Оспаривание кадастровой стоимости объекта недвижимости

Оспаривание кадастровой стоимости

Нередко собственники недвижимости сталкиваются с завышением кадастровой стоимости своих активов. Из-за этого существенно растут налоги и арендная плата. Завышенные налоги заставляют искать возможность уменьшения этих выплат. В особенности это касается предпринимателей и юридических лиц, в собственности которых состоят здания, сооружения и крупные земельные участки. Оценка для оспаривания кадастровой стоимости помогает собственнику уменьшить налоги и решить ряд других подобных проблем.

В каких случаях нужна процедура определения кадастровой стоимости

Расценочная цена кадастра объектов недвижимости чаще всего требуется для оформления сделок купли-продажи, раздела имущества или одобрения ипотечного кредита. Однако, гораздо чаще такая оценка необходима для определения количества налогов на недвижимое имущество. Она рассчитывается на основании некоторого количества результатов анализа и следующих показателей:

• Площадь объекта.
• Территориальное и внутридомовое положение.
• Характеристики жилого дома (год постройки, её тип, этажность, общее состояние дома и прилегающей территории, степень износа).
• Инфраструктура местности (близость к центру, водоемам, школам и детским садам, паркам).
• Ценовые факторы рынка, доходы местных жителей, престижность района и т.д.

Недостатки государственной оценки

Кадастровая стоимость — это данные о цене объекта недвижимости, которые определены в процессе государственной экспертизы, проводимой ГБУ. Государственное бюджетное учреждение проводит работу в большими объёмах, массовыми методами, что часто влечет за собой пренебрежение конкретными особенностями каждого отдельного объекта недвижимости, а значит, допущение неточностей и существенное отличие кадастровой стоимости от реальной рыночной.

Что такое оспаривание кадастровой стоимости?

Оспаривание кадастровой стоимости – процесс, направленный на уменьшение налогооблагаемой базы путем установления цены в размере рыночной. Включает в себя два этапа: независимая оценка рыночной стоимости объекта недвижимости и собственно оспаривание в комиссии при Росреестре или судебных органах.

Возможно оспаривание кадастровой стоимости земельных участков, зданий и сооружений, квартир и отдельных помещений, объектов незавершенного строительства. Фактически такой работе подлежит любой недвижимый актив, главное, чтобы присутствовало зарегистрированное право собственности, аренды, оперативного управления или безвозмездного пользования.

Как начать процедуру оспаривания кадастровой стоимости?

В первую очередь необходимо оценить целесообразность и потенциальную выгоду от процесса оспаривания. Для этого Вы можете обратиться в экспертную компанию с запросом на предварительный анализ. Его результаты позволят получить информацию о прогнозируемом объеме снижения, а значит, о соответствующем уменьшении налоговых выплат. Имея на руках подробный прогноз, построенный на собственных оценках аналогичных объектов профессиональных агентств, Вы сможете принять взвешенное решение. Его суть состоит в том, стоит ли вообще начинать работу по снижению налога на недвижимость.
Обратите внимание: специалист надежной компании должен сам предложить составление предварительного расчета. Это важно для предварительного определения того, на какую рыночную стоимость в принципе возможно выйти.

Перечень необходимых документов для отчёта об оценке

Процесс независимой оценки не может быть осуществлен без предоставления заказчиком определенной документации. В основной список необходимых бумаг входят:

• Учредительные и регистрационные документы юридического лица или паспорт физического лица.
• Копия свидетельства о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости (либо договор аренды).
• Кадастровый паспорт.
• Выписка из ЕГРН или её копия.

Список необходимых документов может меняться в зависимости от конкретной ситуации.

Процесс оспаривания кадастровой стоимости

Процедура опровержения существующей кадастровой цены недвижимости должна проводиться в несколько этапов. Для юридических лиц этот процесс начинается с досудебного заявления о пересмотре экспертизы. Данный документ подается в комиссию, специализирующуюся на рассмотрении споров. Обращение в данный орган доступно в течение 5 лет, после определения значения кадастровой цены объекта. На рассмотрение обращения комиссией установлен месячный срок.
Оспаривание кадастровой стоимости недвижимости для физических лиц минует процедуру досудебного разбирательства. Физлицам достаточно написать исковое заявление, а также собрать комплект необходимой документации.
Истцу со своими требованиями необходимо обратиться в суд по месту работы заказчика, оформившего документ или к организации, определившей оценочную стоимость для кадастра. Заявление рассматривается компетентными органами в течение месяца. Как правило, в это время назначается судебная оценочная экспертиза имущества, на основании которой суд выстраивает свое решение.

Суд выносит решение по итогам рассмотрения дела. Оно вступает в законную силу не со дня вынесения решения, а спустя месяц. В госкадастр полученные результаты вносятся также государственным органом.

Где заказывать услугу недорого

Наша компания — это профессиональная независимая организация, которая предоставляет возможность заказывать широкий спектр оценочных услуг (квартира, коттедж, жилой земельный участок и проч.). Мы осуществляем свою работу в полном соответствии с Федеральным Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 г. №135-ФЗ и утвержденными в отрасли данных работ стандартами. Наши специалисты могут в самые короткие сроки оценить любую недвижимость. Заказывать документацию у нашего агентства — значит обеспечить положительное разрешение любой ситуации. Мы предлагаем физическим лицам и предприятиям максимально выгодные условия сотрудничества:

• Подготовка оценочного отчета в кратчайшие сроки.
• Низкие цены услуг за счет уникальных методик, позволяющих снизить затраты.
• Гибкая система скидок.
• Выезд оценщика в любой день, включая выходные и праздники.
• Информационная поддержка в режиме 24/7 без робота-автоответчика, перерывов на обед, праздников и выходных. Только «живое» общение клиента со специалистами.
• Отсутствие необходимости долго ожидать оценщика у объекта – мы приедем точно к согласованному времени.
• Высокое качество работы при доступной для широкого круга клиентов стоимости.
• Полная конфиденциальность информации.
• Бесплатная доставка оценочного отчета в любую точку Москвы.

Сотрудники нашего предприятия обладают высокой квалификацией и имеют не менее 5 лет опыта работы по специальности. Звоните нашим менеджерам прямо сейчас, или заказывайте услугу онлайн и мы оперативно свяжемся с вами. Приезжайте в один из наших офисов, адреса которых размещены в разделе «Контакты».

Оспаривание кадастровой стоимости объекта недвижимости

Со дня внесения в ЕГРН сведений об оспариваемой кадастровой стоимости до дня внесения в реестр сведений о новой кадастровой стоимости

Со дня постановки недвижимости на кадастровый учёт до дня снятия её с кадастрового учёта, но не позднее 6 месяцев со дня составления отчёта

Если резюмировать — сейчас подавать заявление об установлении кадастровой стоимости

в размере рыночной проще, чем раньше. Теперь оценщик составляет отчёт на текущую дату, раньше он был привязан к срокам кадастровой оценки.

Заявление и приложенный к нему отчёт можно лично подать в ГБУ или МФЦ, а можно направить по почте (заказным письмом с уведомлением о вручении) или воспользоваться региональным порталом государственных и муниципальных услуг.

В течение месяца со дня приёма заявления его должны рассмотреть. О том, что документ принят к рассмотрению, обязаны сказать в течение 5 дней после его поступления. Если все условия и требования к заявлению и отчёту соблюдены, вопрос будет решён в вашу пользу. Отказать могут, если:

• отчёт составлен на основании недостоверной или неполной информации;
• при подготовке отчёта оценщик допустил ошибки в расчётах или иные ошибки, повлиявшие на результат;
• оценщик действовал с нарушением законодательства об оценочной деятельности.

Причины отказа ГБУ обязано указать в своём решении, которое можно обжаловать в суде.

Как оспорить кадастровую стоимость в суде

Вопросы о кадастровой стоимости недвижимости рассматриваются судом в рамках Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ). Оспорить в суде можно:

• результаты определения кадастровой стоимости;
• решение, действие или бездействие ГБУ, если собственник обращался туда прежде, чем пойти в суд;
• решение, действие или бездействие комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (если вопрос рассматривался до 01.01.2023 г.).

Обратите внимание: если вы хотите исправить технические ошибки, которые привели к завышению кадастровой стоимости недвижимости, обращаться в суд не нужно — этим вопросом занимается ГБУ. Но если там ваш вопрос решать не стали или решили не в вашу пользу, это можно обжаловать в суде. То есть обжаловать нужно не саму техническую ошибку, а отказ в её исправлении или отказ в рассмотрении вашего обращения — это важный нюанс.

Результат определения кадастровой стоимости можно обжаловать в суде по двум основаниям :

• недостоверность сведений для определения кадастровой стоимости недвижимости;
• установление кадастровой стоимости недвижимости в размере рыночной по состоянию на дату, когда была установлена кадастровая стоимость объекта.

Обратите внимание: при судебном оспаривании отчёт о рыночной стоимости объекта недвижимости по-прежнему должен быть составлен на ту дату, когда была установлена оспариваемая кадастровая стоимость.

Очень важно, чтобы административное исковое заявление об оспаривании кадастровой стоимости было составлено с учётом всех нюансов — от правильной формулировки требований до убедительной аргументации. Сделать это самостоятельно неподготовленному человеку сложно, поэтому многие предпочитают обращаться за юридической помощью, что дополнительно увеличивает судебные расходы.

Расходы — пожалуй, самый большой недостаток такого способа оспаривания кадастровой стоимости. Даже если вы решитесь представлять свои интересы в суде без помощи квалифицированного специалиста, будьте готовы оплатить:

в размере 300 рублей;
• услуги оценщика, который будет составлять отчёт об оценке рыночной стоимости вашей недвижимости;
• судебную экспертизу для оценки заявленной рыночной стоимости, если этого потребует суд.

Второй недостаток судебного процесса — сроки рассмотрения. Если в ГБУ заявление обязаны рассмотреть в течение месяца, то судебная процедура редко длится меньше 2-3 месяцев.

Дела рассматриваются региональными судами (областным, краевым, республиканским и др.). То есть в Москве, к примеру, нужно направить административное исковое заявление об оспаривании кадастровой стоимости в Московский городской суд, в Новосибирской области — в Новосибирский областной суд и т.д..

Обратиться в суд можно лишь в тот период, пока оспариваемая кадастровая стоимость актуальна — оспорить то, что уже изменено (например, в результате очередной кадастровой оценки) нельзя.

К административному исковому заявлению нужно приложить:

• документ об уплате госпошлины;
• выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости;
• копию документа, подтверждающего права на эту недвижимость;
• отчёт об оценке — если собственник требует установления кадастровой стоимости в размере рыночной;
• документы, свидетельствующие о недостоверности использованных при расчёте сведений, если кадастровая стоимость оспаривается на этом основании.

Если оспаривается не сама кадастровая стоимость, а решение ГБУ, его тоже необходимо включить в пакет документов. При этом у собственника есть право одновременно заявить и требование установить кадастровую стоимость объекта в размере рыночной.

Подведём итог: как оспорить кадастровую стоимость

1. Узнаём кадастровую стоимость, сравниваем её с рыночной «на глазок» и решаем, есть ли готовность заморачиваться.

1а. Если хотим заморачиваться, запрашиваем сведения о том, как устанавливалась кадастровая стоимость, и ищем ошибки. Если нашли — подаём заявление в ГБУ об их исправлении.

1б. Если заморачиваться не хотим, сразу идём к оценщику, а потом подаём заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной.

2. Идём в суд, если не удалось решить вопрос в досудебном порядке через ГБУ.

Как видите, существует немало возможностей отстоять свои интересы, чтобы получилось снижение кадастровой стоимости недвижимого имущества, и воспользоваться можно любым из путей.

Оспаривание кадастровой стоимости

Оставьте заявку и мы поможем сэкономить до 94% на налогах

Что даст оспаривание кадастровой стоимости

Существует единственный способ избежать увеличения затрат, связанных с владением недвижимостью, — закон допускает возможность установления кадастровой стоимости участков и объектов в размере их рыночной стоимости, которая, исходя из практики ООО ЦПП «Потенциал», может быть в десятки раз меньше кадастровой.

В 2014 году многие арендаторы и собственники земельных участков, а также некоторых зданий и помещений обнаружили, что за использование объектов недвижимости им пришлось заплатить в казну намного больше, чем они платили раньше.

Дело в том, что в соответствии с положениями действующего законодательства и налоговая база, и сумма аренды (в большинстве случаев) исчисляются от кадастровой стоимости земельного участка. В свою очередь кадастровая стоимость земельных участков с 01.01.2014 г. была увеличена и для отдельных участков возросла более чем в два раза.

Кроме того, последние изменения в Налоговый кодекс РФ привели к тому, что при уплате налога за здания и помещения налоговая база также стала рассчитываться от кадастровой стоимости объектов недвижимости, а не от инвентарной, как это было раньше.

Это непростая процедура, однако опыт, накопленный ООО ЦПП «Потенциал», позволяет сказать, что в некоторых случаях можно добиться существенного снижения затрат, но для этого следует провести серьёзную подготовку, в том числе — составить предварительный отчет о стоимости участка или объекта.

Руководствуясь экономической целесообразностью, в интересах наших клиентов ООО ЦПП «Потенциал» обеспечит полное сопровождение процедуры, вплоть до внесения сведений об измененной стоимости в государственный кадастр недвижимости.