Продажа недвижимости ниже кадастровой стоимости
В статье рассмотрим ситуации, когда квартира продается ниже кадастровой стоимости. Расскажем, как считать налог в подобном случае, можно ли вообще продавать недвижимость ниже кадастровой стоимости в 2023 году, и какие существуют иные способы снижения подоходного налога от продажи имущества.
Содержание статьи
- Как рассчитывается налог с продажи
- Если кадастровая стоимость жилья изменилась
- Когда налог платить не нужно
- Как уменьшить налог
- Налоговый вычет
- Уменьшение дохода на расходы
Чем грозит продажа недвижимости ниже кадастровой стоимости
Продажа имущества приносит доход, с которого получатель должен заплатить подоходный налог (гл. 23 НК РФ). В России налоговая ставка составляет 13%. То есть 13% от суммы продажи квартиры и другого имущества должны пойти в бюджет государства.
Если квартира продается по реальной цене, не ниже кадастровой, то сложности с расчетом НДФЛ не возникают. Положенные 13% рассчитываются от всей суммы продажи.
Продажа имущества ниже кадастровой стоимости не поможет снизить налог, так как в расчет принимается большая из двух стоимостей — либо цена квартиры, указанная в договоре купли-продажи, либо 70% кадастровой стоимости.
И если сумма сделки составляет ниже 70% кадастровой стоимости, то для расчета налога будет учитываться именно 70% от кадастра, а не стоимость, указанная в договоре.
Серов решил продать жилье дешевле кадастровой стоимости — за 1,5 млн, когда по кадастру цена квартиры составляет 3 млн рублей. Серов будет уплачивать налог не с суммы дохода, как указано в договоре, а с 70% от кадастровой стоимости — с 2 100 000 (3 000 000 * 70%).
При продаже квартиры выше 70% от кадастровой стоимости учитывается сумма из договора. То есть сравниваются две цены — 70% кадастра и сумма, указанная в договоре купли-продажи. Как мы уже сказали, к расчету берется та, что больше.
Зайцев продал жилое имущество за 4 млн, а кадастровая стоимость объекта ниже и равна 2,5 млн. Таким образом, он продает имущество не ниже, чем 70% от кадастра. Зайцев будет платить 13% от суммы дохода — с 4 млн.
Если кадастровая стоимость изменилась
Порой цена кадастра в течение года меняется, а продажа ниже кадастровой стоимости уже была совершена. В таких случаях за кадастр квартиры берется значение по состоянию на 1 января того года, в котором была совершена сделка.
На 01.01.2023 стоимость дома Захарова в кадастре 5 млн рублей. В апреле 2023 г. он решил продать дом ниже кадастровой стоимости — за 3 млн руб. В сентябре кадастр был обновлен до 7 млн руб. Налог Захарова будет рассчитан с 70% от кадастра по состоянию на начало года, т.е. от 3,5 млн руб. (5 млн * 70%).
В каких случаях налог платить не придется
Иногда с суммы дохода от продажи квартиры не требуется уплачивать налог. Например, если на момент сделки истек минимальный срок владения.
Существует два срока владения недвижимостью для продажи без налога: 3 и 5 лет. Каждый из них зависит от способа получения имущества, разница представлена в таблице:
Срок владения 3 года
Срок владения 5 лет
Квартира получена по договору дарения от члена семьи или близкого родственника (родители, дети, сестры/братья, бабушки/дедушки, внуки, супруги) или в порядке наследования
Во всех других случаях
Квартира стала собственностью вследствие приватизации
Недвижимость получена вследствие передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением
Продается единственное жилье. На момент совершения сделки у вас в собственности нет еще одной квартиры или вы продаете первую в течение 90 дней после покупки второй.
Обратите внимание! Собственник освобождается от уплаты налога при продаже квартиры после истечения минимального срока владения. Подавать декларацию и отчитываться о доходах не нужно. Кадастровая стоимость здесь значения не имеет.
Как законно уменьшить налог с продажи
Если вы продаете квартиру и должны заплатить налог, то для вас существуют законные способы уменьшить налогооблагаемую базу и заплатить меньший НДФЛ.
С помощью налогового вычета
Государство позволяет своим резидентам использовать право на имущественный налоговый вычет (ст. 220 НК РФ). С его помощью разрешается законно уменьшить налогооблагаемую базу на конкретную сумму.
Максимальный размер вычета равен 1 000 000 рублей. Ровно на столько получится уменьшить свой доход с продажи (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). Таким образом, сумма, которую собственник получил от продажи имущества, уменьшается на 1 000 000 руб. С остатка считается налог к уплате.
Иванов продает квартиру за 3 млн при кадастровой стоимости 5 млн. НДФЛ будет рассчитан от 3,5 млн (5 млн * 70%) и составит 455 тыс. руб. Иванов имеет право уменьшить доход на 1 млн (3 500 000 – 1 000 000), НДФЛ к уплате — 325 тыс. руб.
Также сейчас внесены некоторые изменения в Налоговый Кодекс. Теперь при продаже жилья стоимостью ниже 1 000 000 рублей не нужно подавать декларацию и уплачивать 13% вне зависимости от срока владения жильем.
Уменьшение дохода на расходы
Вместо вычета разрешается уменьшить свой доход на ранее понесенные расходы, связанные с покупкой продаваемого жилья (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Для этого необходимо подтвердить расходы документально.
Льгота уменьшает доход от продажи квартиры на сумму, которая была затрачена ранее на ее покупку. НДФЛ будет рассчитан с разницы.
Тот же Иванов продает квартиру за 3 млн при кадастровой стоимости 5 млн. НДФЛ будет рассчитан от 3,5 млн (5 млн * 70%). Но Иванов купил эту квартиру за 3,5 млн. Он уменьшит доход на расходы, и 13% платить не придется. При этом декларацию подавать необходимо.
Использовать вычет для уменьшения налогооблагаемой базы допускается только раз в год. В то же время воспользоваться правом уменьшить налог за счет понесенных ранее расходов разрешается по каждому продаваемому объекту недвижимости сколько угодно раз в течение года.
Кроме того не забывайте, что вы имеете право перекрыть НДФЛ налоговым вычетом на покупку продаваемой недвижимости или же новой, если будет покупка и продажа в одном году.
Чтобы сэкономить на уплате налогов, обращайтесь к нашим экспертам. Они подберут и рассчитают наиболее выгодный вариант снижения налогооблагаемой базы, за два дня сами заполнят вашу декларацию 3-НДФЛ и направят ее в ФНС.
Заполните самостоятельно декларацию 3-НДФЛ для налогового вычета в интуитивном конструкторе
Наш эксперт проверит ваши документы, заполнит за вас декларацию 3-НДФЛ для налогового вычета и самостоятельно отправит ее в ИФНС
Наш эксперт проверит ваши документы, рассчитает максимальный налоговый вычет и заполнит за вас декларацию 3-НДФЛ
Сроки уплаты налога и необходимые документы
Подать декларацию 3-НДФЛ необходимо до 30 апреля года, следующего за годом, в котором была проведена продажа. Уплатить 13% требуется до 15 июля года, следующего за годом сделки. Если квартира была продана в 2023 г., то подать декларацию нужно до 30 апреля 2024 г., а уплатить НДФЛ — до 15 июля 2024 г.
Для обращения в налоговую понадобятся следующие документы:
- 3-НДФЛ;
- документы, подтверждающие факт продажи (например, ДКП);
- если сумма налога уменьшается на расходы по приобретению, то расходы надо подтвердить документально.
Документы в инспекцию можно отнести лично, отправить по почте заказным письмом, переслать через онлайн-сервис «Налогия» или через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС РФ.
Частые вопросы
Да, если у вас имеются документы, подтверждающие факт покупки квартиры вашим наследодателем. В таком случае получится уменьшить свой доход на сумму расходов, понесенных наследодателем.
В данном случае НДФЛ будет рассчитан от кадастровой цены на 1 января того года, в котором вы продали имущество.
Хочу продать ниже кадастровой стоимости старую квартиру, но сумма меньше миллиона. Надо ли подавать декларацию?
Для начала необходимо рассчитать 70% от кадастровой стоимости — именно от нее вам придется уплатить 13%. Если полученный результат менее 1 млн, то вам не нужно ни платить НДФЛ, ни подавать декларацию. Но если 70% от кадастра более 1 млн рублей, налог будет уплачен с суммы, превышающей 1 млн. При этом не важно, какую стоимость вы указали в ДКП, если она менее 70% от кадастровой.
Заключение эксперта
Если в 2023 году продать квартиру ниже кадастровой стоимости, то в 2024 году налог придется уплатить не с той суммы, что указана в договоре купли-продажи, а с 70% от кадастра. Так что намеренно занижать цену в ДКП не имеет смысла. Тем более, что это не выгодно ни продавцу, ни покупателю.
НДФЛ при продаже квартиры
Не многие из нас в совершенстве знают весь налоговый кодекс РФ, но многие наверняка слышали про НДФЛ при продаже квартиры. Этот вопрос нужно рассмотреть более детально, а именно в каком случае и кто должен платить налог, в каком размере и прочие нюансы, а так же какие случаи являются исключением.
Что такое налоговый вычет
Согласно закону РФ каждый получатель дохода обязан уплатить налог на прибыль в размере 13%. От реализации недвижимого имущества собственник получает прибыль, соответственно он должен отдать в пользу государства установленный процент. Для жителей других стран, осуществляющих коммерческую деятельность на территории России, этот сбор увеличивается до 30%.
Если говорить простыми словами, то собственник квартиры после продажи платит налог государству. Но обратите внимание, что в расчет берется только размер прибыли, которую он получил от продажи квартиры. Например, если недвижимость была приобретена менее 3 лет тому назад за 2,5 млн рублей, а продана за 3,4 млн рублей, то налогом облагается только разница в стоимости, то есть 900 тысяч рублей.
Срок нахождения в собственности
Многие наверняка слышали, что налоговый вычет при продаже квартиры менее 3 лет в собственности взимается в собственника в том случае, если стоимость объекта согласно договору купли-продажи более одного миллиона рублей. Действительно это так, причем совершенно неважно, на основании какого правоустанавливающего документа квартира перешла в собственность (договору купли-продажи, дарения, ренты с иждивением).
Если говорить простыми словами, если жилье находилось в собственности более 3 лет, то налог платить не нужно. Если менее 3 лет, то нужно платить 13% от стоимости объекта за вычетом 1 млн рублей.
Пример
Квартира находилась в собственности менее 3 лет. Стоимость объекта по договору купли-продажи 1 млн. 600 тысяч рублей. Как рассчитать налог:
1600000-1000000=600000 рублей.
600000-13%=78000 рублей.Изменения в законодательстве
В новом 2016 году вступили в силу изменения в налоговом законодательстве. Во-первых, срок увеличился с 3 до 5 лет. Во-вторых, при расчете НДФЛ с продажи квартиры в учет берется не только ее стоимость по договору купли-продажи, но и кадастровая.
Нововведения распространяются только на то жилье, купленное с начала 2016 года
Сразу стоит сказать, кому не нужно платить налог с продажи квартиры, независимо от срока в собственности, если она перешла в собственность:
- по наследству;
- договору дарения;
- в следствие приватизации;
- по договору ренты с иждивением.
Одним словом, платить НДФЛ не нужно, если квартира была в собственности более 3 и 5 лет.
Второе изменение коснулось суммы, облагаемой налогом. Раньше многие продавцы, чтобы избежать дополнительных сборов, продавали жилье, независимо от ее реальной стоимости, не дороже одного миллиона рублей. Сегодня эта схема не принесет должного результата, потому что в учет будет браться кадастровая стоимость жилья, умноженная на коэффициент 0,7. Каждый может узнать кадастровую стоимость своего жилья по адресу или кадастровому номеру на официальном сайте Росреестра.С какой именно суммы будут вычитать налог с договорной, указанная в договоре купли-продажи, или с кадастровой стоимости, умноженной на понижающий коэффициент? Если кадастровая стоимость объекта, умноженная на коэффициент больше, чем сумма в договоре купли-продажи, то налог вычитается с нее, если меньше, то с той, которая указано в договоре.
Как уменьшить налог
По закону, налогом должна облагаться только чистая прибыль, то есть их общего дохода нужно вычесть расходы. И согласно НК РФ налоговый вычет при продаже квартиры может быть рассчитан именно таким образом. То есть, собственник платит налог только с суммы чистой прибыли, но в этом случае налоговый вычет в размере одного миллиона рублей не действует. Одним словом, собственник сможет платить имущественный налог по одной из схем:
- (стоимость квартиры – 1 миллион рублей) * 13% = размер налога;
- (цена при продаже – цена при покупке) * 13% = размер налога.
Соответственно, если вы выбрали второй вариант, то размер сбора будет минимальным. Но нужно документально подтвердить свои расходы на покупку жилья, а если удастся доказать, что на ремонт жилья была потрачена сумма большая чем разница в стоимости, налога можно полностью избежать.
Обратите внимание, что срок владения квартирой рассчитывается как 36 или 60 месяцев с даты получения права собственности на объект.
В заключении нужно добавить, что если жилье было в собственности более трех или пяти лет, то подавать декларацию не нужно. А если менее 3 или 5 лет, то делать это обязательно, даже если налог платить не придется, по той причине, что объект стоит менее миллиона, или расходы превысили доход.
Прежде чем начислять НДФЛ при продаже квартиры, ФНС обязали доказать предпринимательскую деятельность — новое решение суда
В России при продаже квартиры необходимо уплатить налог 13% с полученного дохода. Однако законодательство предусматривает для граждан — физических лиц — налоговый вычет в размере фактически понесенных затрат на приобретение жилья.
Но существуют определенные особенности, несоблюдение которых может привести к очень неприятным последствиям. В такой ситуации после продажи квартиры оказалась жительница Курска.
Которой налоговая инспекция после проверки декларации начислила штрафов, пеней и задолженностей более чем на 1 миллион рублей.
Судебная практика
С чего началось разбирательство
В суд г. Курска обратилась налоговая служба с иском о взыскании с гражданки Чистяковой задолженности, пеней и штрафов за недоуплаченные, по ее мнению, налоги на доходы физических лиц (НДФЛ).
Общая сумма, истребуемая налоговой, составила 1,044 миллиона рублей. Налоговая заявила, что в процессе проведения камеральной проверки налоговой декларации за 2017 год гражданка Чистякова неправомерно уменьшила налогооблагаемую базу после продажи квартиры на сумму фактических расходов, когда приобретала данную квартиру.
Дело в том, что 27 апреля 2018 года данная гражданка подала в налоговую инспекцию декларацию по налогу НДФЛ. В ней она отразила соответствующую сумму налога, подлежащую уплате — порядка 854 тысяч рублей. Которую и уплатила 23 июля 2018 года.
Однако после проведенной проверки ФНС посчитала, что налоговая база занижена. Поскольку гражданка применила налоговый вычет при продаже квартиры в размере средств, потраченных когда-то на покупку данного жилья. А применять этот вычет она не могла по причине того, что продажа квартиры являлась объектом предпринимательской деятельности. Что не попадает под налоговый вычет для физических лиц.
Решением ФНС от 4 декабря 2018 года Чистякова была привлечена к ответственности «за совершение налогового правонарушения» с выплатой недостающих, по мнению налоговой, сумм в бюджет.
Гражданка обжаловала решение местного отделения налоговой службы в вышестоящий орган. Однако для себя положительного решения не получила.
Тогда Чистякова обратилась в суд с тем, чтобы отменить решение ФНС.
Позиции нижестоящих судов
Но сначала районный, а потом и Курский областной суд поддержал требования ФНС. И постановил взыскать с Чистяковой требуемую сумму в бюджет.
Кассация, поданная в Первый кассационный суд общей юрисдикции также ничего не дала — гражданка должна была выплатить всю начисленную налоговой службой сумму.
Основанием к принятию такого решения являлась статья 220 Налогового Кодекса. Которая в подпункте 1 пункта 1 разрешает получить физлицам вычет при продаже недвижимости. Однако данным вычетом нельзя воспользоваться, если проданное имущество использовалось в предпринимательской деятельности (подпункт 4 пункта 2 статьи 220 НК).
ФНС посчитала, что Чистякова занималась предпринимательской деятельностью по продаже недвижимости. И именно по этому основанию не могла воспользоваться налоговым вычетом и уменьшить налоговую базу.
В частности, налоговая посчитала, что гражданка ранее уже продавала имеющуюся у нее недвижимость в 2013, 2014, 2016 и в 2017 годах. А это свидетельствует о том, что сделки были направлены на получение прибыли, были систематическими, носили однородный характер, а срок владения недвижимостью составлял 2-6 месяцев. Также указывалось и на то, что в проданной квартире Чистякова не проживала.
Пояснения Чистяковой, что средства от продажи шли на личные и семейные нужды не были приняты во внимание.
⚖️ Решение Верховного Суда
Однако Верховный Суд, рассмотрев все обстоятельства, установил, что ранее принятые судебные решения должны быть отменены. И вот почему.
👉 Во-первых, само понятие предпринимательской деятельности подразумевает систематическое извлечение прибыли от такой деятельности (статья 2 ГК). Но факт совершения гражданином сделок на возмездной основе не является сам по себе достаточным для признания человека предпринимателем.
Подтверждением предпринимательской деятельности могут являться изготовление или приобретение имущества для последующего извлечения прибыли от его использования или реализации. Также подтверждением может служить учет всех совершенных операций и взаимосвязанность сделок, совершенных гражданином.
👉 Во-вторых, предпринимательская деятельность сопряжена с различными хозяйственными рисками (статья 2 ГК). Риски — это вероятность возникновения событий, из-за которых осуществление предпринимательской деятельности станет невозможным. Однако продавец квартиры не осуществляет на свой риск какой-либо предпринимательской деятельности.
👉 В-третьих, собственник жилья вправе по своему усмотрению распоряжаться своим имуществом (пункт 1 и 2 статьи 209 ГК). В том числе продавать. А это значит, что продажа квартиры сама по себе является только реализацией принадлежащих гражданину прав, но никак не предпринимательской деятельностью.
Единственным выводом о предпринимательской деятельности при продаже недвижимости может служить множественность (повторяемость) данных операций. На что как-раз и опиралась ФНС и предшествующие суды.
Однако в материалах отсутствовали документы по сделкам, на которые ссылается ФНС. А предыдущими судами не дана оценка систематичности сделок с учетом приобретения недвижимого имущества в различные налоговые периоды, характера и назначения объектов недвижимости.
Также судами не дана оценка допустимости единого подхода при отнесении к предпринимательской деятельности сделок, ранее проданной недвижимости и проданной позже квартиры.
👉 В-четвертых, то что гражданин не проживает в квартире, не свидетельствует о том, что данная недвижимость используется в предпринимательской деятельности. Поскольку законодательство не запрещает гражданам иметь несколько жилых помещений в собственности.
Таким образом, само по себе непроживание Чистяковой в проданной квартире не может являться фактом использования квартиры в целях предпринимательства. Данный факт должен быть установлен отдельно. Однако этого сделано не было.
Верховный Суд также напомнил, что доказывать обстоятельства, послужившие основанием для взыскания обязательных платежей и санкций, должен истец, то есть ФНС (часть 4 статьи 289 КАС). Однако и этого сделано не было. В итоге Верховный Суд отменил решения предыдущих судов.
Подводя итог можно отметить следующее: сама по себе продажа квартиры не является предпринимательской деятельностью. Однако продажа может быть признана такой деятельностью с учетом конкретных обстоятельств. В том числе с учетом повторяемости сделок и других признаков.
Оцените статью:[Всего голосов: 0 Средняя оценка: 0]
