Нюансы оплаты налога с продажи квартиры, которая в собственности более 3 лет
Статья рассказывает, нужно ли платить налог с продажи квартиры, которая более 3 лет в собственности, разъясняет тонкости законодательства.
Дорогие читатели! Для решения вашей проблемы прямо сейчас, получите бесплатную консультацию — обратитесь к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефонам:
+7 495 109-30-87 — Москва и обл.
+7 812 309-07-44 — Санкт-Петербург и обл.
+7 804 333-07-22 — Другие регионы РФ
Вам не нужно будет тратить свое время и нервы — опытный юрист возмет решение всех ваших проблем на себя!
Основные моменты
Если гражданин получает доход, то должен делиться с государством. Но имеются налоговые послабления. Ранее было достаточно подождать три года с момента покупки жилплощади, а потом ее продавать. Тогда можно обойтись без уплаты налога.
Такое же правило действует и сейчас, но есть исключения из правила:
- покупка состоялась до 2016 года;
- получено наследство;
- подарено отцом, матерью или другим близким родственником;
- куплено в кооперативе;
- жилплощадь приватизирована;
- передано имущество по соглашению ренты
Потому, если жилье получено по одному из перечисленных оснований, то можно не ждать пять лет. Есть нюансы, как подсчитывается время владения. Важна дата, когда гражданин официально права на жилье оформил.
Информацию можно почерпнуть из специального документа – выписка из ЕГРН.
Придется делиться полученным доходом с государством, если квартира три года в собственности не была.
Продажа жилья раньше срока
Иногда нет возможности дожидаться, чтобы в собственности более 3 лет находилось жилье. Например, рождается ребенок и квартирный вопрос нужно срочно решать. Есть другие варианты, как уменьшить налоговое бремя:
- Уменьшить доход. Для этого нужно доказать расходы на приобретение недвижимости.
- Вычет оформить.
Когда происходит продажа жилья, можно выбрать более выгодный вариант, как облагается налогом.
Если жилье куплено до 2016 года, то принимается цена, указанная в соглашении. Неважно, какие действуют кадастровые цены.
4 доказательства расходов на приобретение недвижимости:
- соглашение купли-продажи;
- расписки от продавца о получении средств;
- платежные документы;
- квитанции, подтверждающие издержки на строительство собственного дома.
Важно! Работает простой принцип: нет прибыли – нет и налоговой обязанности. Но налоговики проверят документы о расходах на покупку жилплощади. Потому при покупке жилья желательно сохранить документы об оплате.
Ведь может возникнуть необходимость жилье продать. Если уж квитанций не осталось, то проблему можно решить. Как это сделать? Найти другие доказательства. Если содержит договор купли-продажи запись о проведении расчетов, то можно обойтись и без квитанций.
Имеет ли смысл оформлять вычет
Все зависит от цены жилья. Когда продажная цена менее 1 млн. руб., то налоговую повинность вообще не придется платить.
Чтобы понять, какой вариант выгоднее использовать, необходимо сделать простое арифметическое действие. Нужно посмотреть, что будет выгоднее: вычет получить или прибыль на расходы уменьшить. Две льготы за одни раз при продаже квартиры в собственности оформить нельзя
Как уменьшить прибыли, если продается сразу две квартиры
Как быть, если продаются сразу две квартиры? Конечно, собственникам нежелательно налог переплатить. Налоговый кодекс не дает четких указаний на этот счет. Но есть приятный момент: любые неточности трактуются к выгоде граждан. Ответ дает Минфин. Содержит информацию письмо №03-04-05/7-263 от 27.02.2012 г. Стоимость одной жилплощади можно уменьшить на покупную цену, а по второй оформить вычет.
Новое в законе
С 2016 года действует новый алгоритм уплаты налога. Изменения в законе усложнили жизнь граждан. Но из любой ситуации есть решение:
- Если не была 5 лет в собственности квартира, уменьшить доход на расходы, на покупки.
- Оформить вычет.
Для тех, кто квадратные метры приобрел до 2016 года, ничего не изменится.
Причем местные власти могут скорректировать, как платится налог при продаже квартиры. Например, уменьшить срок владения собственностью для отдельных категорий граждан, пенсионеров, например.
Принимается в расчет шестьдесят месяцев владения собственностью. Отсчет времени ведется от даты регистрации права владения.
Есть особенности в исчислении времени владения:
- Отсчет пяти лет владения, если квартира не куплена, а получена по наследству, ведется от даты открытия наследства.
- Если жилье куплено через кооператив, то отсчет срока начинается с момента выплаты пая.
- Жилплощадь приобретена до 1998 года. В те годы свидетельства о праве владения не выписывались.
Когда жилплощадь была получена по частям, то время владения отсчитывается от даты получения первой доли. При этом не играет роли размер долей.
Как рассчитывается продажная стоимость жилой площади
До начала 2016 года налоговики не могли изменять цены, установленные договором. Такую лазейку в законе использовали многие продавцы жилья, чтобы избежать уплаты налогов. Активно занижалась продажная цена объектов. Но потом произошли изменения. В 2022 году принимается во внимание кадастровая цена объекта.
| Цена сделки превышает кадастровую стоимость | Цена договора умножается на снижающий коэффициент 0,7 |
| Кадастровая цена выше суммы сделки | Умножить нужно кадастровую цену на 0,7 |
Учитывается кадастровая цена на 1 января года заключения сделки. Не во всех регионах местные власти установили кадастровую цену. Применяется в такой ситуации рыночная цена.
Принимается в расчет цена, которую стороны пишут в соглашении, если приобретено жилье было до 2016 года.
Тонкости обложения налогом
Придется платить налоговый сбор с продажи недвижимости всем собственникам, владеющим недвижимостью. Но владельцы жилья могут выбрать один из двух вариантов:
- поделить 1 млн. между всеми владельцами жилой площади. Раздел зависит от размера долей, принадлежащих каждому владельцу.
- оформить вычет по отдельности для каждого владельца.
Более выгодным является второй вариант налогообложения. Но для этого каждый владелец должен самостоятельно продать свою долю, т.е. будет несколько самостоятельных сделок купли-продажи жилья. В такой ситуации делить вычет ни с кем не придется.
Но чтобы налог от продажи мог уменьшить каждый владелец, должна иметься возможность выделить отдельную долю. Самый удачный вариант разделения – это превращение обычной квартиры в коммунальную квартиру и создание отдельных лицевых счетов.
2 условия для получения вычета:
- На каждую долю получено свидетельство о праве владения.
- Заключается отдельное соглашение для продажи отдельных долей.
Сложно быть тем собственникам, которые имеют слишком маленькую долю. Ведь маленькую долю выделить проблематично.
Подается декларация в ИФНС независимо от того, нужно ли платить налог с продажи квартиры или комнаты более 3 лет в собственности или нет. Если после продажи жилья не отправить декларацию, то платить придется штрафы. Нулевая декларация оформляется, если дохода нет. Размер штрафа составляет 1 тыс. рублей (ст. 119 НК РФ).
Сроки для уплаты налога
Не стоит затягивать с подачей декларации при продаже жилья. Документ нужно заполнить и отправить сотрудникам фискального ведомтсва до 30 апреля года, идущего вслед за годом проведения сделки.
Уплатить сбор, если жилье в собственности более 5 лет не было, необходимо до 30 апреля года, идущего вслед за годом осуществления сделки.
За неисполнение обязанностей налоговики могут оштрафовать нарушителей. Пеня устанавливается за каждый день просрочки.
Налоги при продаже квартиры более 3 лет в собственности в 2022 году
Есть возможность не платить налог, если жильем гражданин владел менее пяти лет.
Пример №1. Звягинцева квартиру не покупала, а получила в подарок от своей матери. Мать и дочь, с точки зрения Семейного кодекса, связаны близкими родственными отношениями. Потому Звягинцева может уже через три года жилье продать, при этом выплатить налог не придется.
3 нюанса, имеющие значение при расчете сбора:
- время нахождения в собственности;
- дата приобретения;
- кадастровая цена объекта.
Пример №2. Поморцева в 2016 году купила комнату в коммунальной квартире, на следующий год она решила продать жилье, чтобы купить квартиру. Комнату продает за 1,3 млн. рублей. Но покупатель предложил вместо этого указать цену 1 млн. рублей. Выгодно ли Поморцевой проводить такую сделку?
2 вариант расчетов:
- Обойти закон и занизить стоимость сделки в соглашении. Не заплатит продавец налог в этом случае, но закон нарушит. Налоговики при проведении проверки обнаружат нарушения, тогда вопрос, какой налог с продажи квартиры, будет решен, исходя из кадастровой цены. Реальная кадастровая стоимость составляет 1,6 млн. рублей. К этой цене применяется понижающий коэффициент 0,7.
1 600 000 * 0,7 = 1 120 000 руб. Такая цена и будет считаться прибылью. Кроме того, за сокрытие сведений о доходах налоговая служба может наказать нарушителей.
- Есть и второй вариант, при котором закон нарушить не придется. Найти другого покупателя и указать в соглашении реальную цену. Снизить полученный доход можно на размер налогового вычета.
(1 600 000 – 1 000 000) * 13% = 78 000 руб.
Если квартира в собственности менее трех лет, то доход можно уменьшить на затраты на приобретение или строительство недвижимости.
Перед тем, как квартиру продавать, желательно уточнить, надо ли платить сбор с продажи жилья. Если налоговая повинность возникает, можно выбрать, как уменьшить прибыль: на стоимость купленной квартиры или вычет получить.
Дорогие читатели! Для решения вашей проблемы прямо сейчас, получите бесплатную консультацию — обратитесь к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефонам:
+7 495 109-30-87 — Москва и обл.
+7 812 309-07-44 — Санкт-Петербург и обл.
+7 804 333-07-22 — Другие регионы РФ
Вам не нужно будет тратить свое время и нервы — опытный юрист возмет решение всех ваших проблем на себя!
Нужно ли платить налог с продажи квартиры, если сразу покупаешь другую?
Вопрос, который многих волнует: нужно ли уплачивать налог с доходов от продажи квартиры, если взамен куплена другая?
Рассмотрим, как решается этот вопрос в российском законодательстве.
Вариант 1. Проданная квартира находилась в собственности три года и более. В этом варианте налог уплачивать не надо, поскольку такие доходы вообще не облагаются – без всяких дополнительных условий.
Кроме того, не придётся и сдавать декларацию. В соответствии с пунктом 4 статьи 229 Налогового кодекса РФ плательщик вправе не указывать в декларации доходы, которые от налогообложения освобождены: так что если возник только такой, необлагаемый, доход, декларация не нужна.
Вариант 2. Проданная квартира находилась в собственности менее трех лет.
Первое, что нужно уяснить: доходы от реализации недвижимости, бывшей в собственности менее трех лет, от налогообложения налогом на доходы физических лиц не освобождены. Поэтому такую продажу обязательно нужно декларировать. Неважно, какой доход получен, не имеет значения, нужно ли доплачивать налог или нет – декларация формы 3-НДФЛ всё равно должна быть представлена до 30 апреля года, следующего за фактом продажи.
Второе и немаловажное: законодатель не поставил обязанность по исчислению и уплате налога в зависимость от того, куда и на что потрачен полученный доход. Иными словами: факт покупки новой квартиры на деньги, вырученные от продажи старой, сам по себе от уплаты налога не освобождает. Исчислять налог всё-таки придётся. Вопрос лишь в том, каким он будет.
Вот здесь имеются варианты, зависящие от дополнительных условий.
– увы, налог с продажи квартиры нужно будет заплатить в полном объеме. Исчисленный, как полагается: с разницы между доходами и расходами или с суммы, превышающей 1 млн. рублей.
В последних двух случаях нужно проверить, когда возникло право собственности на новую квартиру. Для этого по документам уточните:
- для квартиры-новостройки – дату акта приема-передачи
- для квартиры, купленной на вторичном рынке, — дату регистрации права собственности, указанную в свидетельстве.
Дата продажи старой квартиры и дата возникновения права собственности на новую лежат в разных годах? – Что ж, придется исчислить и уплатить налог с продажи прежней квартиры. Полностью, без учета факта покупки.
Оба события произошли в одном и том же году? – У вас есть возможность уменьшить сумму налога, подлежащего уплате, за счет получения имущественного вычета на покупку недвижимости. Для этого нужно обязательно заполнить декларацию и представить её в установленный срок. В ней отразится:
1) доход от реализации прежней квартиры;
2) фиксированный вычет в размере 1 млн. руб. или (при наличии подтверждающих документов) расходы, связанные с покупкой прежней квартиры;
3) имущественный вычет на приобретение новой квартиры – в размере её стоимости, но не более 2 млн. руб. (или остатка от 2 млн. руб.). Подтверждающие документы нужно приложить.
4) налогооблагаемый доход: п. 1 –п. 2 –п. 3
Если то, что получилось меньше нуля или равно нулю – налог платить не надо.
Если больше – п. 4 х 13 % и получаем налог, который нужно заплатить до 15 июля.
Продал квартиру в собственности менее 3 лет и купил другую дороже
Покупка и продажа недвижимости в одном налоговом периоде
Если право на взаимозачет при продаже и дальнейшей покупке недвижимости в одном году подтверждается Минфином и вопросов в данном случае не возникает, то вот с обратным порядком (сначала покупкой, а потом продажей той же самой квартиры) возникает много сложностей.
Нужно ли платить налог с продажи квартиры, если сразу покупаешь другую
Кроме того, не придётся и сдавать декларацию. В соответствии с пунктом 4 статьи 229 Налогового кодекса РФ плательщик вправе не указывать в декларации доходы, которые от налогообложения освобождены: так что если возник только такой, необлагаемый, доход, декларация не нужна.
Можно ли не платить налог при продаже квартиры если одновременно купить другую
Т.е. продавец освобождается от уплаты налога с продажи квартиры если она в собственности 3 и более лет (независимо от продажной стоимости), либо если продажная стоимость квартиры составляет не более 1000000 (независимо от сроков действия права собственности).
Если я продаю квартиру, которая менее трех лет в собственности и тут же приобретаю недвижимость дороже этой суммы, то
— вычет при продаже квартиры (он может быть равен её первоначальной стоимости, если Вы старую квартиру покупали и документы сохранились, или может быть фиксированным — 1 млн руб., если документы не сохранились либо квартира Вам досталась по приватизации, по наследству или в дар);
Продал квартиру в собственности менее 3 лет и купил другую дороже
- новая квартира куплена РАНЬШЕ чем продана старая (или обе сделки прошли в одном и том же году);
- вы имеете право на вычет как покупатель жилой недвижимости (то есть раньше вы не пользовались этим вычетом или не полностью использовали его сумму и квартира была приобретена не у близкого родственника).
Если продал квартиру и купил другую, какой будет налог
Если же срок владения квартирой был меньше 3-х лет (или меньше 5-ти лет для купленных после 01.01.2019), то налог с продажи платить надо. Правда, чтобы продавцы квартир не сильно нервничали, для них предусмотрены три вида налоговых вычетов (подробнее о них – см. ссылку ниже).
Налог при продаже квартиры, дома, менее 3 лет, 5 лет в собственности в 2019 году
1. Каждый наследник должен будет продать свою долю отдельным договором купли-продажи (у покупателя получится 3 договора и 3 свидетельства о собственности). В этом случае каждый уплатит налог 13% с суммы, превышающей 1 млн. руб с его доли, т.е, к примеру, если продадите за 3 млн. руб, то налога к уплате не должно быть. Каждый подает декларацию до 30 апреля 2019 года, прикладывает документы и пишет заявление на предоставление вычета в 1млн. руб.
Что делать, если продал квартиру в собственности менее 3 лет и купил другую
Для закона важен факт возможности использования налогового вычета. Так, если человек уже применял такую форму, ни о каком взаимозачета речь не пойдет. Только при условии, что вычет не использован или применен частично, возможно его активировать при альтернативной сделке. Также покупка квартир у близких и требование использования вычетов не допускается.
В собственности менее трех лет: налоговые сюрпризы
Налоговый вычет «привязан» к объекту и периоду. Другими словами, сколько бы человек не владели домом или квартирой, при продаже они будут иметь право на совокупный вычет в размере одного миллиона рублей. Эта сумма делится в соответствии с долями, каждый собственник уменьшает свою налогооблагаемую базу на получившийся после раздела результат, а с разницы платит 13-процентный налог.
Налог с продажи квартиры с собственностью меньше 3 лет, но при покупке новой
Спасибо Наталье за ответ, но может быть я не очень правильно выразила свой вопрос, я не юрист, но понимаю, что налоговую не интересует, что так потом покупается. Для них человек продал свою собственность, кот. меньше 3 лет и должен с этого заплатить 13 %, а что он так потом будет покупать их не волнует, т.е. да, они вернут ему 13% от 2 000 000 рублей, но сначала заставят заплатить 13% за проданную. Где-то я видела, что позволяется отнять 1 млн. в случае, если человек купит другую. Бред конечно, ведь в моем случае дохода не будет,а будет только расход, во-первых сначала доплатили за одну квартиру, а теперь еще и за вторую придется, но для налоговой это не аргумент. Для них продал квартиру в собственности меньше 3 лет, заплати 13 % с продажи. Верно?
