщика могут измениться. Например, он может решить не приобретать квартиру в результате переезда, развода или других субъективных причин. Основания уступки

Для оформления покупки квартиры по переуступке потребуется основной договор, который содержит права и обязанности сторон. Таким документом может выступать:

1. Договор участия в долевом строительстве — подписывается между дольщиком и застройщиком. Инвесторами могут выступать любые лица, вкладывающие денежные средства на сооружение многоквартирного жилого дома или другого объекта недвижимости (согласно ФЗ № 214). Договор включает обязательства контрагентов, процесс проведения расчетов между сторонами, ответственность при нарушении условий соглашения.
2. Предварительный договор купли-продажи. В соответствии таким документом, покупатель имеет право требования у продавца продажи недвижимости в установленный срок. Договор является действительным до даты истечения установленного срока в нём. В случае не указания даты его завершения, срок договора считается равным 1-му году с момента заключения.

Кроме указанных возможны и другие основания, в силу которых застройщик несет обязанности перед другими лицами. Эти лица могут передать принадлежащие им права требования. Примером такого основания может служить сделка взаимозачета между компаниями. В частности, если подрядная организация выполнила работы, а застройщик за это передал право требования на квартиры.

Зачастую, когда речь ведется об уступке прав на жилье, имеют в виду переуступку прав именно по договорам долевого участия в строительстве жилых домов.

Основные правила

Отношения дольщиков устанавливаются Федеральным законом от 30.12.2004 года N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…” Пункт 11 этого законодательного акта содержит обязательные требования к переуступке прав по сделке:

• Цессия допускается, если дольщик в полном объеме заплатил стоимость долевого участия либо совершил перевод задолженности на последующего дольщика;
• Оформление сделки переуступки прав совершается с момента регистрации договора долевого участия до подписания акта приема-передачи или иного документа, который подтверждает передачу квартиры;
• если продавцом права является организация, то стоимость цессии вносится после регистрации сделки уступки в ФКП Росреестра.

При оформлении договора должны соблюдаться нормы законодательства, в противном случае сделка может быть признана недействительной.

Риски и особенности приобретения квартиры по уступке

Последующий приобретатель несет риски при покупке жилья по уступке прав, которые могут возникать как на этапе проведения строительных работ, так и после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию.

В строящемся здании

На момент возведения новостройки, приобретатель может сталкиваться с определенными сложностями:

1. Недобросовестность застройщика. К примеру, первоначально дольщик выполнил все необходимые действия по проверке надежности фирмы застройщика, но далее возникло затягивание сроков строительства, появилась возможность будущего банкротства строительной компании. В результате чего дольщик принял решение переуступить право на квартиру, т.к. неясно, достроят ли вообще дом в ближайшее время, но о сомнениях в надежности фирмы он не сообщил. Покупатель права, заключив договор цессии, может в дальнейшем пожалеть о потраченном времени и финансах.
2. Замораживание строительства. На любом этапе возведения дома может произойти приостановление работ. Вслед за длительным ожиданием инвесторы сами намерены осуществить продажу жилплощади намного дешевле, чем вложенная сумма по ДДУ. Поэтому перед покупкой квартиры в строящемся доме по заманчивой стоимости, необходимо скрупулезно проверить деятельность застройщика и понимать риски долгостроя.
3. Планируемая по проекту и фактическая планировка квартиры может различаться. В этом случае отстаивать свои интересы придется в суде.

Рекомендуется заключать сделку только с проверенными застройщиками и тщательно исследовать правоустанавливающую и проектную документацию.

В сданном доме

Для возведения многоквартирного дома требуется привлечения немалого финансирования инвесторов, а кроме того, у застройщика могут быть обязательства по возврате займа в банк, обязанности по оплате работ подрядчиков, поставщиков и т.д.

Если у строительной компании имеются долги возможны судебные разбирательства между сторонами обязательств, и до того, как спор не будет решен, оформить право собственности на квартиру не допускается.

Еще одним распространенным риском является риск «двойной покупки» квартиры по переуступке, право на которую уже передано другому лицу. Чтобы не допустить этого нужно оформлять договор цессии только по сделкам, прошедшим государственную регистрацию в службе Росреестра. В этом случае проверить принадлежность права на квартиру за определенным лицом несложно.

По ипотеке

При необходимости уступки права требования на жилье, и для этого нужно оформить ипотеку в банке, у покупателя могут возникнуть следующие трудности:

1. Повышенные проценты. В отношении еще не построенных объектов применяются повышенные ставки, поэтому ежемесячный платеж за кредит будет высокий;
2. Сложности с получением ипотечного кредитования;
3. Потребуется заключение предварительного договора переуступки права на квартиру с ипотекой. Договор необходим при обращении в банк.

Дополнительные риски зависят от добросовестности строительной фирмы.

В случае, если ипотека уже оформлена дольщиком, обязанности по возврату заемных средств также передаются другому лицу, т.е. на него переводится долг перед банком.

В этом случае на переуступку необходимо получить согласие банка.

Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке

Переуступка прав на квартиру в новостройке – это разновидность продажи объекта недвижимости, который по факту еще не существует, потому что многоквартирный дом еще не достроен.

Чтобы прояснить суть сделки можно определить ее особенности:

Договор цессии допускается лишь до того, как новостройка будет введена в эксплуатацию. Ввод объекта выполняется специально созданной приемочной комиссией в установленном порядке.

После момента сдачи приобрести квартиру в новостройке за пониженную стоимость в построенном многоквартирном доме уже не получится и потребуется заключать обычный договор купли-продажи.

Кроме того, если гражданин хочет выкупить право собственности, необходимо учитывать наличие в тексте договора долевого участия в строительстве условия, санкционирующего возможность оформить такую сделку.

Правовые основы

Для рядовых граждан понятие переуступки права собственности не знакомо. Как правило, граждане покупают жилплощадь 1-2 раза в жизни и не разбираются в нюансах гражданского законодательства, регулирующего особенности продажи недвижимости.

Исходя из этого, какие-либо другие сделки, на основании которых переходят права на недвижимость, вызывают всевозможные подозрения.

Но имеется совокупность нормативно-правовых актов, которые регулируют такие договоры и защищает физических лиц, как слабую сторону в сделке, от различных мошеннических схем:

• статья 388 устанавливает основополагающие условия цессии;
• статья 389 содержит требования к форме договора переуступки и другие особенности (заверение у нотариуса, письменная форма и др.);
• статья 390 определяет санкции продавца, который передает право требования по сделке

Возникающие нюансы

Фактически переуступка права на квартиру к строящемся доме довольно выгодная сделка для всех сторон.

Вслед за вводом новостройки в эксплуатацию и оформления акта приема-передачи на определенную жилплощадь, стоимость квартир в построенном объекте значительно повышается. Однако в отдельных ситуациях гражданин может получить права собственности на то, что не предполагал купить.

Уступать права на конкретную квартиру часто могут по причинам, которые связаны со строительной фирмой:

Намереваясь купить квартиру в порядке сделки переуступки права собственности, нужно первым делом узнать о причинах, почему дольщик принял решение передать свои права требования по договору участия в долевом строительстве.

Что позволит взвесить все за и против, и не приобрести неудачную недвижимость.

Что такое переуступка квартиры в новостройке

Сделка переуступки собственности на квартиру в новом доме, допускается с помощью нескольких вариантов. Наиболее надежным вариантом является уступка прав собственности по заключенному договору долевого участия.

Данный договор является гарантией приобретения абсолютного и удостоверенного гос. регистрацией права.

Если требование переходит на основании сделок иных видов сделок, процедура госрегистрации уступки не производится.

Как правило, вариацией данной уступки является оформление сделки переуступки с подрядной организацией.

Зачастую застройщики отдают предпочтение выполнят расчеты со своими подрядчиками не деньгами, а в натуральной форме – строящимся жилплощадями.