Права покупателя при переуступке ДДУ и возмещение при банкротстве застройщика
Распространяется ли на меня 214-ФЗ при приобретении квартиры по переуступке ДДУ и буду ли я иметь возможность получить выплату возмещения в случае банкротства застройщика по статье 23.2 пункт 3?
Ответы юристов (1)
Добрый день! В соответствии с законодательством Российской Федерации, применение положений Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» распространяется на сделки купли-продажи по переуступке ДДУ. Однако, получение возмещения в соответствии со статьей 23.2 пунктом 3 данного закона в случае банкротства застройщика не гарантируется, поскольку решение об удовлетворении требований кредиторов в рамках банкротства принимается в соответствии с законодательством о банкротстве, а не о долевом строительстве.
Для решения вопроса о распространении 214-ФЗ на покупку квартиры по переуступке ДДУ, необходимо иметь копию переуступочного договора и ДДУ, а также изучить законодательство, которое регулирует данный вопрос.
Для решения вопроса о выплате возмещения в случае банкротства застройщика по статье 23.2 пункт 3 Федерального закона от 30.12.2004 № 14-ФЗ «О защите прав потребителей», необходимо обратиться в судебные органы и предоставить документы, подтверждающие факт заключения ДДУ с застройщиком, а также факт банкротства застройщика. Кроме того, потребуется экспертное заключение об объективной стоимости имущества застройщика, а также иных обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения данного вопроса в суде.
Для ответа на первый вопрос непосредственно необходимо ознакомиться с текстом Договора долевого участия (ДДУ) и в некоторых случаях — с иными документами, регулирующими отношения между сторонами сделки. Однако, в целом, при переуступке прав требования по ДДУ применяются нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», а также иных законодательных актов в данной сфере.
Для ответа на второй вопрос необходимо обратить внимание на положения статьи 23.2 Правил осуществления деятельности по девелопменту, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 28.06.2019 № 794, а также на положения Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».
Как купить квартиру по переуступке прав требования к застройщику банкроту от юр лица
Начнём с главного: если застройщики нарушают сроки сдачи дома, дольщики имеют право через суд потребовать неустойку . Но вот получить эту компенсацию оказывается не так просто, а заниматься судебными тяжбами готовы не все участники ДДУ.
При этом существуют организации, которые готовы выкупить право дольшика на компенсацию. Рассказываем, что означает выкуп неустойки по ДДУ, зачем и кому он нужен, а также какие плюсы и минусы у такой сделки для участника долевого строительства.
Мы знаем о них всё. Предложим вариант под ваши пожелания и бюджет всего за один звонок. Расскажем об акциях и льготных ставках по ипотеке.
Как и когда выгодно продать неустойку по ДДУ
Неустойка по ДДУ — это компенсация дольщику от застройщика, если последний нарушил условия договора долевого строительства. А с использованием выкупа неустойки в пользу третьих лиц можно получить средства сразу, без суда и ожидания.
Для проведения таких сделок существуют юридические организации, которые специализируются на выкупе задолженностей. Они приобретают права на выплату компенсаций по неустойкам ДДУ и другим подобным вопросам, которые возникают из-за невыполнения контрактов.
Спрос на такие услуги есть — ведь процесс получения выплат от строительных компаний часто затягивается: у застройщика может не быть средств на счетах, за время суда он стал банкротом и другие обстоятельства. Иногда эти деньги можно вообще не увидеть. Чтобы не тратить время и нервы, выгоднее продать неустойку третьему юридическому лицу. Только в Москве таким бизнесом занимается примерно 100 компаний.
Конечно, в заведомо невыгодные тяжбы такие организации не вступают. Сначала они проводят проверку платежеспособности застройщика — и если он абсолютный банкрот, то выкупа не будет.
Конечно, риски для таких организаций остаются и в том случае, когда застройщик выглядит благополучным, но в конечном счёте это прибыльный бизнес: в долевом строительстве сроки сдвигаются нередко. Тогда участники ДДУ, а их обычно сотни, требуют компенсацию неустойки. Юридическое лицо просто выкупает эти требования, при этом забирая свой процент от размера компенсации, который оговаривается отдельно. А дольщик получает деньги сразу — за вычетом комиссии.
К сожалению, размер этой комиссии может быть очень даже заметным: в среднем, от 10 до 25%. Встречаются и компании, которые предлагают выкупить неустойку в размере 50% от общей суммы долгового обязательства.
Обычно недовольные дольщики идут по следующей схеме, пытаясь получить неустойку за просрочку:
- После нарушения обязательств перед участниками ДДУ пострадавшие пишут претензию в адрес застройщика, чтобы получить неустойку.
- Если строительная фирма не может возместить ущерб или же скрывается от дольщиков, они обращаются в суд.
- До суда доходят не все дольшики — ведь с этим связано много издержек. Поэтому дольщики на этом этапе обращаются к юридическим лицам, продают право на требование неустойки по ДДУ и могут получить какие-то средства сразу.
- Организации предлагают дольшикам компенсировать неустойку в обмен на переуступку прав, но часто сумма бывает в 1,5–2 раза ниже, чем та, которая положена дольщику по закону.
В этом и заключается бизнес фирм, которые занимаются выкупом неустоек. Ведь участники ДДУ имеют гарантии по №214-ФЗ, который обеспечивает безопасность вложенных в строительство денег, а суд также даёт гарантию возврата неустойки.
Пример. Покупатель получил свою квартиру на 50 дней позже срока, указанного в ДДУ, а площадь помещения оказалась меньше на 0,20 кв. м. Сумма неустойки — 45 000 рублей, плюс возврат переплаты за недостроенные метры — ещё 50 000 рублей. Общая сумма иска составляет 110 000 рублей, но истец решает продать своё право на выплату юристам, так как ему не хочется заниматься судебной волокитой.
Юридическая организация выкупает неустойку за 34% от суммы иска. То есть вместо 110 000 ₽ покупатель квартиры получил 37 400 рублей — зато сразу и не потратив время на суды.
В общем, выкуп ДДУ для дольщиков — это выгодный вариант по скорости получения денег, но не по сумме. Компенсация будет в несколько раз меньше, чем если бы участник ДДУ всё-таки потратил время на суды и довёл дело до нужного ему вердикта.
Имеет ли дольщик право на требование неустойки
В сфере долевого строительства, если застройщик нарушает обязательства по договору, каждый участник ДДУ имеет право потребовать выплатить неустойку. Правда, для этого требование должно быть юридически правильно оформлено. Вот что для этого потребуется:
- Изучить текст ДДУ и убедиться, что там нет запрета на право выплаты компенсации или её выкуп третьими лицами.
- Письменно направить извещение в адрес застройщика о том, что кредитор по действующему договору сменился.
- Покупатель должен получить актуальную информацию о размере неустойки и прочих условиях соглашения с застройщиком.
- Передать покупателю документацию на право требования компенсации – обычно это нотариально заверенная копия ДДУ.
Как происходит выкуп неустойки по ДДУ
Организация, которая готова выкупить право на неустойку, действует по №214-ФЗ и пользуется простым алгоритмом:
- Ищет участников ДДУ в проектах, в которых застройщик просрочил сдачу дома. Информация об этом есть в открытых источниках.
- Получает согласие на продажу прав на компенсацию от застройщика.
- Оценивает строительную фирму по показателям платежеспособности и перспективам на развитие. Изучает сумму неустоек, текст договора, чтобы определить, нет ли в нём оснований, которые не дают права переуступки задолженностей.
- Заключает с дольщиками договор цессии, уведомляет застройщика.
- Выплачивает участнику договора заранее оговоренную сумму по сделке.
- Взыскивает неустойку от застройщика через Арбитражный суд.
Иногда дольщик как заинтересованное лицо участвует и в последнем этапе. Так происходит, когда срок выплаты неустойки наступает уже после получения компенсации от застройщика. Но в этом случае всё же проще и выгоднее самостоятельно взыскать долг со строительной компании — время всё равно потрачено.
Оформление переуступки права требования долга
Оформление выкупа неустойки по ДДУ происходит по договору цессии — переуступки права требования. По ней дольщик передаёт специализированной компании своë право на выплату застройщиком всех неустоек, но квартира остаëтся за участником ДДУ. В момент выкупа неустойки передаëтся только право на получение компенсации от застройщика. При этом составляется договор, в котором важно указать следующие пункты:
- Подробные сведения о сторонах цессионного договора, реквизиты и адреса.
- Сумма, которую обязуется выплатить юридическое лицо, выкупающее неустойку. Эту сумму можно обозначить как в процентном соотношении к сумме требований, так и в фиксированном размере. Дольщик и компания заранее рассчитывают всю сумму компенсации.
- Сроки выплаты. Это может быть сразу после регистрации или заключения договора цессии или после получения компанией долга от застройщика.
- Сведения о том, на каком основании возникла неустойка, реквизиты ДДУ.
Когда не получится продать неустойку по ДДУ?
В договоре долевого участия может быть пункт, согласно которому дольщик не уполномочен совершать сделку по переуступке долга. В этом случае заключаемый договор цессии будет недействительным.
Преимущества и недостатки выкупа неустойки для дольщиков
Этим путëм идут многие дольщики, но однозначного мнения о целесообразности продажи неустойки нет. С одной стороны, это выгодный шаг, который экономит время, а с другой — гораздо меньшая сумма компенсации для дольщика.
Обычно дольщики решаются на продажу требований, так как не хотят связываться с судебными проблемами и ждать. При этом необходимо хорошо изучить все предложения по выкупу неустойки и выбрать наиболее выгодные.
Среди главных плюсов выкупа неустойки отмечают следующее:
- Деньги можно забрать сразу.
- Все проблемы по взысканию переходят под ответственность организации.
Минусы продажи:
- Сумма от продажи будет намного меньше той суммы, которую дольщик мог бы получить, если бы сам занимался взысканием неустоек.
- Компания может не вернуть деньги, ссылаясь на отказ или банкротство застройщика — в том случае, если договор цессии предусматривает оплату уже после выплаты компенсации со стороны застройщика.
Можно ли продать неустойку после того, как подписан передаточный акт
По законодательству РФ (ч. 2. ст. 7, № 214-ФЗ ), выкуп неустойки может произойти не только во время действия ДДУ, но и после того, как девелопер выполнил основные обязательства. К примеру, если по факту дольщик получил помещение после даты, которая указана в договоре, хотя он не подписывал с застройщиком соглашение о том, что сроки строительства продлены. То есть если даты в договоре и в акте передачи разные, то дольщик вправе требовать компенсацию.
Есть обычные сроки давности для подачи таких исков — 3 года. Поэтому дольщик вправе передать свои права на компенсацию в третьи руки даже в том случае, если квартира уже получена. Это подтверждает ст. 382 ГК РФ, в которой сказано, что кредитор имеет право частично или полностью передать права требования третьим лицам. И право это не зависит от того, когда именно было передано жильё дольщику.
Но есть нюанс: после исполнения главного обязательства по ДДУ — то есть передачи жилья по акту — контракт с застройщиком считается выполненным (ст. 408 ГК РФ). Заключённый после окончания действия ДДУ договор цессии не регистрируется в Росреестре, что существенно упрощает процедуру переоформления права на компенсацию.
Заключение
Выкуп неустойки по ДДУ юридическим лицом существенно упрощает жизнь дольщика. Ему не нужно обращаться в суд, собирать доказательства — он просто получит часть положенной компенсации от стороннего лица.
Существенный минус в том, что придётся отказаться от значительной части компенсации, положенной ему по закону. Однако на практике не всегда сумма, заявленная в качестве компенсации, в итоге будет выплачена застройщиком. К тому же, за время судебных разбирательств строительная фирма может обанкротиться — тогда деньги «выбить» ещё труднее.
Поэтому, если вы попали в подобную ситуацию, есть смысл обратиться к надёжным компаниям, специализирующимся по выкупу неустоек ДДУ.
Риски приобретения квартир по уступке прав требования
С 1 июля 2019 года долевое строительство перешло на проектное финансирование. И почти сразу в СМИ появились статьи о том, что застройщики нашли лазейку в законе (см. «Новостройки в Москве в июле-августе 2019 года: крутой взлет завершился резким обвалом»). Они продают квартиры аффилированным компаниям, чтобы достроить объекты без счетов эскроу. Впоследствии строители планируют продавать эти помещения гражданам. Насколько законна эта схема и есть ли у договора уступки прав требования с юрлицом подводные камни, расскажу в данной статье.
Может ли застройщик привлекать деньги без счетов эскроу
Да. Сегодня многие девелоперы заключают ДДУ и не используют эскроу. В Москве, по информации Москомстройнвеста, 25% объектов возводятся с помощью проектного финансирования. Остальные 75% строятся по старым правилам. То есть без эскроу. Это временная мера. Она осуществляется в соответствии с постановлением правительства № 480 от 22.04.2019 г. Этот документ установил, что девелопер не использует эскроу, когда заключенные ДДУ подтверждают продажу не менее 10% площади помещений, а степень готовности здания составляет 30 и более процентов. Впрочем, постановление содержит условия, позволяющие строить без эскроу и при меньшей готовности объекта.[1] (См. «Последние изменения в 214-ФЗ: больше вопросов, чем ответов».)
Вправе ли застройщик продавать квартиры аффилированным юридическим лицам?
Критерии правительства РФ не делят дольщиков на физических, юридических или аффилированных лиц. Поэтому, действительно, 10% реализованных помещений могут принадлежать компаниям. Но не факт, что все фирмы-покупатели аффилированы с девелопером. Как правило, это сторонние юрлица-инвесторы или агентства недвижимости. Кроме того, ДДУ заключают поставщики и подрядчики. Так было всегда. Поэтому вряд ли застройщики, получившие разрешение работать без эскроу, продали квартиры только аффилированным лицам.
Особенности договора уступки прав требования по ДДУ между юридическим лицом и гражданином
Никаких особенностей у такого договора нет. Он содержит типичные условия, свойственные подобным соглашениям: предмет, реквизиты сторон, характеристики объекта, стоимость, порядок оплаты и уступки прав и так далее. Интересующиеся могут найти информацию в Интернете или проконсультироваться у юриста.
Единственный нюанс — если цедентом (то есть продавцом) является юрлицо, то оплата по сделке проводится только после регистрации соглашения об уступке прав требования в ЕГРН. Иные варианты недопустимы. Это требование закона направлено на защиту прав граждан[2].
Равенство прав первоначальных участников долевого строительства и граждан, заключивших договор уступки прав требования
Уступка прав требования по договору долевого участия считается стандартной процедурой и основанием для возникновения прав на недвижимость. Она предусмотрена статьей 11 закона № 214-ФЗ об участии в долевом строительстве. Поэтому государство одинаково защищает как интересы граждан, заключивших ДДУ с застройщиком, так и интересы физлиц, которые приобрели права по уступке у юрлица — участника строительства. Об этом, кстати, в августе 2019 года ещё раз напомнил заместитель председателя Москомстройинвеста Александр Гончаров.
При банкротстве застройщика требования этой категории дольщиков также включаются в реестр. В результате люди получают жилье (если Фонд защиты дольщиков профинансирует строительство объекта) или деньги, когда публично-правовая компания откажется от достройки и решит выплатить компенсации. Но есть небольшие нюансы, которые необходимо учитывать, приобретая права требования у фирмы-инвестора.
Что надо знать при покупке жилья у юрлиц по договорам уступки прав требования
Запрет на выплату компенсации при оформлении уступки прав требования после признания застройщика банкротом
Закон указывает, что если гражданин приобретет у юридического лица права по ДДУ на передачу жилья, машино-мест или другой недвижимости после возбуждения дела о банкротстве застройщика, то покупатель-физлицо не получит компенсации со стороны Фонда защиты прав дольщиков.[3] Это означает, что при негативном развитии событий человек останется без денег. Впрочем, такой вариант маловероятен. Современные застройщики владеют материальными ценностями и денежными средствами. Поэтому конкурсный управляющий включит требования незадачливого приобретателя в реестр, и он вернет деньги, как кредитор на общих основаниях.
Признание сделки недействительной
Еще один негативный аспект. Он также связан с банкротством. Правда, в этом случае речь идет о банкротстве цедента-продавца. Арбитраж признает уступку прав требования недействительной, если стороны заключили соглашение в течение года до принятия заявления о банкротстве фирмы-продавца или после принятия такого заявления. При этом стоимость уступки меньше цены по аналогичным сделкам, которые совершались в тот период на рынке долевого строительства. Кроме того, суд вправе признать недействительной сделку, заключенную в течение трех лет до принятия заявления о банкротстве компании. Это произойдет, если стороны заключили договор для нанесения ущерба интересам кредиторов, и приобретатель знал о такой цели.
Другой вопрос, что банкротом-цедентом может быть и гражданин. Но статистика показывает, что физлица, инвестирующие в долевое строительство и реализующие права третьим лицам, редко становятся банкротами. Львиную долю граждан, признанных несостоятельными, составляют должники кредитных организаций. А вот юридические лица, ведущие бизнес с недвижимостью, занимают (по статистике Федресурса) четвертое место по количеству сообщений о введении процедур банкротства. Так, в 2018 году суды открыли конкурсное производство в отношении 1385 фирм, а в первом полугодии 2019 года обанкротились 703 подобные компании. По этому показателю организации, работающие с недвижимостью, уступают только торговым фирмам, девелоперам и предприятиям обрабатывающей промышленности.[4] Поэтому, гипотетически, существует опасность потерять деньги и жильё, если суд признает сделку недействительной.[5] Такие случаи встречаются.
Выводы
Уступка прав требования в долевом строительстве является законной сделкой. Она регулируется главой 24 ГК РФ и статьей 11 закона № 214-ФЗ. В свою очередь, постановление правительства РФ № 480 не ограничивает девелоперов условием, что 10% помещений продаются только физическим лицам. Следовательно, застройщики вправе достигать этой цифры, заключая ДДУ с юрлицами. И я не стал бы усматривать за такими сделками «заговор» строительных компаний. Российский рынок долевого строительства возник не сегодня и не вчера. На нем работают фирмы-инвесторы и агентства недвижимости, которые заключают ДДУ для последующей перепродажи. Кроме того, договоры долевого участия оформляют подрядчики и поставщики. Поэтому первые ДДУ, как правило, подписывают юридические лица или ИП. Обычная практика. К тому же далеко не все девелоперы имеют аффилированных лиц, способных выкупить разом 10 или 20 процентов помещений.
Относительно рисков договора уступки прав требования с юрлицом, то они, конечно, есть. Но их не больше, чем в любом другом виде договоров. Все риски легко минимизируются, если приобретатель проявит осмотрительность. Покупатель должен сам (или поручить юристу) проверить договор и выяснить, полностью или частично цедент оплатил по ДДУ. Желательно также зайти на ЕФРСБ и ЕИСЖС[6] и узнать, не объявлен ли застройщик банкротом. И, вообще, проштудировать информацию о девелопере. О том, как это сделать я неоднократно писал в уже опубликованных статьях – см. «Как самостоятельно проверить застройщика перед покупкой квартиры в новостройке».
Дополнительно следует изучить и продавца. Для этого используется тот же ЕФРСБ, ресурс «За честный бизнес» или web-сайт Росстата и так далее. В конечном итоге такая предусмотрительность окажется полезной.
[2] Ч.3 ст.11 Федерального закона № 214 — ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» от 30.12.2004 года.
[3] Ч.3 ст. 13 Федерального закона № 218 — ФЗ «О публично — правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» от 29.07.2017 года.
[5] Постановление Четвёртого Арбитражного апелляционного суда по делу №А19 – 12214/2011 от 30.07.2015 года.
[6] Единый Федеральный реестр сведений о банкротстве и Единая информационная система жилищного строительства
Статья написана специально для портала www.irn.ru аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
Автор – адвокат, руководитель Юридического центра адвоката Олега Сухова, президент «Гильдии Юристов Рынка Недвижимости». Точка зрения автора статьи не обязательно совпадает с позицией редакции
Новости рынка недвижимости, дайджест прессы, аналитические обзоры, прогнозы, комментарии экспертов, индексы цен и другая полезная информация о недвижимости каждое утро в Вашем почтовом ящике
