Налог с продажи жилья можно уменьшить, есть законный способ
Поправки налогового кодекса, касающиеся налога при продаже недвижимости физическими лицами, вступающие в силу в начале 2016 года, существенно увеличивают период владения недвижимым имуществом, в котором, в случае ее продаже, собственнику придется уплачивать налог в 13%.
В большинстве случаях собственник жилья продает его с целью улучшения жилищных условий своей семьи в ближайшем будущем. Добавив некоторую сумму к вырученным средствам от продажи старой квартиры он обычно покупает другое жилье, более лучшего качества.
Государство же, облагая налогом такие операции с недвижимостью, на самом деле сокращает возможности гражданина по улучшению жилищных условий его семьи. Поэтому многие собственники жилых помещений, которыми они владели менее установленного законом срока, при продаже задумываются о том, как же снизить налог с продажи законным способом.
Уже многим заинтересованным владельцам недвижимости известно, что с 1 января 2016 года, они смогут продать свое недвижимое имущество, без уплаты налога на полученный доход, только лишь по истечении 5-ти лет после его приобретения.
А если срок владения меньше 5 лет, тогда налогом в размере 13% будет облагаться сумма полученного дохода от продажи, но не менее 70% её кадастровой стоимости или дохода, рассчитанного как разница между ценой продажи и ценой покупки недвижимости.
Кстати в законе есть исключение для некоторых категорий собственников, для которых срок владения недвижимостью в случае её продажи, остался прежним — 3 года, без уплаты налога. К таким льготникам относятся владельцы недвижимости, получившие его: в наследство, в дар, по договору пожизненного содержания и собственники приватизированного жилья.
Если продавец недвижимости ранее не использовал право на налоговый вычет, тогда он сможет вернуть себе до 260 тысяч рублей уплаченного налога в виде налогового вычета.
Снизить налог с продажи своего имущества вы можете законным способом
Снизить налог с продажи квартиры после 1 января 2016 года, если период её владения оказался менее 5 лет, можно вполне законным способом. Для этого нужно грамотно пользоваться налоговыми инструментами.
Если вы купите жилье в новостройке и станете его продавать ранее пятилетнего срока владения, то в виду незначительного роста стоимости м², установившегося за последние годы, разница в кадастровой цене покупки (зафиксированной в договоре уступки или купли-продажи) и новой кадастровой ценой при продажи вашей квартиры не даст возникнуть обязанности по уплате налога.
Если вы покупаете жилое помещение на вторичном рынке , тогда в договоре купли-продажи необходимо обязательно указывать фактическую сумму заключенной сделки. В будущем, в случае его продажи ранее 5 лет владения, указав в договоре купли-продажи ранее уплаченную вами сумму при покупки этой недвижимости (а эта сумма обычно выше кадастровой стоимости помещения), обязанность по уплате налога с продажи недвижимости у вас отпадет.
А вот льготным категориям собственников, которые не могут ждать три года и хотят продать свою недвижимость ранее, придется уплатить государству налог с полученного дохода при её продажи.
Сегодня некоторые собственники пытаются уйти от уплаты налога при продаже своей недвижимости, с «коротким» сроком владения на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 220 НК РФ , путем внесение в договор купли-продажи цены продажи менее 1 млн. рублей, а разница от реальной цены, уплаченная покупателем, обосновывается как неотделимые расходы на улучшение недвижимости и оформляется отдельной дополнительной распиской.
Однако покупатели, имеющие свежую информацию по налогообложению физических лиц, уже не идут на заключение сделок в такой форме. Все дело в том, что в этом случае покупатель потеряет часть своих денег при возврате ему налогового вычета от государства, а в случае продажи этой недвижимости в будущем, ему придется указывать покупную цену, которую он указал при её покупке — менее 1 млн. рублей (что будет меньше кадастровой стоимости), а это значит, ему придется уплачивать налог на основе кадастровой стоимости продаваемой недвижимости.
Если у вас нет другого выхода, для снижения налога законным способом, тогда придется заложить предполагаемую сумму налога в продажную цену вашей недвижимости или в состав своих затрат по ее продаже.
Главное нужно запомнить, что имущественный налоговый вычет при продаже равен 1 000 000 рублей, он же при покупке равен 2 000 000 рублей и не путать их. Кроме того нужно учитывать то, что налоговые вычеты предоставляются налогоплательщику не на объект имущества, а на налоговый период.
С начала 2016 года, при продаже недвижимости ранее 5 лет её владения, за налогооблагаемую базу, для уплаты НДФЛ, будет приниматься в расчет кадастровая стоимость этой недвижимости умноженная на 0,7. А если сумма сделки, отраженная в договоре купли-продажи, будет менее этой величины, тогда налоговая все равно посчитает налогооблагаемую базу аналогичным образом, в размере 70% от кадастровой стоимости.
Все перечисленные налоговые новации будут касаться только объектов недвижимости приобретенных в собственность после 1 января 2016 года. Если недвижимость приобретена до окончания 2015 года, то расчет дохода от её продажи и налога будет производиться по старому порядку налогообложения. То есть, приобретя недвижимость в декабре 2015 года, вы сможете её продать после 3-х лет владения без уплаты налога 13%.
Если у вас имеется вопрос, связанный с особенностями купли-продажи собственности и её налогообложению, задайте его нам. На нашем сайте вы в любое время сможете задать свой вопрос, описав вашу конкретную ситуацию, а наши адвокаты проанализируют ее и бесплатно вас проконсультируют.
Налог при продаже подаренной квартиры
В статье расскажем, в каких случаях в 2023 году необходимо платить НДФЛ при продаже подаренной квартиры, а когда его можно законно избежать, как рассчитывается налог при продаже квартиры, полученной по дарственной, и можно ли снизить сумму к уплате.
Содержание статьи
- Налог при продаже подарка
- Подарок от близкого родственника
- Если стоимость квартиры ниже кадастра
- Как уменьшить налог
- Налоговый вычет
- Уменьшение доходов на расходы
Когда продажа подаренной квартиры облагается налогом
Доход с продажи имущества, включая квартиру, облагается налогом — НДФЛ (гл. 23 НК РФ). Ставка налога составляет 13%. Но в некоторых случаях законодательство позволяет значительно снизить размер налога или не платить его вовсе.
Чтобы понять, облагается ли налогом продажа после дарения, необходимо учесть следующее:
- От кого дарение — от близкого родственника или чужого, с точки зрения закона, человека;
- Сколько подаренная квартира находилась в собственности продавца до продажи.
Для безналоговой продажи установлен срок владения 5 лет. По истечении этого срока продавец освобождается от уплаты 13% вне зависимости от суммы сделки.
При этом есть исключения, когда жилую недвижимость можно продать без налога через 3 года.
Дар от близкого члена семьи
Во всех остальных случаях
Продается единственное жилье. То есть на момент совершения сделки в собственности нет еще одной квартиры. Или первая квартира продается в течение 90 дней после покупки второй.
Продажа квартиры, полученной в дар от близкого родственника
Жилье, полученное по договору дарения от члена семьи или близкого родственника, можно продать без уплаты налога через три года после оформления дара в собственность.
Близкими родственниками считаются супруги, родители, дети, сестры, братья, бабушки, дедушки, внуки.
Иванов в 2018 г. получил от бабушки квартиру по договору дарения. В 2022 г. он ее продал. В 2023 г. ему не придется платить налог с продажи квартиры, подаренной близким родственником, так как прошло более трех лет с момента оформления подарка в собственность.
Налог с продажи квартиры по дарственной не от члена семьи разрешено не уплачивать через 5 лет после оформления подарка в собственность.
Для единственного жилья установлен трехлетний срок. Продать подаренную квартиру без налога можно в том случае, если на момент продажи прошло не менее 3 лет владения и продается единственное жилье.
Петрову в 2018 г. по договору дарения от дяди досталась трехкомнатная квартира. В 2022 году он решил ее продать, и это было его единственное жилье. После продажи квартиры, полученной по дарению, Петрову не нужно будет платить НДФЛ, несмотря на то, что дядя — не близкий родственник.
Квартира ниже кадастровой стоимости
При расчете налога сравниваются две стоимости — та, что указана в договоре купли-продажи и 70% от кадастровой стоимости. Налог уплачивается с большей суммы.
Сидоров за 1 млн продает квартиру, подаренную 2 года назад тетей по договору дарения. Кадастровая стоимость недвижимости составляет 2 млн рублей. Значит, налогообложение подаренного имущества по дарственной рассчитывается с 70% от 2 млн, а не 1 млн.
Снижать реальную стоимость в ДКП нет смысла. Низкая цена вызовет подозрения у налогового инспектора, и налог к уплате будет пересчитан с 70% кадастра, а не от суммы, указанной в ДКП. Продажа дарственной квартиры по заниженной цене — риски как для продавца, так и для покупателя.
Важно! Даже если продавец не уклоняется от налога и реально продает квартиру ниже 70% от кадастровой стоимости, налог ему придется уплатить именно с 70% кадастра.
Как уменьшить налог при продаже недвижимости
Неважно, продается квартира после дарения или после покупки, уменьшить налог можно двумя способами — использовать налоговый вычет или уменьшить доход на расходы. Рассмотрим оба способа подробнее.
Налоговый вычет
Право на имущественный налоговый вычет имеет резидент РФ — физическое лицо, находящееся на территории России не менее 183 дней в течение 12 месяцев, идущих подряд (ст. 220 НК РФ). Кроме того необходимо быть плательщиком НДФЛ по ставке 13% или 15%.
Налоговый вычет снижает налогооблагаемую базу и налогоплательщик получает возможность законным образом заплатить налог с меньшей суммы.
Максимальный размер налогового вычета при продаже квартиры составляет 1 млн рублей (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). То есть вы можете уменьшить сумму, полученную от продажи жилья, на 1 млн и заплатить 13% НДФЛ с остатка.
Захарову подарили дом, который он продал за 2,5 млн рублей. НДФЛ составит 325 тыс. (2 500 000 * 13%). Но Захаров уменьшает доход на 1 млн и платит 13% с 1,5 млн. Итого к уплате 195 тыс.
Если подаренное жилье продается за 1 млн рублей или дешевле, доход от такой сделки не декларируется вне зависимости от срока владения дарением. Подавать декларацию в инспекцию и уплачивать 13% не нужно.
Селиванов после дарения стал владельцем доли, которую через год продал за 900 тыс. Селиванов не будет подавать декларацию 3-НДФЛ и платить налог с продажи доли в квартире, так как стоимость сделки менее 1 млн рублей.
Уменьшение доходов на расходы
Если квартиру подарил близкий родственник или член семьи, и даритель ранее сам покупал эту недвижимость, можно использовать эти расходы, чтобы уменьшить налогооблагаемую базу (абз. 19 пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).
То есть сумму от продажи можно уменьшить на сумму, которую даритель потратил на покупку этой недвижимости. И 13% будет уплачены с разницы в сумме.
Отец купил комнату за 2 млн и подарил сыну. Сын через год продал жилье за 2,5 млн. Он может применить вычет в 1 млн и уплатить 13% с 1,5 млн. Но сын использует документы отца, подтверждающие расходы по приобретению этой комнаты, и заплатит 13% с 500 тыс.
Для получения этой льготы продажа дареной квартиры от близкого члена семьи должна быть подтверждена документами, подтверждающими расходы дарителя на покупку.
Если жилая недвижимость получена по договору дарения от постороннего человека, значит при дарении был уплачен налог. В этом случае можно уменьшить доход от продажи на сумму, с которой платился НДФЛ (абз. 18 пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).
Бочкин получил по договору дарения от дяди квартиру стоимостью 3 млн и уплатил НДФЛ 390 тыс. Через год он продает жилье за 3,5 млн. Бочкин может уменьшить доход на 3 млн и сумма налога составит 500 тыс.
После минимального срока владения отчитываться перед ФНС не нужно вне зависимости от размера дохода. Если же минимальный срок не истек, декларация 3-НДФЛ подается, даже если после применения вычета или уменьшения дохода на расходы получился нулевой НДФЛ. Исключение — сделка на сумму 1 млн и меньше.
Кроме того для снижения налога вы можете использовать налоговый вычет на покупку новой квартиры, если в одном году продаете подаренное жилье и покупаете новое, и при условии, что у вас есть право на вычет.
При декларировании дохода важно просчитать все варианты уменьшения налога и выбрать наиболее выгодный. Наши эксперты в течение двух дней рассчитают, как лучше сэкономить на уплате налога, заполнят для вас декларацию 3-НДФЛ и направят ее в ФНС.
Заполните самостоятельно декларацию 3-НДФЛ для налогового вычета в интуитивном конструкторе
Наш эксперт проверит ваши документы, заполнит за вас декларацию 3-НДФЛ для налогового вычета и самостоятельно отправит ее в ИФНС
Наш эксперт проверит ваши документы, рассчитает максимальный налоговый вычет и заполнит за вас декларацию 3-НДФЛ
Сроки предоставления налоговой декларации
Подать декларацию нужно до 30 апреля года, следующего за годом продажи. А заплатить 13% нужно до 15 июля года, следующего за годом продажи.
Если вы продали имущество после дарения в 2022 г., подать 3-НДФЛ нужно до 30 апреля 2023 г., а заплатить налог до 15 июля 2023 г.
Какие потребуются документы
Чтобы отчитаться по налогу, необходимо подготовить для ФНС по месту регистрации следующие документы:
- 3-НДФЛ;
- Документы, подтверждающие факт продажи дарения (например, ДКП);
- Если сумма налога уменьшается на расходы по приобретению, то эти расходы нужно подтвердить документально.
Отправить документы в инспекцию можно через онлайн-сервис «Налогия», через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС, по почте заказным письмом или отнести лично.
Частые вопросы
Если вы имеете в виду НДФЛ с проданной недвижимости, то да. Так как дарение было не от близкого родственника и это не единственное ваше жилье, то минимальный срок для безналоговой продажи составляет 5 лет.
Если ваш брак не зарегистрирован, то да, вам придется уплатить 13% от стоимости, указанной в договоре дарения. НДФЛ не платится только после дарения родственнику, а супруги в не зарегистрированном браке таковыми не считаются.
Так как брат — близкий родственник, минимальный срок владения для безналоговой продажи составляет три года.
Заключение эксперта
Налог при продаже подаренной квартиры в 2023 году зависит от срока владения жильем. Если этот срок превысил минимально допустимый (три или пять лет), продавец освобожден от декларирования дохода и уплаты НДФЛ. Налог можно законным путем уменьшить за счет:
налогового вычета в 1 млн рублей;
расходов дарителя, если это близкий родственник;
налога, уплаченного при получении подаренного имущества, если даритель — чужой человек.
Не отдать государству лишнего: легальные способы избежать налогов при сделках с недвижимостью
Через неделю, 4 мая, истекает срок подачи налоговых деклараций, и если вы в 2021 году продали квартиру или дом, то государство будет ждать от вас отчета об этом. Поэтому самое время вспомнить, какие существуют легальные способы уменьшить налог.
На самом деле, приемов не платить лишнее государству довольно много. О них в своей колонке рассказала Екатерина Торопова, директор агентства недвижимости «Метражи».
Сначала напомню о минимальном сроке владения. Если человек владел недвижимостью определенное время, установленное Налоговым кодексом, то он может продавать эту недвижимость спокойно. Ему не надо будет подавать декларацию и платить НДФЛ.
Существуют два установленных минимальных срока владения: три года и пять лет. Продать квартиру через три года без налогов вы можете, если она:
- досталась по наследству;
- получена в результате приватизации;
- подарена близким родственником;
- передана по договору пожизненного содержания с иждивением;
- куплена до 1 января 2016 года;
- является единственным жильем.
К последнему пункту: если у вас есть единственное жилье, которым вы владеете три года и больше, и вы купили новую квартиру, но в течение 90 дней продали первое жилье, то налоговую декларацию подавать не надо.
Вот это случаи, в которых минимальный срок владения недвижимостью составляет три года. Всех остальных ситуаций, чтобы продать жилье без обязанности платить НДФЛ, надо ждать пять лет.
Как сэкономить на налогах
Что можно сделать, чтобы уменьшить налог на продажу недвижимости? Мне иногда кажется, что об этих способах уже все давно знают, но на деле оказывается, что это не так. Поэтому тоже напомню.
Уменьшение доходов на расходы. Это один из видов налогового вычета. Всё просто: из дохода от продажи квартиры можно вычесть расходы на ее приобретение. НДФЛ придется платить только с оставшейся суммы. Но этот способ подойдет, только если расходы подтверждены документально.
Причем если вы купили квартиру в ипотеку, то проценты тоже можно учесть в составе расходов. Вот об этом, на самом деле, знают далеко не все.
Налоговый вычет в миллион рублей. Если документов, подтверждающих ваши расходы по покупке квартиры, у вас нет, то при ее продаже можно уменьшить сумму налога за счет вычета. Для жилья и земельных участков сумма составляет один миллион рублей.
Уменьшение доходов от продажи детских долей. С 2019 года доход от продажи детской доли можно уменьшить на расходы родителя при покупке этой доли. Не забудьте, что при продаже детской части взрослым нужно подать декларацию от имени детей.
Все расходы и доходы лучше подтверждать документами
Фото: Артем Устюжанин / E1.RU
Уменьшение доходов одного супруга на расходы другого. При продаже совместно нажитого имущества доходы одного из супругов можно уменьшить за счет расходов другого, то есть имущественные налоговые вычеты между супругами могут быть распределены по их взаимной договоренности. Это дает большие возможности для маневров. Я как-то описывала подробно случай из практики, когда мы таким образом «обнулили» для наших клиентов 260 тысяч рублей налога.
Уменьшение доходов на расходы наследодателя или дарителя-родственника. Имеются в виду близкие родственники. С 2019 года расходы дарителя или наследодателя можно вычесть из доходов того, кто продает квартиру. Например, мама купила квартиру и подарила ее дочери, а дочь захотела через пару лет продать жилье, не дожидаясь, пока пройдет необходимый срок владения. В этом случае можно будет снизить налогооблагаемую базу — конечно, если мама сможет подтвердить свои расходы документами. То же самое касается и наследства.
Уменьшение налогов при дарении. Если квартира или дом достались в подарок не от близкого родственника, то вы обязаны заплатить НДФЛ при получении подарка. Вот за счет этой суммы можно впоследствии уменьшить налог на продажу, если вы решите эту квартиру продать.
И еще не забудьте, что срок владения квартирой в новостройке сейчас считается от оплаты. То есть если вы, скажем, вложились в дом на этапе котлована, то эта пара лет, пока здание строят, уже засчитывается вам как время владения. После того как вы получите ключи, можно будет существенно раньше продать квартиру без уплаты НДФЛ.
Правда, есть большое «но». Если после сдачи объекта клиенту приходится доплачивать за дополнительный метраж, то срок полной оплаты считается именно с этого момента.
Что изменилось в 2022 году
Поменялось не очень много, и, в принципе, инициативы положительные.
Недвижимость дешевле одного миллиона рублей можно продавать без декларации.
Раньше человек был обязан указывать в декларации продажу любой недвижимости, даже маленькой комнаты или доли в квартире, которые стоили меньше миллиона рублей. С точки зрения здравого смысла это было излишне, потому что налогоплательщик в этом случае применял налоговый вычет в миллион рублей. Человек уменьшал сумму сделки, и облагаемого налогом дохода у него уже не оставалось; соответственно, ничего платить было не надо.
На всё это тратилась масса времени и сил, в том числе у сотрудников ФНС, а смысла особого не было. Сейчас лишние движения упразднили. Если вы, скажем, продаете комнату за 990 тысяч рублей, то вы не обязаны платить НДФЛ с продажи вне зависимости от того, сколько времени вы этой комнатой владеете. Более того, вам даже не надо сообщать об этой сделке. Схема касается как одного объекта, так и нескольких мелких. Главное, чтобы не был превышен общий лимит.
»/>
Оцените статью:[Всего голосов: 0 Средняя оценка: 0]
