Какой налог я должен уплатить при продаже жилья

Содержание

Каков порядок налогообложения проданной квартиры?

По факту продажи жилой недвижимости ее бывшему владельцу может потребоваться уплатить ряд налогов. Каких именно? От чего зависит их величина?

Какие налоги могут быть уплачены с проданной квартиры?

Чтобы определить, нужно ли платить налог с проданной квартиры, необходимо, прежде всего, установить, о каком именно налоге пойдет речь. Здесь возможно 2 варианта:

Уплата НДФЛ — с доходов, возникших при продаже недвижимости.
Уплата имущественного налога на проданную квартиру.

То, каким будет порядок уплаты обоих налогов, напрямую зависит от последующих действий бывшего владельца недвижимости. Так, он может:

продав квартиру, купить — сразу же или спустя некоторое время, другую;
продав квартиру, не покупать каких-либо иных объектов недвижимости и потратить выручку на иные цели.

Изучим то, каким будет налогообложение сделки по продаже квартиры при тех или иных последующих действиях ее продавца.

НДФЛ с дохода на проданную квартиру: новая покупка имеет значение

Продав квартиру, гражданин в общем случае обязан уплатить с соответствующего дохода НДФЛ по ставке в 13%. Но эта обязанность не возникает, если:

Человек владел квартирой:
- купленной до 2016 года, в течение 3 лет и более;
- купленной после 2016 года в течение 5 лет и более.
Продавец освобожден от уплаты НДФЛ при продаже недвижимости по тем или иным законным основаниям (например, если законодательством региона срок владения недвижимостью, при котором НДФЛ не уплачивается, значительно сокращен, а то и вовсе сведен к нулю).
Человек вправе применить налоговый вычет в виде предыдущих подтвержденных расходов на покупку проданной квартиры.
Продавец вправе применить вычет на основании расходов на покупку нового жилого объекта недвижимости — при условии, что величина данного вычета превышает исчисленный НДФЛ с доходов по проданной квартире или равна ему.
У продавца есть иной исчисленный вычет по НДФЛ (например, по факту размещения денежных средств на индивидуальном инвестиционном счете), который может быть взаимно зачтен с обязательством по уплате НДФЛ с проданной квартиры.
Человек вправе не платить НДФЛ с продажи единственного жилья, если время владения квартирой составляет более 3-х лет (законодательное новшество 2020 года).

При этом, указанные варианты аннулирования обязательства по уплате НДФЛ могут различными способами комбинироваться между собой.

Иванов в 2010 году купил квартиру за 1 700 000 рублей, в 2016-м — продал ее за 2 000 000 рублей, а после этого купил новую квартиру в другом районе города за 1 800 000 рублей.

Иванов будет вправе:

уменьшить выручку с продажи квартиры — 2 000 000 рублей, на расходы по ее приобретению — 1 700 000 рублей;
аннулировать обязательство по уплате НДФЛ с фактической налоговой базы — в размере 39 000 рублей (13% от 300 000 — разницы между выручкой за проданную квартиру и расходами на ее покупку) за счет применения вычета с покупки новой квартиры в величине 234 000 рублей (13% от 1 800 000).

После этого у Иванова также останется исчисленный, не израсходованный вычет по НДФЛ в размере 195 000 рублей (234 000 — 39 000). Его он сможет использовать в будущем в различных правоотношениях.

Знакомый нам Иванов, продав свою квартиру за 2 000 000 рублей, решает не покупать новой квартиры, и направляет 400 000 рублей от выручки за проданную квартиру на индивидуальный инвестиционный счет.

Иванов будет вправе:

уменьшить налогооблагаемую базу до 300 000 рублей известным нам способом;
аннулировать обязательство по уплате НДФЛ с данной налоговой базы за счет инвестиционного вычета в размере 52 000 рублей (13% от 400 000).

Правда, Иванову придется не обналичивать денежные средства с ИИС в течение 3 лет — иначе вычет, остаток по которому составит 13 000 рублей (52 000 — 39 000), придется вернуть.

Имущественный налог при продаже недвижимости: факторы налоговой нагрузки

Итак, первый популярный вопрос — если я продал квартиру и купил другую, нужно ли платить налог, мы рассмотрели. В том контексте речь идет об НДФЛ.

Рассматриваемый сценарий предполагает уплату уже имущественного налога:

В случае только продажи квартиры — за полные месяцы владения ей в течение года, в котором она была продана.

Иванов продал квартиру 20 июля 2016 года. Следовательно, количество полных месяцев владения ей — 7. За них он и должен будет уплатить имущественный налог, сумма которого определяется по формуле:

НАЛОГ (МЕСЯЦЫ) = (НАЛОГ (ГОД) / 12) * МЕСЯЦЫ, в которой:

НАЛОГ (ГОД) — годовой имущественный налог на проданную квартиру;

МЕСЯЦЫ — количество полных месяцев владения квартирой.

В случае покупки новой квартиры после продажи:

за полные месяцы владения старой квартирой в течение года, в котором она была продана;
за полные месяцы владения новой квартирой.

Знакомый нам Иванов, продав свою квартиру, через месяц — 20 августа, купил новую. По ней он должен будет уплатить налог, рассчитываемый по формуле, что приведена выше. В данном случае Иванов будет платить имущественный налог за 5 полных месяцев — с августа по декабрь.

Порядок уплаты налога с продажи квартиры. Расчет суммы и освобождение от НДФЛ

По закону, после продажи квартиры в России бывшему собственнику необходимо заплатить налог в размере определенной части от суммы проведенной сделки.

Существуют определенные правила уплаты налога, определяющие лицо, которое облагается налогом, регулирующие порядок уплаты средств, ставку и другие моменты, касающиеся данного вопроса.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-94-16 . Это быстро и бесплатно !

Оплата НДФЛ после реализации недвижимости: основные моменты

Продавцы уплачивают НДФЛ с прибыли от продажи жилья по фиксированной ставке.

Система налогообложения для резидентов и нерезидентов РФ отличается. Ставка для резидентов составляет 13%, а для нерезидентов – 30%.

С 2019 года начали действовать новые изменения в НК РФ.

Теперь, согласно ФЗ № 424-ФЗ, нерезиденты, продающие имущество в России, могут не уплачивать часть вырученных средств государству. Для этого необходимо соблюдение некоторых условий, но возможность сохранить 30% от дохода со сделки стала приятным нововведением.

Налогообложение для резидента РФ по ставке 13%, действует только в случае, если прибыль с продажи недвижимости равна или больше 1 миллиона рублей. Если сумма, которую получит продавец после завершения сделки меньше этой 1 000 000, то с продажи квартиры ничего платить не нужно.

Изменения ст.2 ФЗ № 424-ФЗ определяют, что нерезидент освобождается от уплаты НДФЛ при продаже имущества, есть оно находилось в собственности больше минимального срока.

Продажа квартиры не облагается налогом, если право собственности сохранялось 3 года для недвижимости, купленной до 2016 года и 5 лет, для жилья приобретенного после 1 января 2016.

Соответственно, если квартира принадлежала человеку, который не облагается налогами по российскому законодательству, 3 года и более, а в собственность она была оформлена до начала 2016 года, сделка налогом облагаться не будет.

Кадастровая стоимость — это цена квартиры, установленная государством в результате оценки жилья. Узнать кадастровую стоимость недвижимости можно в открытой базе в режиме онлайн. Для этого на сайте росреестра потребуется ввести кадастровый номер или адрес объекта.

При продаже квартиры, купленной после 01.01.2016 необходимо учитывать её кадастровую стоимость. Цена продажи по договору и кадастровая стоимость сравниваются, и налог платится с большей из них.

Когда по условиям договора отчуждения продажная стоимость указывается больше 70% кадастровой стоимости, то налог рассчитывается на выбор налогоплательщика:

Продажная стоимость по договору с учетом имущественного вычета 1 млн рублей, если он не был использован.
Продажная стоимость по договору минус сумма документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением данного объекта недвижимости.

Некоторые задаются вопросом о том, как платится подоходный налог, если квартира находилась в собственности менее 3 лет.

Получив доход от продажи недвижимости, срок владения которой был менее минимального безналогового срока, необходимо:

Заполнить декларацию 3-НДФЛ и подать её в налоговый орган. В ней должен быть рассчитан налогооблагаемый доход и указан налог, который необходимо уплатить.
Совершить оплату налога на доход от продажи имущества, которое было в собственности менее 3 лет, если он полностью не будет покрыт вычетами и не последует полное освобождение от НДФЛ.

Теперь вы знаете, как платить налог за недвижимость, бывшую менее 3 лет в собственности. Также отметим, что после продажи имущества в соответствии с НК РФ, резидент может уменьшить размер налога, вплоть до нуля. Для этого ему нужно воспользоваться одним из видов налогового вычета.

Снизить налог до нуля возможно, если сумма покупки и продажи квартиры с учетом налогового вычета равны, и при этом она превышает или соответствует 70% кадастровой стоимости недвижимости.

Советуем почитать:

Применение налогового вычета

По одному объекту недвижимости можно использовать только один вид налогового вычета. Имущественный вычет используется только раз в год.

Существует два вида налогового вычета при продаже квартиры:

Вычет по расходам. Данный способ уменьшения НДФЛ предполагает, что при расчете налога берется разница между суммой, которую налогоплательщик отдал за эту же недвижимость ранее, и теми деньгами, которые он получил с её продажи новому собственнику. Основание: пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ.
Имущественный вычет. Если расходов на приобретение жилья не было, то разницу взять не из чего. Такой вычет используется при продаже недвижимости, полученной в наследство, в дар или приватизированной. Максимальный размер налогового вычета составляет 1 млн рублей в год. Основание: пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ.

Не забывайте подавать отдельную декларацию на имущественный налоговый вычет. Налоговые органы по умолчанию не вычитают его из налогооблагаемой базы.

Пример вычета по расходам:

В 2017 году вы приобрели квартиру за 2 миллиона рублей, а в 2018 продали за 5. В 2019 вам необходимо подать декларацию, в которой выгоднее будет указать сумму с учетом расходов. То есть из 5 млн вычесть 2. В этом случае налогом в 13% облагается сумма 3 000 000, и заплатить нужно 390, а не 650 тысяч рублей.

Пример имущественного вычета:

Вы получили в наследство квартиру, которую продали за 2 000 000 рублей. На её приобретение у вас не было расходов, и вы использовали имущественный вычет в полном объеме 1 млн. Соответственно, налог 13% будет взят только с 1 млн рублей, и к оплате в налоговый орган требуется не 260, а 130 тысяч рублей.

В случаях, когда налоговыми вычетами была покрыта вся сумма налога, подавать декларацию 3-НДФЛ все равно необходимо.

Как оплатить НДФЛ за проданную недвижимость?

Важно точно знать, как оплачивается НДФЛ.

Согласно п. 3 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ, декларацию 3-НДФЛ необходимо подать по месту постоянной регистрации не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи недвижимости.

Уплата налога осуществляется не позднее 15 июля.

Вместе с декларацией в налоговую необходимо подать:

Договор купли-продажи или долевого участия или копии этих документов.
Документальное подтверждение оплаты по договору покупателем.
Документальное подтверждения расходов, имеющих отношение к покупке жилья при использовании налогового вычета (копии платежных документов, ДКП или договор долевого участия).

Если после заключения сделки не подать 3-НДФЛ и не оплатить налог, то можно получить штраф. Уклонение от уплаты налогов и сборов могут повлечь также и наступление уголовной ответственности:

Согласно ст. 119 НК РФ, непредставление декларации в пределах допустимого срока грозит штрафом в размере 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки. Общий размер штрафа не может превышать 30% от общей начисленной суммы.
Согласно ст. 122 НК РФ, неуплата и частичная оплата наказывается штрафом в размере 20% от суммы подоходного налога с продажи имущества. Если будет доказано, что неуплаты допущена умышленно, то размер штрафа составит 40% от общей суммы.
Если не подать 3-НДФЛ и не заплатить всю сумму до 15 июля, то кроме штрафных санкций, будет начисляться пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка РФ за каждый день просрочки.
Если сумма к оплате превышает 600 тысяч рублей, то возможно наступление уголовной ответственности по ст. 198 УК РФ («Уклонение от уплаты налогов и сборов с физического лица»).

Продажа квартиры облагается налогом, но его сумму можно уменьшить, если знать о таких привилегиях резидентов РФ, как налоговые вычеты. В некоторых случаях, можно вовсе избежать налогообложения на законных основаниях. Это право теперь есть не только у резидентов, но и нерезидентов Российской Федерации.

Чтобы не возникало проблем с налоговыми органами, важно правильно и своевременно подать декларацию 3-НДФЛ. Уклонение от уплаты налога может закончиться наступление уголовной ответственности или повлечь дополнительные расходы, поэтому стоит сразу отнестись к ситуации серьезно.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас

В каких случаях взимается налог при продаже квартиры? Расчет суммы оплаты и нюансы сделки

Любой полученный доход в РФ облагается налогом. Не является исключением доход от продажи квартиры.

В статье мы расскажем, какие нужно платить налоги при продаже и покупке жилплощади, действительно ли надо это делать с точки зрения закона. Кто платит налог продавец или покупатель?

Также вы узнаете, все ли суммы облагаются налогом по законодательству.

Кто должен платить?

Налог в 13% от суммы полученной прибыли платит продавец жилья, поскольку доход получает он.

Сборы для физических и юридических лиц

Особенности налогообложения физических лиц:

Налогоплательщики самостоятельно исчисляют НДФЛ, который требуется заплатить в случае получения дохода. К сделкам, приносящим доход физическому лицу, может относиться работа по договору гражданско-правового характера, аренда или продажа жилья и др. В случае работы по трудовому договору НДФЛ за работника выплачивает работодатель.
Если имеются сведения о доходах, необходимо заполнить налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ в срок до 30 апреля года, следующего за годом, за который идет отчет.
Срок оплаты налога должен быть не позднее 15 июля года, следующего после отчетного.
3-НДФЛ не заполняется, если гражданин не получал доход.

Особенности налогообложения юридических лиц:

Под юридическим лицом понимается организация. Если организация ведет деятельность, предполагающую получение дохода, с суммы прибыли необходимо заплатить налог.
Система налогообложения выбирается в зависимости от целей юридического лица.
Юридическое лицо должно подавать декларацию вне зависимости от того, были ли доходы. Декларация сдается поквартально.
При продаже недвижимости юридическим лицом не имеет значения, сколько лет эта недвижимость была в собственности организации.
Все предприятия, которые производят и распространяют товары, должны уплачивать налог на добавленную стоимость (НДС). В случае продажи жилой недвижимости организация освобождается от уплаты НДС.

При продаже нежилого помещения кроме налога на прибыль платится еще и НДС. НДС составляет 18%. Как происходит сделка? Юрлицо выставляет покупателю сумму НДС. Покупатель перечисляет ее. Юрлицо переводит сумму государству.

Особые случаи

Для пенсионеров

Выход на пенсию не освобождает гражданина от уплаты налога. Пенсионер освобождается лишь от уплаты налога от дохода, перечисляемого в виде пенсии. Пенсионер может, как и любой гражданин, уменьшить налоговую базу, воспользовавшись одним из вычетов. Отдельных льгот для него государством в этом случае не предусмотрено.

Покупка и реализация в одном и разных налоговых периодах

Разберемся, нужно ли платить налог с продажи недвижимости, если сразу покупаешь другую. Если квартира была продана и куплена другая в одном налоговом периоде, то в этом случае можно применить сразу два налоговых вычета: на покупку жилья и имущественный вычет. Заполняется одна декларация 3-НДФЛ.

Если одна квартира продана, а другая куплена в разных налоговых периодах, то при покупке квартиры в другом налоговом периоде налоговый вычет на продажу и на покупку жилья будет рассчитываться по отдельности. Для каждого случая будет заполняться отдельная налоговая декларация в разные сроки.

Если продавец ребенок

Несовершеннолетний собственник не освобождается от уплаты налога. Налог в этом случае уплачивают его родители или опекуны. На продажу доли ребенка требуется разрешение органов опеки по месту регистрации. Необходима также и подпись родителей, что они согласны со сделкой.

Сделка между родственниками

При продаже квартиры взаимозависимому лицу, покупатель лишается налогового вычета. К таким людям относятся супруги, родители и дети (усыновители и усыновленные), братья и сестры, опекуны и подопечные. Если же квартира куплена у дедушки, у дяди или у другого родственника, не входящего в круг взаимозависимых лиц, то человек, купивший ее, может претендовать на налоговой вычет.

Если между родственниками был заключен договор купли-продажи квартиры, родственная связь не освобождает продавца от уплаты налога, кроме случаев исключения, которые относятся ко всем гражданам, и будут рассмотрены ниже.

Реализация доли имущества

Если у квартиры несколько собственников, и они продают ее единым договором, то вычет распределяется согласно их долям. Более выгодно продать каждую долю по отдельному договору, тогда каждый собственник может получить вычет в полном объеме.

По кадастровой стоимости

С января 2016 года налог при продаже жилья рассчитывается с ее кадастровой стоимости, умноженной на 0,7. До этого он рассчитывался от цены, указанной в договоре купли-продажи.

Использование кадастровой стоимости при подсчете налога происходит лишь в том случае, когда цена квартиры в договоре ниже, чем ее кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент 0,7.

Если цена в договоре выше, то налог будет браться с нее. Такой принцип налогообложения применяется только для тех квартир, которые были куплены после 1 января 2016 года.

Свои особенности имеет и налогообложение продажи квартиры нерезидентам в России. Подробнее об этом мы рассказывали в этой статье.

Существуют ли льготы?

Итак, в каком же случае не надо платить налоги. Рассмотрим примеры ниже.

Что касается жилья, купленного позже этого срока, минимальный срок владения будет 5 лет, кроме случаев, когда жилье было получено в дар, по наследству или путем приватизации. При покупке жилья срок владения отсчитывается от даты регистрации в ЕГРН.

Пример. Денис купил квартиру, приобретенная жилплощадь стоит 2 600 000 рублей, и продал её за 3 000 000 рублей. Срок владения был менее 3-х лет, соответственно нет оснований для освобождения от уплаты налога. Он платит налог лишь с разницы, которая составляет 400 000 рублей. 400 000 * 0.13 = 52 000.

Сумма является необлагаемой, если стоимость квартиры при продаже была меньше, чем за нее было заплачено, налог платить не нужно. Однако необходимо подать декларацию 3-НДФЛ, в которой подтверждаются все расходы на покупку жилья.

Однако следует иметь в виду, что если жилье было приобретено после 1 января 2016 года и продано по цене меньше 70% от кадастровой стоимости, то цена продажи все равно будет рассчитываться как 70% от кадастровой стоимости.

Пп.1 п.2 ст.220 НК РФ позволяет воспользоваться стандартным вычетом при продаже жилья размером до 1 миллиона рублей. Стандартный вычет – это максимальная сумма за год. Т.е. даже если было продано несколько квартир, общая сумма вычета не изменится.

Пример. Стас получил в наследство квартиру и сразу продал ее за 2 000 000 рублей. Он может воспользоваться стандартным вычетом и уменьшить налоговую базу на 1 000 000 рублей Т.е. налог будет взимать не с двух, а с одного миллиона рублей и будет составлять 130 000 рублей.

Можно применить лишь один из этих вычетов. Т.е. стоит посмотреть, что целесообразней и какой налог нужно платить после сделки в данном случае.

При покупке квартиры можно уменьшить налог с суммы продажи также и на сумму налогового вычета, полагающегося при покупке жилья (если гражданин имеет официальный доход и исправно платит налоги).

Необлагаемая сумма

Законом установлена сумма, которая не облагается налогом. Итак, если жилье продано по цене менее 1 миллиона рублей, оно не будет облагаться налогом.

Как рассчитывается сумма?

Для физических лиц

Определить, нет ли льгот, освобождающих от налога.
Рассчитать налоговую базу (с учетом вычетов и кадастровой стоимости, если это необходимо).
Рассчитать 13% от налоговой базы.

Пример расчета. Ирина продала квартиру за 3 000 000 рублей. Льгот, освобождающих от налога, она не имеет. Она может воспользоваться стандартным налоговым вычетом. Т.е. уменьшить налоговую базу (ту сумму, с которой считается налог) на 1 000 000 рублей. В этом же году она купила квартиру за 2 600 000 рублей.

Ей полагается налоговый вычет на покупку жилья. Максимальная сумма такого налогового вычета не может быть более 260 000 рублей. Ирина получает такой и вычет и таким образом освобождается от уплаты налога полностью.

3 000 000 – 1 000 000 = 2 000 000 (новая налоговая база для Ирины, полученная при стандартном вычете).

2 600 000 * 0.13 = 338 000 (налоговый вычет для Ирины на покупку жилья, такая сумма больше максимальной, поэтому Ирина получит только 260 000).

2 000 000 * 0.13 = 260 000 (это налог Ирины на продажу жилья).

Налог и вычет равны, соответственно налог Ирина не платит.

Важно. Несмотря на отсутствие необходимости выплачивать какие-то денежные средства, Ирина все равно должна подать налоговую декларацию со всеми необходимыми расчетами и с подтверждающими документами, т.к. доход был ей получен.

Для юридических

Налог будет зависеть от того, жилое или нежилое помещение продает компания. При продаже нежилого помещения к налогу на прибыль добавляется НДС.
Налог на прибыль зависит от системы налогообложения, принятой в организации.

Пример. ООО «Крон плюс» продает квартиру за 3 700 000 рублей. Квартира была куплена за 3 200 000 рублей. В организации применяется ОСНО (общая система налогообложения). Ставка налога на прибыль в этом случае составляет 20%. Квартира является жилым помещением, соответственно НДС организация не платит. Налоговая база будет рассчитываться путем вычитания из цены продажи цены, за которую куплено жилье.
Расчет:

3 700 000 – 3 200 000 = 500 000 (с этой суммы нужно заплатить налог).

500 000 * 0,2 = 100 000 (налог, который должна заплатить компания).

Сроки оплаты

Налоговым периодом по НДФЛ является 1 календарный год. По истечении этого периода продавец должен подать в налоговые органы декларацию со всеми документами и заплатить необходимый налог.

Если налогоплательщик собирается получать имущественный вычет, кроме декларации необходимо подать заявление на него. Декларация подается в ИФНС по месту регистрации в срок до 30 апреля того года, который следует за годом покупки жилья. Декларацию необходимо подавать даже при нулевой сумме налога (подробнее о подаче и заполнении налоговой декларации после покупки и продажи квартиры можно узнать тут).

Срок уплаты налога до 15 июля. Реквизиты для перечисления средств необходимо взять в ИФНС.

Штрафы и санкции

За неуплату налогов возможна административная (в виде штрафов) и даже уголовная ответственность. За невыплаченный вовремя налог начисляются пени в зависимости от суммы налога.

Для физических лиц: за каждый месяц просрочки сдачи декларации грозит штраф 5% от суммы налога. За просроченный отчет с нулевым налогом штраф будет 1000 рублей. Максимальный штраф – 30% от НДФЛ. За несвоевременную уплату налогов грозит в общем случае штраф 20% от суммы налога.

Для юридических лиц: штраф можно получить за сокрытие доходов, т.е. за снижение налоговой базы. Штраф составляет 20% от суммы недоимки. Когда действия налогоплательщика признаются умышленными, штраф может дойти до 40%.

Таким образом, существует много способов, которые позволяют уменьшить налоговые выплаты, а то и свести их к нулю. При знании законов и грамотном заполнении документов бремени в виде уплаты налогов можно избежать. Важно сдавать декларацию вовремя, даже если доход нулевой, чтобы не было проблем со штрафами.

Оцените статью:

[Всего голосов: 0 Средняя оценка: 0]