Как выбрать форму налогообложения ип при сдаче помещения в аренду

Если сдаёте помещения в аренду как ИП, — какую систему налогообложения выбрать

Материал 2018 года
Сдача в аренду собственного жилого или нежилого помещения подразумевает получение дохода, облагаемого государством налогом. Собственник помещения, если он не зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя, платит ежегодно 13% от полученного дохода.
Проще и выгоднее платить налог, зарегистрировав ИП.

Для индивидуальных предпринимателей предусмотрены два режима налогообложения — УСН и ПСН.

УСН (упрощенная система налогообложения) при сдаче помещений в аренду

При сдаче в аренду жилых или нежилых помещений операционные расходы арендодателя невелики по сравнению с доходом, поэтому оптимально будет применить УСН «Доходы» с налоговой ставкой 6%.
ИП могут перейти на упрощенную систему налогообложения (УСН) «Доходы» и платить налог в размере 6% со всех полученных доходов.

ПСН (патентная система налогообложения) для ИП

Патентная система налогообложения (ПСН) основана на покупке предпринимателем патента на сдачу в аренду (наем) жилых или нежилых помещений, находящихся в его собственности, сроком на один год.

Цена патента при постановке на учет будет основываться на потенциальном (что-то среднее), а не реальном доходе от сдачи помещений в аренду. Должны учитываться дополнительные региональные факторы и категория деятельности ИП.

В Москве есть собственный закон (№ 53 «О патентной системе налогообложения»), и применяется дифференцированный подход к предпринимателям в зависимости от площади и места расположения помещений.

Рассчитать стоимость патента можно, используя онлайн-калькулятор на официальном сайте налоговой службы.

Выдаётся патент на срок до 12 месяцев в пределах календарного года, и его можно пролонгировать.

Какой режим налогообложения выбрать владельцу арендного бизнеса

Что важно знать владельцу арендного бизнеса относительно обоих способов налогообложения.

Уплата НДФЛ

Применение УСН и ПСН не освобождает от исполнения функций по уплате НДФЛ с заработной платы и страховых взносов наемных сотрудников (если они есть).

Налог на имущество

Применение обеих форм налогообложения освобождает собственника от уплаты налога на имущество физических лиц, кроме нежилых помещений, включенных в перечень недвижимого имущества, налогооблагаемая база которых устанавливается равной их кадастровой стоимости.

Налог НДС

Предприниматели освобождены от уплаты НДС, если применяют УСН или ПСН.

Отчетность в налоговую

Предприниматели, купившие патент, освобождены также от сдачи отчетности в налоговую службу.

Если в вашем регионе практикуется приобретение предпринимателями патента при сдаче помещений в аренду, у вас есть выбор, какую форму налогообложения применять в арендном бизнесе.
Нужно лишь учесть параметры помещения (площадь, локация), потенциальный арендный доход владельца и сопоставить его с размером налога при УСН.

• Тренды на рынке коммерческой недвижимости или Какая ставка аренды справедливая
• Сдача физлицом нежилого помещения в аренду и уплата НДС
• Сдаете своё нежилое помещение? Зарегистрируйте ИП или возьмите патент, чтобы избежать дополнительного налогообложения
• Расчет налога на коммерческую недвижимость и как снизить налог на имущество организаций
• Когда нет форс-мажора, а собственников помещений можно привлекать к ответственности
• Как арендатор может подтвердить товарооборот магазина для расчета аренды
• Схема оплаты аренды помещения от оборота, условия и правила применения арендаторами
• Кому выгодно купить патент на сдачу в аренду недвижимости

© Mioni Consulting.
Разрешается перепечатывать с размещением гиперссылки на страницу с оригинальным текстом или на главную страницу сайта mioni.ru.

Как выбрать форму налогообложения ИП при сдаче помещения в аренду

Приготовьтесь к дополнительным расходам. Для работы через ИП нужен специальный банковский счёт — он будет обходиться вам в сумму от 500 до 3000 ₽ в месяц, в зависимости от конкретного тарифа.

Что понадобится для оформления и ведения дел

В целом для регистрации нужно просто подать заявление по форме Р21001 . В ОКВЭД укажите виды деятельности 68.20, 68.20.1 — эти относятся к аренде и управлению недвижимостью, а также 55.20 — для возможности сдачи жилья посуточно. Можно регистрироваться прямо в налоговой службе — тогда придётся оплатить госпошлину в 800 ₽. Онлайн можно оформить всё то же самое бесплатно — но для этого понадобится усиленная квалифицированная электронная подпись. Делается она примерно за полчаса, если подать заявку на Госуслугах.

После подачи заявления по форме Р21001 вас зарегистрируют по форме общей системы налогообложения (ОСН). Но ведь мы хотим использовать упрощённую систему налогообложения или патент, помните?

Что нужно сделать для перехода на УСН: вместе с заявлением о регистрации подать заполненное заявление о переходе на УСН .

Что нужно сделать для перехода на ПСН: приложить к заявлению о регистрации заявление на получение патента .

Но даже если вы решили оформлять патент, рекомендуем приложить заявление о переходе на УСН . В случае, если вы забудете обновить патент или вам придут деньги за что-то кроме оплаты квартиры, без УСН вам придётся оплатить НДС и НДФЛ, а также заполнять множество документов. При использовании УСН с ИП возьмут всего 6%, и потребуется только подать декларацию о доходе, который не попадает под действие патента.

Для ведения дел ИП понадобится КУДиР — это книга учёта доходов и расходов. Предъявлять её налоговой необязательно — но вести её надо, а потребовать её может инспектор при выездной проверке. Книга должна быть бумажной — но её можно вести в электронном виде, а в конце года распечатать, это законно.

ИП на УСН нужно ежегодно заполнять декларацию о доходах. Предприниматель должен самостоятельно отчитываться о прибыли раз в год, до 30 апреля. Он может делать это лично в отделении налоговой инспекции или онлайн .

Как платить налоги, чтобы не потерять деньги

УСН — как нужно платить налог . Оплата происходит ежеквартально, в виде аванса. Первые три платежа обязательно нужно сделать 25 апреля, 25 июля и 25 октября соответственно. За четвёртый квартал оплата должна быть произведена до 30 апреля следующего года.

ПСН — как нужно платить налог. Здесь всё зависит от длительности патента:

• Если патент действует меньше 6 месяцев, то его оплачивают до того, как он кончится.
• Если патент действует больше 6 месяцев, в первые 90 дней действия патента нужно заплатить ⅓ стоимости, а оставшиеся ⅔ — до того, как он кончится.

Как платить взносы, чтобы сэкономить. По закону взносы можно платить в любой форме и по любому графику — можно даже зачислять каждый день по 150 рублей. Главное, к 31 декабря ИП оплатить всю сумму за год.

Пункт 3 статьи 346.21 НК РФ разрешает предпринимателю на УСН уменьшить сумму налогового платежа за квартал на сумму платежей по взносам за этот же квартал. То же право ИП на ПСН получили с № 373-ФЗ — точнее, пятым пунктом его первой статьи.

Как использовать льготы, чтобы получить максимальную выгоду

1. Посмотрите, какая сумма налогов выходит за отчётный период.
2. Заложите небольшую сумму на «+1% на доход от 300 000 ₽ в год».
3. Сложите суммы из пунктов 1 и 2 — и уплатите эту сумму по взносам. Налог не платите.
4. Так как вы уплатили взносы на сумму своего налога, вы имеете право не платить налог в этом отчётном периоде.

Когда стоит рассмотреть альтернативы для ИП: НДФЛ и самозанятость

Когда нет высокого стабильного дохода. Ни простое физлицо, ни самозанятое не платят взносы: в бюджет выплачивается только процент от заработанной суммы. Правда, есть ограничение — пониженная ставка для самозанятых (4% если услуги оказываются физическим лицам и 6 — если юридическим и ИП) перестаёт действовать, если годовой доход превышает 2,4 млн рублей.

Сравните сами, сколько заплатят физлица, самозанятые и ИП с одинаковым доходом в 300 тысяч рублей:

ИП сдает в аренду нежилое помещение — налогообложение

ИП сдает в аренду нежилое помещение — налогообложение данной процедуры зависит от статуса арендатора и налогового режима предпринимателя. Ознакомимся подробнее с ключевыми нюансами исчисления ИП налогов за себя (а иногда и не только) в рамках сделок по сдаче недвижимости в аренду.

В чем сложности налогообложения при сдаче недвижимости ИП в аренду?

Процедура сдачи ИП нежилой недвижимости в аренду характеризуется большим количеством нюансов с точки зрения налогообложения. Так, ИП, чтобы не нарушить налоговое законодательство, нужно знать ответы на следующие вопросы:

1. В качестве кого он должен платить налоги на аренду помещения — ИП или простого гражданина, с учетом того, что нежилая недвижимость записана на него как на физическое лицо (как вариант, куплена им еще до регистрации в качестве ИП)?

В зависимости от статуса налогоплательщика устанавливается право применения того или иного налогового режима — общего, специального, а также право включения в расчет налоговой базы расходов.

1. Нужно ли ему как физлицу платить налог на имущество, которое сдается в аренду (и используется, таким образом, в предпринимательской деятельности)?

В общем случае по недвижимости, используемой в бизнесе ИП, не платится имущественный налог. Но из этого правила много исключений.

1. Какие налоги нужно платить ИП, если он сдает недвижимость хозяйствующему субъекту — другому ИП или ООО?

Здесь все упирается главным образом в специфику применяемой системы налогообложения — ОСН или какого-либо из спецрежимов.

1. Какие налоги нужно платить ИП, если он сдает нежилую недвижимость физическому лицу (не зарегистрированному как ИП)?

Основная проблема здесь в следующем: в отношении физлиц ИП как хозяйствующий субъект может выступать налоговым агентом и нести предусмотренные законом обязанности по исчислению и уплате НДФЛ физлица (как и по составлению отчетности).

Попробуем теперь последовательно дать ответы на указанные вопросы, связанные с налогообложением сдачи ИП недвижимости в аренду.

Сдача недвижимости ИП: с каким налоговым режимом работать?

Даже если объект недвижимости был приобретен физлицом в статусе ИП (например, по коммерческому договору купли-продажи с другим хозяйствующим субъектом), то в свидетельстве о праве собственности будут приведены личные данные владельца без каких-либо поправок на наличие у него статуса предпринимателя.

При использовании недвижимости в предпринимательской деятельности, то есть при сдаче его в аренду, доход от этой деятельности будет облагаться налогами в соответствии с той системой налогообложения, которая выбрана у ИП. Это может быть ОСНО, УСН или ПСН, если патент приобретен на сдачу помещений в аренду.

Какой режим лучше выбирать для такой деятельности, зависит от многих нюансов и факторов: регион ведения деятельности, размер ожидаемого дохода и расходов и так далее.

Режим «самозанятости» по сдаче нежилых помещений в аренду применять нельзя, что прямо запрещено законом.

Какой УСН выгоднее, читайте в нашей статье

Чем различаются два вида УСН, мы писали здесь

Недвижимость в предпринимательской деятельности: платить ли налог на имущество?

ИП на ОСН платит имущественный налог на общих основаниях как физическое лицо. То есть расчет суммы налога и уведомление о необходимости его уплаты направляют ИП налоговые органы.

ИП на УСН и ПСН вправе не уплачивать налог на недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности, если только оно не относится к объектам, перечисленным в п. 1 ст. 378.2 НК РФ. В число таких объектов входят:

• административно-деловые здания, торгово-развлекательные центры и любые помещения внутри данных объектов;
• объекты, внутри которых располагаются (или могут располагаться в соответствии с назначением, которое отражено в документах технического учета) офисы предприятий, магазины, рестораны, кафе, точки бытового обслуживания;
• жилые помещения, гаражи, машино-места, объекты незавершенногог строительства, жилые строения, садовые дома, хозстроения.

Конкретный перечень таких объектов утверждается для каждого региона отдельным постановлением властей.

Подробнее о налоге на имущество при УСН мы писали здесь

Факт использования или неиспользования объектов, перечисленных в ст. 378.2 НК РФ, в предпринимательской деятельности значения не имеет: налог на имущество ИП платит по ним в любом случае.

Так или иначе условимся, что ИП все же использует нежилую недвижимость в коммерческих целях, а именно в целях сдачи в аренду. На практике арендаторами объекта могут быть:

• ИП и юрлица;
• физлица, не зарегистрированные как ИП.

В каждом случае налогообложение ИП имеет особенности.

Арендатор — хозяйствующий субъект: налоговые последствия ИП на спецрежиме

Сдавая недвижимость другому хозяйствующему субъекту, ИП должен будет в случае, если ведет деятельность на спецрежиме:

1. На УСН:

• исчислять и учитывать доходы от получения арендной платы (при УСН 15% — расходы, если они имели место) в книге учета;
• в установленные сроки исчислять и уплачивать налог;
• отчитываться по налогу в декларации.

1. На ПСН:

• вести учет полученных доходов в КУДиР установленной формы;
• своевременно уплатит налог.

При ПСН размер налога зависит от размера потенциально возможного к получению годового дохода, который в свою очередь может зависеть от размера сдаваемого помещения и от места его расположения. Данные критерии регулируют законы субъектов РФ.

Как мы уже знаем, налог на имущество платить на спецрежиме не нужно, если нет исключений по ст. 378.2 НК РФ.

Сравнение двух систем налогообложения — УСН и ПСН — приведено в статье

Арендатор — хозяйствующий субъект: налоговые последствия ИП на ОСН

В случае если ИП ведет деятельность на ОСН, то он должен будет:

1. Вести учет по книге учета на ОСН (утверждена приказом от 13.08.2002 Минфина России № 86н, МНС России № БГ-3-04/430), исчислять и уплачивать свой НДФЛ, декларировать его в установленный срок.
2. Уплачивать НДС с выручки, которая представлена арендной платой, выписывать счета-фактуры (предоплатные, авансовые, при необходимости — исправительные или корректировочные), вносить сведения о них в книги учета.

В установленном порядке НДС принимается к вычету.

Узнать больше о специфике учета счетов-фактур плательщиком НДС вы можете в статьях:

В случае если ИП и его контрагент заключили договор о безвозмездной аренде в тех или иных целях, НДС тем не менее нужно уплатить, причем по рыночной цене аренды (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 № 98).

Контрагент при этом принимает расчетную стоимость аренды в состав внереализационных доходов (п. 8 ст. 250 НК РФ).

Арендатор — физлицо (не ИП): налоговые последствия

Если арендатор — физлицо, не зарегистрированное как ИП, то предприниматель, сдавая объект в аренду, должен будет как налогоплательщик осуществлять в общем случае те же действия, что характерны для правоотношений с другим хозяйствующим субъектом. Налоги с аренды нежилого помещения он платит те же самые. Вместе с тем ИП следует иметь в виду, что:

1. При безвозмездной аренде недвижимости физлицом у него возникает доход в натуральной форме. Если никаких иных выплат ИП указанномй физлицу не производит, то в обязанности ИП как налогового агента входит предоставить в налоговую расчет 6-НДФЛ и справки 2-НДФЛ о полученном физлицом доходе в натуральной форме и о невозможности удеражать НДФЛ.

1. В журнале и книгах по НДС будут, очевидно, учитываться только исходящие счета-фактуры.

При этом при поступлении денежных средств от физлица вне зависимости от способа (наличные или на расчетный счет) ИП должен будет пробить кассовый чек. Если ИП не имеет работников, то такая обязанность появляется у него с 01.07.2021 года.

ИП может сдавать принадлежащую ему недвижимость как хозяйствующий субъект на ОСН или спецрежиме: УСН или ПСН. Доходы от данной детельности будут облагаться налогом в соотвествии с выбранным налоговым режимом.