Ворваться в городки: льготная ипотека станет доступна для покупки вторички
Льготная ипотека на вторичное жилье может стать доступна в городах, где нет новостроек. Такой вариант разработан депутатами Госдумы, направлен в Минстрой и госкомпанию «ДОМ.РФ». Ранее о необходимости введения субсидий на покупку вторичного жилья говорил Владимир Путин. Депутаты полагают, что правительство может расширять программу льготной ипотеки на вторичку в отдельных городах по запросу властей региона. Такая мера в случае ее одобрения не только укрепит рынок, но и уравняет права жителей разных городов на доступное жилье, полагают эксперты.
Расширение возможностей
Льготную и семейную ипотеку на вторичное жилье можно вводить по запросу регионов в городах, где нет новостроек. Такой вариант предложили члены комитета Госдумы по строительству и ЖКХ, инициатива направлена в Минстрой и госкомпанию «ДОМ.РФ».
В апреле этого года на встрече с главой ДОМ.РФ Виталием Мутко президент России Владимир Путин отметил, что введение субсидий на покупку вторичного жилья поддержит семьи и «косвенно, но положительно будет отражаться и на [строительной] отрасли».
Предложения депутатов, с которыми ознакомились «Известия», заключаются в следующем: власти субъектов смогут выбирать населенные пункты, которые имеют особое значение для региона, и обращаться в правительство РФ, чтобы в этих городах оно расширило программы льготной и семейной ипотеки на вторичный рынок жилья. Об этом говорится в письме члена комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Александра Якубовского в Минстрой и ДОМ.РФ.
— Считаем правильным повышать адресность и эффективность федеральных программ с участием регионов, — сказал «Известиям» заместитель гендиректора ДОМ.РФ Алексей Ниденс. — Для этого нужно донастраивать программы под потребности конкретного муниципалитета, в том числе удовлетворяя растущий спрос граждан при нехватке предложения на рынке жилищного строительства.
В Минстрое «Известиям» сообщили, что в рамках исполнения поручения президента о распространении семейной ипотеки на покупку вторичного жилья в сельской местности, а также населенных пунктах с населением до 250 тыс. человек, ведомство предложило ввести программу только для тех локаций, где нет новостроек. Официальное же поручение о распространении программы льготной ипотеки на вторичное жилье пока не поступило, добавили в Минстрое.
Сейчас льготные ипотечные программы распространяются только на новостройки: под 8% она выдается всем желающим, а под 6% — семьям, где есть два и более ребенка. Но на вторичное жилье ставка по ипотеке может превышать 13%.
— Не всем доступны одинаковые условия для приобретения жилья, — констатировала директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. — Предлагаемая мера позволит уравнять права людей.
Как ранее писали «Известия», более чем в 800 российских городах из 1119 не ведется строительство нового жилья.
— Льготная ипотека двигает рынок недвижимости, расширение уже действующих программ позволит повысить спрос на вторичное жилье, — сказал член комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Колунов.
Инициатива поможет жителям, которые живут в небольших городах, где не строится новое жилье, считает Александр Якубовский.
— Сегодня, чтобы получить льготную ипотеку, людям приходится переезжать в областные центры или в другие регионы, — сказал он. — Возможность вводить льготную ипотеку на вторичку станет дополнительным инструментом для стимуляции развития того или иного города.
По мнению управляющего директора компании «Метриум» Руслана Сырцова, даже в городах-миллионниках можно использовать эту меру в районах без новостроек: нередко людям важно проживать в конкретной локации, например, чтобы оставаться рядом с родственниками.
Переход к адресным программам льготной ипотеки с расширением их действия на вторичный рынок повысит уровень рождаемости и сократит отток населения из дальних регионов, считает губернатор Архангельской области Александр Цыбульский. Например, сейчас многие россияне не хотят задерживаться в арктических регионах из-за дефицита доступного и качественного жилья, сказал он.
Достаточно емкости
Для эффективного внедрения предлагаемой меры необходимо, чтобы в городе было достаточное предложение вторичного жилья, иначе в регионах может возникнуть дефицит, отметил коммерческий директор Time Development Юрий Раловец.
Решение укрепит не только вторичный рынок, но и в дальнейшем будет способствовать развитию строительной отрасли, отметила руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «Гранель» Татьяна Боева.
Более быстрая продажа старых квартир ускорит отъезд тех, кто намеревается начать жизнь в крупных городах, и те могут получить дополнительный приток покупателей, пояснил основатель и владелец группы «Родина» Владимир Щекин.
— Льготная ипотека на вторичное жилье в регионах без новостроек ускорит оборот недвижимости в старом жилом фонде, — сказал он. — В то же время сформируется локальный отложенный спрос на новое жилье в самих регионах без новостроек, что может привлечь застройщиков.
Инициатива не окажет прямого воздействия на первичный рынок, но люди, которые продадут старое жилье, смогут на полученные средства приобрести квартиру в новостройке в другом городе, полагает Руслан Сырцов. По словам Юлии Дымовой, межрегиональные сделки встречаются довольно часто: с помощью сервисов электронной регистрации можно продать квартиру в одном городе и купить в другом, находясь при этом с продавцом в разных регионах.
В то же время следует рассмотреть дополнительные меры стимулирования застройщиков, считает Руслан Сырцов. В частности, субсидирование проектного финансирования стало бы импульсом для выхода девелоперов в новые для себя регионы, считает эксперт.
Также девелоперам нужно разрешить стать активными игроками на вторичном рынке, полагает коммерческий директор ГК «А101» Анна Боим. Необходимо разработать механизм, когда банки смогут кредитовать девелоперов для покупки вторичного жилья у покупателей квартир в их новостройках, сказала она.
Как рынок отреагировал на продление льготной ипотеки
Льготная ипотека по всей территории России будет продлена до 1 июля 2024 г. Об этом в четверг, 15 декабря, сказал Владимир Путин на заседании Совета по стратегическому развитию и национальным проектам. Ставка по такому виду ипотеки будет увеличена с 7 до 8%. Путин также предложил расширить доступ к семейной ипотеке и распространить ее на семьи с как минимум двумя детьми моложе 18 лет. Сейчас такой кредит могут получить семьи с детьми, родившимися после 1 января 2018 г. Ставка по ней равна 6%.
После новости бумаги девелоперов пошли вверх. Стоимость акций ПИК выросла на 3,87% до 611,4 руб., ЛСР – на 1,34% до 454,2 руб., «Самолета» – на 3,72% до 2484 руб.
Льготная ипотека была запущена в апреле 2020 г. С тех пор она несколько раз продлевалась, а ставка менялась в диапазоне 6,5–12%. Действующая программа рассчитана до 31 декабря 2022 г., ставка составляет 7% годовых. Лимит по кредиту – 12 млн руб. для Москвы, Санкт-Петербурга, Подмосковья и Ленобласти и 6 млн руб. – для остальных регионов. Максимальный срок кредита составляет 30 лет. За все время около 930 000 семей оформили кредиты по льготной программе на 3,1 трлн руб., передал «Ведомостям» генеральный директор Дом.РФ Виталий Мутко через представителя.
Против продления программы выступали Минфин и ЦБ. 16 ноября замминистра финансов Алексей Моисеев заявил, что ведомство не считает целесообразным продлевать госпрограмму. Такой же позиции придерживались и в Счетной палате. Аудитор Наталья Трунова в интервью «Ведомостям» поясняла, что этот инструмент сформировал искажения на рынке. В частности, льготная ипотека способствовала возникновению большого разрыва цен на новостройки и на вторичное жилье.
«Часть граждан уже не могут себе позволить купить новое жилье, продав старое. Раньше было так: люди продавали квартиру в старом фонде, брали новую, разницу оплачивали за счет ипотеки. [Сейчас] разрыв цен такой, что для определенных групп населения это действительно становится невозможным», – говорила Трунова.
Строительный блок кабмина, в свою очередь, выступал за продление ипотечных льгот, в том числе программы субсидирования от застройщиков. По мнению замминистра строительства и ЖКХ России Никиты Стасишина, данные меры должны действовать как минимум до конца 2023 г.
Что думают девелоперы
Максимально доступная ипотека – это одно из основных условий развития российского рынка жилья и реальная возможность для многих приобрести новую квартиру, отмечает президент ГК «Основа» Александр Ручьев. По его словам, новые условия в любом случае остаются значительно лучше базовых ипотечных ставок, так что они поддержат спрос и объемы нового строительства.
Продление льготной ипотеки вряд ли оживит рынок, говорит совладелец группы «Родина» Владимир Щекин: ее принципиальные условия не меняются и новых клиентов эта программа не привлечет. Бизнес может рассчитывать в основном на тех, кто в последние полгода откладывал средства на первый взнос и рассчитывал на эту программу, полагает эксперт. Ажиотажа ждать не нужно, предупреждает Щекин, но какой-то «прожиточный минимум» для рынка жилья льготная ипотека даст. А вот семейная ипотека действительно может оживить спрос, так как она вовлечет много семей с детьми подросткового возраста на рынок жилья, предполагает эксперт.
Решение поможет застройщикам пройти нынешний переходный этап с наименьшими издержками и стабилизировать рынок новостроек, считает заместитель директора по продажам ГК «Гранель» Сергей Нюхалов. Доля покупок жилья с использованием льготной ипотеки в компании составляет более 60% от общего объема, отмечает девелопер, поэтому завершение госпрограммы стало бы негативным фактором. По подсчетам Нюхалова, спрос мог бы упасть более чем на 10%. Но с учетом новых условий спрос на семейную ипотеку вырастет не менее чем на 15%, резюмировал эксперт.
Что говорят банки
Банки поддерживают продление ипотечного кредитования с господдержкой до середины 2024 г. Об этом заявили представители Сбербанка, ВТБ, Газпромбанка, Росбанка и Промсвязьбанка.
Это важный стратегический шаг, который определит развитие всего рынка на несколько лет вперед и поможет в решении национальной задачи по вводу нового жилья, считает заместитель президента – председателя правления ВТБ Анатолий Печатников.
Продление программы позволит стабилизировать рынок в случае новых «черных лебедей», а повышение ставки несколько снижает нагрузку на бюджет, говорит управляющий директор рейтингового агентства НКР Михаил Доронкин. При этом срок продления на 1,5 года выглядит комфортным для рынка как с точки зрения поддержки строительной и смежных с ней отраслей, так и с точки зрения недопущения резких ценовых колебаний на рынке первичной недвижимости, отмечает директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова.
Срок до 1 июля 2024 г. обозначен как «переходный» период и далее, вероятно, будет адаптация госпрограммы к рыночным условиям и спросу на жилье, считает главный аналитик «Росбанк дом» Ирина Бабина. При этом повышение ставки до 8% не должно сильно отразиться на величине спроса, уверена аналитик: это значение близко к комфортному для заемщика уровню.
По оценке Мутко, продление программы позволит улучшить жилищные условия еще 300 000–350 000 семей. ВТБ рассчитывает, что в этом году российские банки выдадут порядка 4,6–4,7 трлн руб. ипотеки, а в следующем – за счет продления госпрограмм – покажут не меньшие результаты. При этом льготные программы могут показать прирост продаж, отметил Печатников: ипотека с господдержкой – до 1,2 трлн руб., семейная – до 900 млрд.
Модификация программы через изменение условий в том или ином виде ожидалась, говорит аналитик банковских рейтингов НРА Наталия Богомолова: в текущих условиях ее прекращение имело бы серьезный негативный эффект.
Что будет с ценными бумагами
Реакция рынка на новости в четверг довольно умеренная, считает эксперт по фондовому рынку «БКС мир инвестиций» Валерий Емельянов: рост акций до 4% говорит об отсутствии ажиотажа и резкой переоценки бизнеса. Скромная реакция связана с тем, что механизм льготной ипотеки в целом себя уже исчерпал, говорит аналитик, наращивать продажи за счет софинансирования ставки некуда, снижать ставку тоже. Фактически акцент господдержки сместился с тех, у кого доходы позволяли купить новостройку, на тех, у кого есть и доходы, и дети, рассуждает Емельянов. «Но рынок ожидал нечто похожее, поэтому мы не увидели сильного негатива, когда говорили об отмене льгот, и теперь не видим бурной радости о ее продлении», – резюмировал эксперт.
Льготная ипотека в 2022 г.
Ипотека с господдержкой была главным драйвером ипотечного рынка в 2022 г. В октябре 2022 г. по программам льготной ипотеки было предоставлено 38 200 кредитов на сумму 185,1 млрд руб., что составляет около 41,3% от общего объема предоставленной ипотеки (127 300 кредитов на сумму 448,3 млрд руб.), следует из данных Банка России.
По словам вице-премьера России Марата Хуснуллина, банки в рамках госпрограммы на новостройки по итогам трех кварталов 2022 г. выдали кредитов на 1,5 трлн руб. Это на 11% больше аналогичного периода год назад, отмечал вице-премьер. Но число выданных кредитов при этом сократилось на 13% год к году до 295 000 шт.
Продление программы льготной ипотеки – это позитивная новость для отрасли и акций застройщиков, но непонятно, будет ли новая ставка в 8% стимулировать спрос на новостройки, отмечает аналитик ФГ «Финам» Наталия Пырьева. В новых экономических условиях цены на квартиры остаются высокими, а доходы населения сокращаются. Объемы строительства также снижаются, но доля нераспроданных квартир в новостройках растет, указывает аналитик. В декабре показатель достиг рекордных 66%, или более 41 млн кв. м от площади всего строящегося жилья, что на 44% больше, чем в начале прошлого года, говорят данные информационно-консалтингового агентства «Infoline-аналитика». Из-за этих факторов льготная ипотека в следующем году не сможет стать тем драйвером роста, которым она была два года, делает вывод Пырьева. Госпрограмма поддержит рынок недвижимости, но объемы продаж все равно будут снижаться, поскольку девелоперам необходимо восстановить баланс, прежде всего скорректировав цены, резюмирует она.
На динамику продаж девелоперов повлияет изменение финансовых условий с банками по их совместным продуктам для клиентов, говорит аналитик по российским акциям УК «Ингосстрах-инвестиции» Анна Михайлова. Например, Сбербанк с 27 декабря прекращает прием заявок с субсидированием от застройщика с итоговой ставкой менее 3%. Ипотека по заниженным ставкам в последний год являлась важным маркетинговым инструментом для девелоперов, поэтому смена поведения финансовых структур повлияет на рынок недвижимости, объясняет Михайлова. По ее мнению, от новых условий программы семейной ипотеки выиграют крупные игроки, работающие преимущественно в массовом и эконом-сегменте, в первую очередь «Самолет» и ПИК.
Льготную ипотеку продлевают до 1 июля 2024 года
Ставку по ней повысят с 7% до 8%. За продление льготной ипотеки активно выступал Минстрой, но были против Минфин и ЦБ. Как решение оценивают эксперты?
Фото: unsplash.com —>
Льготную ипотеку продлили, но на новых условиях. Общую льготную ставку для всех немного повысят, но условия по семейной ипотеке смягчат, сообщил Владимир Путин на заседании Совета по стратегическому развитию и национальным проектам. Как это решение оценивают эксперты?
Программа будет продлена до июля 2024 года. Ставка увеличивается с 7% до 8%. Это для всех. А вот по семейной ипотеке, если сейчас на нее могут претендовать семьи, в которых дети родились начиная с 2018 года, то после внесения изменений в программу кредиты под 6% будут доступны всем российским семьям с двумя несовершеннолетними детьми. О необходимости сворачивать льготную ипотеку ранее говорили в Минфине и в ЦБ.
Против выступал Минстрой. Аргументы первых: спрос на покупку жилья по льготной программе слишком сильно перегрел рынок и взвинтил цены на новостройки. На стороне Минстроя тезис о том, что без продления программы стройка просто встанет. По словам экспертов, среди рассматриваемых вариантов был сценарий продления программы на прежних условиях для всех регионов страны, кроме Москвы и Питера и их областей. Но остановились на повышении ставки на процент и смягчении условий для семей с несовершеннолетними детьми. Комментирует ведущая программы «Недвижимость» на Business FM Валерия Мозганова:
Валерия Мозганова обозреватель Business FM, глава экспертного совета журнала «Дайджест российской и зарубежной недвижимости» «Того эффекта, который льготная ипотека дала в момент своего, так сказать, второго пришествия, конечно, уже не будет. Уже довольно серьезно удовлетворен платежеспособный спрос. Уже не так много денег у населения, и инфляцию замедляющуюся, разгоняющуюся и так далее никто не отменял. Кроме того, правы, кто говорит, что сегодня на настроение и решение покупателей влияют не столько экономические обстоятельства, сколько обстоятельства геополитические. У людей нет уверенности в том, что завтра они не потеряют работу, что завтра их не накроет инфляция и так далее, и так далее. В этой ситуации брать кредиты ни под 8%, ни под 7%, ни под 5%, ни под сколько бы там ни было еще очень многие не хотят».
И возникает вопрос — что же все-таки будет с ценами? Девелоперам нужны высокие. И продление льготной программы их должно поддержать. Но, как уже было сказано выше, у многих граждан нет ни денег, ни желания. Условия сейчас диктует именно потребитель. А его не устраивает и действующий уровень цен, говорит эксперт финансового маркетплейса «Сравни.ру» Максим Глазков:
Максим Глазков эксперт финансового маркетплейса «Сравни.ру» «Спрос на стороне людей. Они ждут более низких цен, сейчас не очень готовы покупать по этим ценам. Поэтому мы видим, в частности в Москве, застройщики предлагают скидки 15%, 20% и даже 30% на жилье. Часть из них — это маркетинг, но все-таки это уже показатель того, что застройщики очень ждут покупателей, а они пока не спешат».
Но это все оценки действующего положения дел и осторожные прогнозы. Как заработает продленная программа льготного ипотечного кредитования и как это скажется на рынке жилья — станет понятно ближе к весне следующего года.
