Может ли банк отсудить сделку с недвижимостью

Росреестр начал замораживать сделки с недвижимостью из-за долгов

Сотрудники Росреестра стали проверять наличие исполнительных производств у продавцов недвижимости. Если они есть, переход прав по сделкам купли-продажи останавливается до решения вопроса с задолженностью

Фото: АГН «Москва» —>

Росреестр вплотную занялся заморозкой регистрации сделок при наличии у продавцов проблем со службой судебных приставов. Для решения вопроса отведено 90 дней. Срок достаточный, но это потерянное время, нервы и деньги.

Николай индивидуальный предприниматель, занимается строительством поселков и земельных участков в Московской области. О том, что на все его объекты недвижимости судебными приставами наложен арест, он узнал случайно. Из-за штрафа в 5000 рублей под запрет регистрации попали 140 объектов. Причем после оплаты этого штрафа была разблокирована недвижимость в Тульской области, а в Москве до сих пор сделки заморожены. Рассказывает Николай:

— Был наложен арест судебными приставами за полученный когда-то штраф: свыше 5000 рублей. Узнали 30 марта. И в этот же день все погасили и получили на руки постановление, по сути, о снятии ареста. А дальше началась непонятная история. Приставы отправили запрос в Росреестр, каким-то своим чудесным электронным образом, который Росреестр не видел в течение 20 дней. Потом, когда увидел, выяснилось, что постановление написано с ошибками, отправил его обратно. Судебные приставы не видят этого постановления и не могут ничего с ним сделать. Таким образом, все это время мы не можем заключить ни один договор, ничего не можем подать в Росреестр.

— Это у вас на какую сумму сделки заблокированы?

— По состоянию на сейчас — более 60 млн. Причем предпринимались попытки отнести эти постановления самостоятельно, зарегистрировать в Росреестре, отправить по «Почте России». Но воз и ныне там. Можно общаться между ФССП и Росреестром исключительно по их внутренней электронной системе.

Количество арестов недвижимости из-за долгов увеличилось именно в этом году. Отслеживаются задолженности по кредитам, налогам, алиментам и штрафам — и Росреестр выдает уведомление о том, что сделка по регистрации перехода права собственности приостановлена. У сторон есть 90 дней, чтобы исправить свои ошибки и повторно подать документы в это ведомство. Комментирует риелтор «Антарес-Реал» Людмила Сотникова:

Людмила Сотникова риелтор «Антарес-Реал» «90 дней — вполне достаточно. Но помимо этого ведь приостановилась и сама по себе сделка. Это первое. А по времени — это от двух до трех месяцев, кто-то за месяц успевает. А второе: продавцы должны забрать деньги. Как они будут их забирать? Они будут забирать их или из ячейки, или с аккредитива. То есть там, если приостановка пошла, нужно еще продлевать аренду ячейки или аренду аккредитива, чтобы деньги не ушли не пойми куда. А когда рынок «плавает», повышаются цены, идет ажиотаж, конечно, люди в панике. У них и документов нет, и денег. И банки взялись за это дело очень серьезно. Особенно Сбербанк».

Если сделка заморожена, то после оплаты штрафа следует обратиться к тому приставу, который инициировал это производство. Он должен его снять в течение десяти рабочих дней и разместить соответствующее постановление в системе межведомственного электронного взаимодействия. Росреестру отводится на разблокировку три дня. Вот что говорит бывший сотрудник Росреестра Дмитрий:

«Если по каким-то непонятным причинам регистратору не нравится, как сформировано постановление либо еще что-то, он выносит отказ в снятии ограничения. И самое страшное в данной ситуации то, что человек (именно, гражданин) не видит этих отказов. Он о них не знает. Ему вроде пристав сказал, что «все подано, ждите, должны снять». А в итоге человек идет и заказывает выписку в Росреестре или в МФЦ, платит за это госпошлину и получает по факту выписку с прежними арестами. То есть срываются сделки, люди теряют деньги. Сложно добиться правды, к сожалению. Универсального рецепта нет».

Чтобы не попасть в такую ситуацию, совет один — перед сделкой промониторить все государственные приложения на предмет ареста недвижимости или наличия штрафов и долгов. Ведь никакой системы оповещения об этом, кроме письма по адресу регистрации гражданина, где он может не жить много лет, нет.

Конституционный суд изменил норму оспаривания сделок с жильем при банкротстве банка

Business FM рассказывала историю петербуржца, купившего у банка залоговую квартиру. Банк обанкротился, и собственник остался и без квартиры, и без компенсации. Конституционный суд счел такую норму нарушающей баланс интересов сторон

Каменноостровский проспект в Санкт-Петербурге. Фото: Юрий Белинский/ТАСС —>

Конституционный суд встал на сторону кредиторов. Практика, когда человек покупал жилье в залоге у банка, а потом банк банкротился и покупатель оставался и без денег, и без квартиры, незаконна. Теперь пострадавшему оставят жилье, пока ему не вернут уплаченные деньги. Суд разобрал дело жителя Петербурга, который оказался в такой ситуации. Какие выводы можно сделать из этого решения?

Ранее Business FM уже рассказывала историю жителя Петербурга. Мужчина купил у банка квартиру, которая была в залоге, по цене в три раза дешевле рыночной. За жилье почти в 300 квадратных метров в центре Петербурга он выложил всего 11 млн рублей. Вскоре у банка начались проблемы, ЦБ передал банк на санацию, ввел временную администрацию. А она уже подала в суд, чтобы признать сделку фиктивной, — реальная стоимость квартиры была в районе 35 млн рублей. То есть дисконт предполагался, но не такой большой. Суд согласился и постановил квартиру вернуть. Покупателю сказали отправляться в кредиторы последней очереди на возмещение убытков. То есть мужчина остался и без квартиры, и без денег.

Петербуржец дошел до Конституционного суда, а тот решил, что так поступать с кредиторами нельзя. Теперь, если процедура банкротства уже началась, банк не сможет забрать у кредитора купленное жилье. Есть оговорка — жилье должно быть единственным. Вместо этого банк будет обязан сначала вернуть кредитору уплаченные деньги и только потом его выселять. Если еще короче — банки обязали в случае банкротства не направлять все деньги в конкурсную массу, а в первую очередь рассчитаться с кредиторами.

Таким образом, получается, Конституционный суд дал кредиторам гарантии, что их деньги в любом случае будут в безопасности. Получается выгодная игра без риска. Если отсудят — кредитор ничего не потеряет, деньги-то вернут. А если судиться не придут, то вообще замечательно. Можно быстро перепродать и неплохо заработать. Правда, оговорка про единственное жилье делает эту схему не такой очевидно выгодной, отмечает эксперт по недвижимости, риелтор Андрей Веселаго:

Андрей Веселаго эксперт по недвижимости, риелтор «С одной стороны, да. С другой стороны — надо понимать, что у нас цены на квартиру все время плавают, и то, что мы могли купить за 10 млн три года назад, — совсем не то, что мы можем купить за 10 млн сейчас. Опять же, везде идет ссылка на единственное жилье. Как правило, в игры с покупкой квартиры у потенциальных банкротов по ценам в три раза ниже рыночных играют инвесторы, а не обыватели. И у них это будет не единственное жилье, на них это не будет распространяться. В какой-то степени эти риски закрывает это постановление. В любом случае надо понимать, что дураков нет, нельзя просто так взять и безопасно купить квартиру по цене в три раза ниже рынка, всегда есть какие-то подводные камни».

Очень выгодные предложения о покупке квартиры можно найти в любом агрегаторе объявлений. В центре Москвы или Питера могут продавать залоговое жилье вполовину или даже втрое дешевле. Такое жилье могли скупать те, кто имеет своего нечистого на руку человека в банке, — за откаты они получали всю оперативную информацию о скорых торгах из первых рук. Но риски признания сделки фиктивной были всегда.

Поэтому должнику, если он чувствует, что вскоре не сможет платить по кредиту, надо успеть продать квартиру самому и не доводить дело до торгов, советует руководитель группы по банкротству адвокатского бюро «Качкин и партнеры» Александра Улезко:

Александра Улезко руководитель группы по банкротству в адвокатском бюро «Качкин и партнеры» «Естественно, выгоднее самостоятельно продать квартиру, которая находится в залоге, но для этого предварительно нужно получить разрешение банка. То есть сначала нужно общаться с банком, чтобы он такое разрешение дал. Продажа просто на открытом рынке, как правило, приносит больше денег, чем продажа с торгов, будь то торги в исполнительном производстве или банкротстве. Как правило, в подобных случаях имущество покупается с дисконтом, даже просто исходя из того, что люди склонны покупать квартиры, которые не находятся ни в каком споре, даже потенциально. Это безопаснее. Продать самому всегда выгоднее».

Пока решение Конституционного суда — это только постановление по одному делу. Суд заявил, что некоторые статьи не соответствуют конституции. Законодателям еще предстоит эти статьи поменять. А это процесс небыстрый — и все риски и опасения владельцам залогового жилья придется взвешивать еще долго.

Может ли пристав оспорить сделку должника и при каких обстоятельствах?

Судебные приставы издавна славятся своей занятостью, бюрократией и какой-то формалистической ленью. При этом в статистических данных периодически всплывают сведения о сумасшедшей нагрузке, свалившейся на хрупкие плечи государственных взыскателей — невероятные 2-3 тысячи дел на одного чиновника. Поэтому ситуация, где пристав оспаривает сделку должника в пользу взыскателя, кажется фантасмагорической феерией. При такой нагрузке, извините, не до судов, тут выжить бы…

И все же такие случаи в практике есть. Изредка находятся «рыцари добра», которые готовы мужественно отстаивать интересы вверенных им «заложников обстоятельств». Как это происходит? На каких основаниях приставы вообще могут добиться отмены сделки и возврата денег взыскателю?

Когда приставы вступают в «священную войну» с неплательщиком?

Триггером для столь смелого и необычного поступка становятся ситуации, когда должник решает воспользоваться несовершенством бюрократической системы и увести имущество из-под зоркого ока ФССП.

Допустим, за алиментами на содержание ребенка обратилась бывшая жена должника. У того на момент вынесения судом решения в собственности находились квартира и автомобиль. Сумма претензий — 1,2 млн рублей. Стоимость транспортного средства — 1,5 млн рублей. Понимая, что приставы рано или поздно возьмутся за машину, неплательщик выставляет автомобиль на продажу и находит покупателя.

Жена тем временем получает исполнительный лист и обращается в ФССП с заявлением о принудительном взыскании. Приставы открывают производство и начинают проверку благосостояния должника.

Но на эту проверку потребуется время — приблизительно 1-2 месяца. И тем временем должник успевает продать автомобиль и надежно спрятать деньги, подальше от банков и других финансовых организаций. Поэтому итоги проверки неутешительные: у должника за душой только квартира, которая получает статус единственного жилья и не подлежит реализации.

Разумеется, для взыскателя такая ситуация является несправедливой. Бывшая жена обращается в ФССП и требует что-то сделать — уж она-то прекрасно знает, что у должника был автомобиль.

Что делают судебные приставы? По сути у них два пути:

1. Судебный пристав, лениво моргая глазами и с грустью поглядывая на кипу папок на краю своего стола, безапелляционно заявляет женщине, что увы, поезд ушел. И что он собирается закрывать дело ввиду отсутствия у должника имущества и доходов. Мол, приходите через полгода, у вас есть право требования. До свидания, денег нет, но вы держитесь. К сожалению, это классический вариант.
2. Судебный пристав принимает смелое решение довести дело до конца. Он копается в фактах и параллельно составляет в суд заявление об оспаривании сомнительной сделки. Фактически он представляет интересы взыскателя. Если суд отменяет сделку, то автомобиль возвращается в собственность должника и сразу же попадает под арест, а затем благополучно продается судебным приставом.

К сожалению, блюстители справедливости слишком заняты, чтобы отстаивать интересы простых смертных через суд. Такие случаи встречаются, но они настолько редки и необыкновенны, что суды часто не знают, как правильно поступить. И нередко принимают противоречивые решения.

Что делать, если ФССП открыла
на вас производство?

Реалии судебной практики: юридическая битва ФССП с должниками

Собственно, право судебного пристава на оспаривание чужих сделок было подтверждено ВС РФ только в 2017 году. До этого момента столь остро вопрос не стоял. Возможно, потому что ФССП в принципе никогда не шла ва-банк, предпочитая меланхолично оставаться на стороне спокойствия и незамутненности бытия.

В своем Определении от 18 апреля 2017 года ВС РФ пришел к выводу, что приставы имеют право инициировать оспаривание сделок. В рассмотренном Верховным судом деле судебные приставы из Липецка оспаривали сделку должника В., который по документам продал свой грузовой полуприцеп. Исковые требования возникли у компании, чей груз должник потерял в рамках перевозки и причинил убытки на сумму больше 500 тысяч рублей. Приставы впоследствии арестовали транспортное средство.

Арест имущества должника судебными приставами: что из арестованного смогут продать служители закона За какие долги пристав введет арест имущества. Чем арест отличается от реализации имущества, и обязательно ли арест предшествует продаже. Законно ли арестовать то имущество, которое нельзя продать.

Но должник счел арест неубедительным доводом. Он заключил сделку по продаже с ближайшей родственницей — со своей матерью.

Та, в свою очередь, быстро перепродала злополучный полуприцеп гражданину Б. — брату бывшей супруги сына. Разумеется, приставов такие горячие продажи не устроили, и они поспешили в суд.

В процессе разбирательств оказалось, что ни одна из сторон сделки не передавала денег за транспортное средство.

Суды нижестоящих инстанций, как сговорившись, отказывали представителям ФССП в исковых требованиях. Они категорично заявляли, что те не вправе бороться за права взыскателя. Однако ВС счел, что как раз таки суды были неправы.

Согласно нормам п. 1 ст. 64 № 229-ФЗ, судебное отстаивание прав и интересов взыскателей не относится к непосредственным обязанностям судебных приставов. Но в законодательстве предусмотрена «лазейка», выраженная в словосочетании «иные действия». Также есть ст. 77 № 229-ФЗ, которая подтверждает возможность обращения в суд за защитой интересов. Ссылаясь на законодательство, Верховный суд отменил все акты нижестоящих судов и направил дело на новый пересмотр.

Статья 77. Обращение взыскания на имущество должника, находящееся у третьих лиц

1. Обращение взыскания на имущество должника, находящееся у третьих лиц, производится на основании судебного акта или исполнительной надписи нотариуса в случаях, установленных настоящим Федеральным законом.

1. Заявление взыскателя или судебного пристава-исполнителя об обращении взыскания на имущество должника, находящееся у третьих лиц, рассматривается судом в десятидневный срок со дня поступления заявления.
2. Вступивший в законную силу судебный акт об обращении взыскания на имущество должника, находящееся у третьих лиц, подлежит немедленному исполнению.

Федеральный закон от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»

Отметим, что подобный подход практиковался до 2015 года, но с приходом института банкротства для физических лиц все изменилось. Суды решили, что оспаривание сделок теперь можно проводить только в рамках банкротных процедур. Как показало решение ВС, они серьезно заблуждались.

Рассмотрим еще один интересный случай из практики. Дело рассматривалось в облсуде г. Омск, в апелляционной инстанции. Здесь взыскателю удалось признать договоры дарения недействительными. По этим договорам, должник раздарил гараж, земельный участок и жилье третьим лицам. Сделки заключались еще в 2008 году, а исковое заявление поступило в суд только спустя 9 лет.

Должник попытался «съехать» на сроки давности, но суд отклонил его претензию. Основание: дата, когда кредитору стало известно о сделках. Учитывая, что взыскатель доказанно узнал о них только в 2017 году, то срок давности здесь не применялся.

Как оказалось, сделки были заключены после того, как должник получил от кредитора претензию на возврат денег. Рассмотрев обстоятельства дела, апелляционная инстанция заняла позицию кредитора и вернула имущество в собственность. При этом записи в ЕГРН о переходе права собственности были признаны недействительными.

Верховный суд в своих определениях и раньше отмечал полномочия судебных приставов, выделяя их право на инициацию судебного рассмотрения дела. В частности, это встречается в Постановлении Пленума ВС № 50 от 17 ноября 2015 года. Здесь указано, что у приставов есть полномочия совершать любые действия, которые приведут в итоге к исполнению судебных решений.

Признают ли ваши сделки недействительными?
Узнайте у юриста

Как приставы доказывают недействительность сделок?

Доказательства, которые подтверждают позицию той или иной стороны, представляются заинтересованными лицами. И у суда нет права не принимать их в учет, что подтверждается Определением ВС № 305-ЭС16-2411 от 25 июля 2016 года.

В частности, судебные приставы ориентируются на следующие факторы:

1. Объект спора остался в месте первоначального хранения. Речь идет о ситуациях, когда человек по документам продал машину, но фактически продолжает на ней ездить.
2. Должник продолжает контролировать вещь, которую он якобы продал или подарил. Например, земельный участок был продан соседу, но фактически прежний собственник продолжает им управлять. Например, сдает в аренду или засевает его сельскохозяйственными культурами.
3. Финансовая несостоятельность контрагента: по документам автомобиль был продан за 2,5 млн рублей двоюродной сестре. Но у нее никогда не было таких денег, то есть она бы не могла позволить себе купить подобный автомобиль.
4. Отсутствие экономических причин для подобных сделок. Это может быть внезапное раздаривание земли, машин и квартир, которое ничем логически не объясняется — у должника нет причин для таких поступков. За исключением одной: ему нужно во что бы то ни стало поскорее избавиться от имущества.

В целом при обращении в суд приставы руководствуются двумя нормами: ст. 10 и ст. 168 ГК РФ. В статье 10 установлен запрет на злоупотребление правом. Это и есть ситуации, когда должник распродает имущество , чтобы избежать исполнения обязательств перед кредиторами. А статья 168 устанавливает принципы, по которым сделку признают ничтожной.

Злоупотребление правом через продажу потенциально ликвидного имущества было зафиксировано и в еще одном деле. Здесь тоже применялись нормы ст. 10 и ст. 168 ГК РФ.

Основанием для сомнения пристава в чистоте сделок, как правило, является заявление кредитора об обращении взыскания на имущество, которое фактически принадлежит должнику, но по документам числится на третьем лице. Сотрудник ФССП анализирует обстоятельства совершения подозрительных сделок и принимает решение оспорить их в суде — опять-таки, это его право, не обязанность. Если суд признает требование справедливым, имущество вернут в распоряжение должника, арестуют и реализуют для удовлетворения требований взыскателя.

Оспаривание сделок в банкротстве физлиц

Вот еще один интересный нюанс, который лучше иметь в виду каждому должнику — обеспечить выполнение судебного решения и защитить интересы взыскателей помогает… процедура банкротства физического лица! Кредитор может обратиться за ней в арбитражный суд, если размер долговых обязательств человека составляет от полумиллиона рублей, а просрочка числится уже 3 месяца.

Оспаривание сделок должника при банкротстве. Когда на это решаются управляющий и кредиторы Когда и при каких обстоятельствах кредиторы могут оспорить сделки должника, совершенные перед банкротство физ. лица. Признаки подозрительности. Какие из сделок суд может отменить. Как избежать отмены сделок.

Неприятность для неплательщика кроется в том, что в процедуре банкротства могут также оспорить те его сделки, которые сочтут сомнительными и подозрительными.

Заниматься этим будет финансовый управляющий, но заинтересованность в деле кредитора тоже нельзя сбрасывать со счетов. Здесь уже сторона взыскания сможет применить не только положения ст. 10 и ст. 168 ГК РФ, но и ст. 61.2 и 61.3 № 127-ФЗ «О банкротстве».

Соответственно, имущество быстро возвращается в собственность должника и сразу же попадает в конкурсную массу (по аналогии с арестом судебными приставами). Разумеется, должнику, имеющему ценную собственность, лучше не доводить до того, чтобы банкротство инициировал кредитор.

Есть большая разница между процедурой, стартовавшей по требованию взыскателя, и начатой самим должником. Об этом вам подробно расскажут наши юристы .

• Подозрительных сделок с неравноценным встречным исполнением. К таковым относятся договоры, по которым установлены сомнительные цены. Например, если квартира с рыночной стоимостью в 6 млн рублей продается за 1-2 миллиона.
• Сделок, в которых прослеживается причинение убытков кредиторам. Это как раз про договоры дарения — должник раздает свое имущество ближайшим родственникам, имея при этом просроченные обязательства.
• Сделок, которые влекут за собой предпочтение одному из кредиторов. Например, продаем машину и гасим ипотеку, игнорируя при этом наличие остальных кредитов. В банкротстве такая сделка будет оспорена, потому что другие взыскатели останутся ни с чем и вряд ли с этим согласятся.

Если сделка была заключена не так давно, а долгов на сумму свыше 500 тысяч, кредитор почти наверняка предпочтет обанкротить должника. При банкротстве быстрее всего оспариваются сделки, заключенные в течение 1 года до процедуры, но под угрозой окажется любое подозрительное отчуждение имущества за последние 3 года.

Да-да, судебная практика позволяет оспорить и сделку, которая была заключена в течение трех лет до банкротства — но только в случае, если она совершалась с целью скрыть имущество от взыскания (и к ней можно применить нормы п. 2 ст. 61.2 № 127-ФЗ).

Мы помогаем нашим клиентам, даже если кредитор вздумал оспаривать договоры, занимаемся полным сопровождением банкротства физических лиц. Весь удар и все претензии наши юристы готовы принять на себя. Если вы хотите грамотно подготовиться к процессу — обратитесь к нам. Мы проконсультируем вас, подробно рассмотрев обстоятельства вашего дела. Для этого напишите нам в чат или позвоните по телефону, указанному в контактах.

Провести анализ ваших сделок
за последние три года

Частые вопросы

Если на момент продажи автомобиля не было просроченных и неисполненных обязательств, то сделку нельзя признать сомнительной или подозрительной. Разумеется, если нет других обстоятельств.

Должен больше 800 тысяч рублей. Из имущества — только квартира напополам с сестрой (не в залоге). Могут ли истребовать ее?

Если другой собственности нет, то навряд ли. Квартира будет признана единственным жильем — для судебных приставов в том числе. Ее нельзя продать или иным способом отобрать за долги. А вот арестовать могут. Это означает запрет на распоряжение и отчуждение — жить можно, а продать или подарить — нет.